【부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임】《담보책임의 요건과 행사방법》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임】《담보책임의 요건과 행사방법》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임 : 담보책임의 요건과 행사방법》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]

 

1. 부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

 

매각절차상으로는 목적물의 훼손이나 중대한 권리관계의 변동의 경우에는 민사집행법 제121조 제6호(매각허가에 대한 이의신청), 제127조 제1항(매각허가결정에 대한 취소신청)에 의하여, 목적물의 멸실이나 권리이전을 할 수 없는 사정이 명백한 경우에는 같은 법 제96조 제1항(매각절차의 취소)에 의하여 처리할 것이다.

 

가. 담보책임의 요건

 

매도인의 담보책임이 발생하는 것은 경매한 물건 또는 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민법 제570 내지 제573조) 또는 수량부족이나 일부멸실(민법 제574조), 제한물권이 있는 경우(민법 제575조), 저당권 등이 행사된 경우(민법 제576조) 등으로 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한하며, 하자담보책임규정(민법 제580조 제1항)은 적용되지 않는다. 즉 추탈담보책임(권리의 하자로 인한 담보책임)에 한한다. 이러한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 매각절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 매각절차 자체가 무효인 경우에는 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결 등). 한편, 민법 제578조와 민법 제580조 제2항이 말하는 ‘경매’는 민사집행법상의 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매 또는 국세징수법상의 공매 등과 같이 국가나 그를 대행하는 기관 등이 법률에 기하여 목적물 권리자의 의사와 무관하게 행하는 매도행위만을 의미한다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2014다80839 판결 참조).

 

나. 담보책임의 내용

 

매수인은 제1차적으로 채무자에 대하여 각 해당 조문(민법 제570조 내지 제577조)이 규정하는 바에 따라 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다(민법 제578조 제1항). 채무자가 무자력인 때는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있다(민법 제578조 제2항).

 

다. 담보책임 행사방법

 

⑴ 총설

 

㈎ 담보책임은 매각절차 외에서 별소에 의하여 청구할 수 있지만, 매각절차진행 중에 담보책임의 사유가 발생할 수 있으므로 매각절차 내에서 청구하는 것도 가능하다.

 

㈏ 즉 최고가매수신고인 또는 매수인은 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 매각부동산의 권리에 흠이 생겨 매수의 목적을 달할 수 없는 경우, 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호), 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민사집행법 제127조 제1항)을 할 수 있는 외에도, ① 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있고, ② 해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ㉠ 대금납부 시까지는 집행법원에 대금의 감액 주장을 할 수 있으며, ㉡ 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다.

 

⑵ 매수의 목적을 달할 수 없는 경우

 

매수인이 매각부동산의 권리에 흠이 있어 매수의 목적을 달할 수 없기 때문에 담보책임을 추구하려고 할 때에는 ① 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호)을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민사집행법 제127조 제1항)을 할 수 있고[부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에도 민사집행법 제127조 제1항이 유추적용 된다(대법원 2001. 8. 22. 2001마2652 결정 참조)], ② 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정). 경매절차의 진행 중에 경매목적물인 자수기로부터 중요부품의 대부분이 분리되어 반출됨으로써 자수기가 작동될 수 없게 된 경우 이는 경매목적물의 일부가 이미 멸실된 경우에 해당하므로 민법 제578조, 제574조, 제572조 제2항에 의한 계약해제를 할 수 있다(대법원 2001. 6. 12. 선고99다34673 판결 참조).

 

⑶ 대금 감액을 구할 경우

 

해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ① 대금납부 시까지는 집행법원에 대하여 대금의 감액 주장을 할 수 있을 것이며(대법원 1973. 12. 12.자 73마912 결정 등), ② 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다.