【부동산경매】《구분소유건물의 법률관계(구분소유관계, 전유부분, 공용부분, 대지사용권)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《구분소유건물의 법률관계 : 구분소유관계, 전유부분, 공용부분, 대지사용권》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.248-423 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]
1. 구분소유건물의 법률관계
가. 구분소유관계
㈎ 1동의 건물(집합건물)을 여러 부분으로 나누어 그 각 건물부분(구분건물)을 독립한 소유권의 객체로 할 수 있는 이른바 집합건물에 대한 강제집행은 일반 건물에 대한 그것과 기본적으로 동일하다.
1동의 건물은 일물일권주의 원칙상 그 전체로서 하나의 소유권이 성립함이 원칙이지만, 수직적 수평적으로 계층화된 1동의 건물은 이를 구조상 기능상으로 독립한 개개의 부분으로 구분(구획)하여 그 각 부분을 독립한 소유권의 객체로 삼는 것이 가능한데[민법 제215조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제1조], 이 때 그 1동의 건물이 집합건물이고, 각각의 독립한 소유권 구분소유권 의 객체가 되는 건물부분이 구분건물이다.
㈏ 1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구분건물이 되기 위하여는, 객관적·물리적인 측면에서 구분건물이 구조상·이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉, 구분행위가 있어야 한다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결, 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결, 대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결).
㈐ 그리고 이러한 구분건물을 독립한 거래의 대상으로 하려면 구분된 각 부분에 대하여 각 별로 소유권보존등기를 하여야 한다.
그러나 구분소유권의 객체로서 적합한 객관적·물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 비록 이를 구분건물로 등기한 경우라도 구분건물이 될 수 없다(대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결, 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정, 대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정).
나. 전유부분
전유부분이란 1동의 건물 중 타부분으로부터 구조상·기능상 독립하여 구분소유자의 전속적, 배타적 사용·수익 처분 권능이 미침으로써 구분소유권의 대상이 되는 건물부분을 말한다(집합건물법 제2조 제3호).
다. 공용부분
㈎ 1동의 건물 중 전유부분을 제외한 건물부분을 공용부분이라고 한다.
공용부분은 전유부분의 사용·수익을 원활히 하기 위한 보조적 부분으로서 그것만이 독립하여 경제적 가치를 갖거나 거래의 대상으로 되는 경우는 사실상 거의 없다.
집합건물법은, 공용부분에 대한 구분소유자의 공유지분은 전유부분 즉 구분소유권의 처분에 따르고(같은 법 제13조 제1항), 구분소유자는 전유부분과 공용부분을 분리하여 처분할 수 없으며(같은 조 제2항), 공용부분에 대한 권리의 득실변경은 등기를 요하지 않는다고 규정하고 있다(같은 조 제3항).
㈏ 공용부분에 대한 각 구분소유자의 지분비율은 전유부분의 면적비율 일부(구분소유자들만의 공용부분의 경우에는 이를 각 전유부분의 면적비율에 따라 배분하여 각 구분소유자의 전유부분 면적에 산입한다)에 따르고(집합건물법 제12조) 규약이나 공정증서로써 그 비율을 달리 정할 수는 있으나(같은 법 제10조 제2항 단서), 대지사용권과는 달리 이로써도 공용부분에 대하여 일체불가분성을 배제할 수는 없다.
라. 대지사용권
㈎ ① 구분소유자가 건물의 전유부분(엄밀히는 공용부분을 포함)을 소유하기 위하여 위 대지에 대하여 갖는 권리가 대지사용권이다(집합건물법 제2조 제6호).
이는 물권이든 채권이든 등기된 것이든 등기되지 않은 것이든 모두 포함한다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2014다227492 판결).
대체로 소유권·지상권·임차권·전세권이 성립할 수 있을 것이나, 실제로는 소유권이 대부분이다.
② 대지사용권은 권리로서 유효하게 존속하고 있어야 하므로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2014다227492 판결).
그리고 대지사용권 중 규약이나 공정증서로서 특별히 분리처분할 수 있음을 정하지 않아 일체·불가분성이 있는 것을 대지권이라고 한다.
㈏ ① 대지권등기는 1동의 집합건물 등기용지의 표제부(‘1동의 건물의 표시란’과 ‘대지권의 목적인 토지의 표시란’으로 구성)에 집합건물의 표시와 함께 집합건물의 대지인 토지의 지번·지목·지적을 함께 표시하여 집합건물과 대지의 상호관계를 건물등기기록만으로 쉽게 파악하도록 하고, 이어서 구분건물 등기용지의 표제부(‘전유부분의 건물의 표시란’과 ‘대지권의 표시란’으로 구성)에 전유부분의 건물 표시와 함께 각 구분소유자가 갖는 대지사용권의 종류와 지분비율을 표시하여, 이후 전유부분(엄밀히는 공용부분을 포함한다)과 대지사용권에 대한 권리의 이전과 담보권의 설정 등 권리관계의 변동은 원칙적으로 건물등기기록의 갑구 및 을구의 사항란에 기입되는 등기에 의하여 함께 공시된다(부동산등기법 제15조, 제34조, 제61조, 부동산등기규칙 제14조 제1항, 제119조).
② 이와 같이 대지사용권이 전유부분 등의 건물부분과 함께 공시되는 것은 집합건물법 제20조에 의하여 대지사용권과 건물부분 사이에 일체불가분성이 부여된 데에 따른 것으로서, 건물등기기록에 대지사용권이 등기된 때부터는 건물등기기록이 토지등기기록의 역할을 동시에 수행하게 되므로 토지등기기록에는 어느 대지사용권(소유권 또는 지상권 등)이 어느 집합건물을 위한 대지로 되었다는 취지의 등기(부동산등기법은 이를 ‘대지권인 취지의 등기’라고 하고 있다)를 하며, 이후 대지에 대한 권리관계의 변동사항은 원칙적으로 건물등기기록에만 하여야 한다(부동산등기법 제40조, 부동산등기규칙 제61조).
㈐ ① 집합건물법 제20조 제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”, 제2항 본문은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.”고 규정하고 있다.
대지사용권은 전유부분 및 공용 부분에 대하여 종속적 지위에 있으므로 이것만을 분리하여 처분하는 경우 그 처분행위가 무효로 되어 상대방은 유효하게 대지에 대한 권리를 취득할 수 없게 된다.
② 반면, 전유부분 등 건물부분만을 분리 처분한 경우와 건물부분과 대지사용권을 각각 분리 처분한 경우에 건물부분의 처분행위는 위 제20조 제1항의 규정에 의하여 무효로 되지 않고 오히려 그 상대방은 대지에 대하여도 유효하게 권리를 취득하게 된다.
대지사용권은 종물 내지는 종된 권리이므로, 건물부분에 대한 관계에 있어서 완전히 종속되기 때문이다.
대지사용권의 종속적 일체불가분성은 분리 처분 가능 규약이나 공정증서가 없는 한 구분소유자가 대지사용권을 취득한 때에 당연히 성립하고 대지권등기는 그 성립요건이 아니다.
③ 대지사용권의 종속적 일체불가분성은 규약이나 공정증서로써 배제할 수 있다(집합건물법 제20조 제2항 단서, 제4항).
④ 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 마치고 대지지분에 대한 등기가 마쳐지기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).
㈑ 집합건물의 소유자가 건물의 소유권보존등기를 신청하는 때에는 위와 같이 분리 처분할 수 없는 대지사용권(부동산등기법은 이를 ‘대지권’이라 하고 있다)에 관한 사항을 신청서에 기재하여야 하고, 분리 처분이 허용되는 규약이나 공정증서가 있는 때에는 이를 첨부하여야 하며(부동산등기법 40조, 부동산등기규칙 43조), 이에 따라 등기관은 건물등기기록에는 ‘대지권의 표시등기’를 하고, 토지등기기록에는 ‘대지권인 취지의 등기’를 하게 된다 이 양자를 합하여 대지권등기라고 한다.
㈒ 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호에서 정한 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결, 대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정).
㈓ ① 집합건물 분양자가 전유부분 소유권은 구분소유자들에게 모두 이전하면서도 대지는 일부 지분에 관하여만 소유권이전등기를 해주고 나머지 지분을 그 명의로 남겨 둔 경우에 그 분양자 또는 그 보유지분을 양수한 양수인이 구분소유자들에 대하여 대지에 관한 공유지분권을 주장할 수 있으려면 공정증서 등으로 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 정하였다는 등 특별한 사정이 있어야 한다.
② 집합건물법 제20조 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(집합건물법 제20조 제3항).
여기서 ‘선의’의 제3자란 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 뜻한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체판결).
여기에는 그 토지 위에 집합건물이 존재하는 사실은 알았으나 해당 토지나 그 지분에 관하여 공정증서 등으로 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 정한 것으로 믿은 제3자도 포함된다.
③ 단지 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 집합건물법 제20조의 규정 취지 및 같은 조 제3항이 ‘분리처분금지의 취지를 등기하지 아니할 것’ 외에 ‘선의로 물권을 취득할 것’을 요건으로 정하고 있는 점 등을 종합하면, 단지 집합건물 대지에 관하여 대지권등기가 되어 있지 않다거나 그 일부 지분에 관해서만 대지권등기가 되었다는 사정만으로는 그 대지나 대지권등기가 되지 않은 나머지 대지 지분을 취득한 자를 선의의 제3자로 볼 수는 없다.
그와 같은 경우 대지나 그 지분을 취득한 제3자가 선의인지 여부는 대지 일부에만 집합건물이 자리 잡고 있어 분양자가 나머지 대지 부분을 활용할 필요가 있는 경우 등 집합건물과 대지의 현황 등에 비추어 볼 때 공정증서 등으로 분리처분이 가능하도록 정할 필요성이 있었는지 여부, 분양자에게 유보된 대지 지분이 위와 같은 필요에 상응하는 것인지 여부, 제3자가 경매나 공매 등의 절차에서 대지 지분을 매수한 경우라면 해당 절차에서 공고된 대지의 현황과 권리관계 등 제반 사정까지 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다219727 판결).
㈔ 한편, 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결).
따라서 대지사용권이 성립한 구분건물에 대지 및 구분건물 전체의 소유자가 증축을 한 경우에도 이미 대지사용권이 성립하여 증축되기 전의 기존 전유부분과 일체불가분 상태가 된 경우에는 집합건물법상의 분리처분금지 규정이 적용되므로 규약 또는 공정증서 등 분리처분이 가능함이 먼저 소명되지 않는 한 새로운 전유부분에 대한 대지사용권은 없는 것으로 보아 매각절차를 진행할 수밖에 없다.
㈕ 집합건물법이 제정(1984. 4. 10. 제정, 1985. 4. 11. 시행)되기 전에는 대지지분을 포함한 완벽한 아파트의 취득을 위해서는 건물과 대지에 관하여 각각 별도의 소유권이전등기 절차가 필요하였는데(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다66699 판결), 위 법률 부칙 제4조에 따라 1987. 4. 11.부터 1985. 4. 11. 당시 현존하던 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관해서도 ‘전유부분과 대지사용권의 분리처분금지’에 관한 집합건물법 제20조가 적용된다(대법원 2017. 11. 14. 선고 2015다214011 판결).
