【부동산경매】《매각대금납부 후 소유권이전등기 및 소유권이전청구권보전의 가등기의 말소 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《매각대금납부 후 소유권이전등기 및 소유권이전청구권보전의 가등기의 말소 여부》
1. 매각대금납부 후 소유권이전등기 및 소유권이전청구권보전의 가등기의 말소 여부
⑴ ㈎ 압류의 효력발생 후에 제3자 명의로 마쳐진 소유권이전등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 된다.
㈏ 소유권이전청구권보전의 가등기도 마찬가지이다. 그러나 압류의 효력발생 전에 마쳐진 것은 매수인에게 대항할 수 있으므로 소멸되지 아니하고 존속하지만, 이 경우에도 그보다 앞서 선순위로서 매각에 의하여 소멸되는 담보권에 관한 등기가 존재하는 경우에는 그 담보권등기 이후에 기입된 가등기도 말소촉탁의 대상이 된다(대법원 1980. 12. 30.자 80마 491 결정, 1985. 2. 11.자 84마606 결정 등).
㈐ 경매개시결정으로 인한 압류의 효력발생 이전에 기입된 국세체납처분에 의한 압류등기 또는 가압류가 있고, 그 압류 또는 가압류등기가 매각으로 인하여 소멸하는 경우에는 그 압류·가압류 기입 이후의 가등기는 말소촉탁의 대상이 된다(등기예규 1378호 참조).
㈑ 한편, 공유자 중 1인인 甲의 공유지분에 대하여 가압류 또는 압류의 효력발생이 있은 후 위 甲과 다른 공유자인 乙이 각 그 지분을 丙에게 매각하고 소유권이전등기를 마친 다음 丙이 다시 그 부동산에 관하여 丁 앞으로 저당권설정등기를 하였는데 그 후 甲의 지분에 대한 가압류권자의 경매신청(또는 압류채권자의 경매)으로 甲의 지분이 다른 사람에게 매각된 경우에 매각에 의한 소유권이전등기의 촉탁을 할 때에는 丙 명의의 소유권이전등기 및 丁 명의의 저당권설정등기의 경정등기(丙 명의의 소유권이전등기는 甲의 지분에 해당하는 지분의 일부말소등기를, 丁 명의의 저당권설정등기는 저당권의 목적을 甲의 지분에 해당하는 지분을 제외한 나머지 지분으로 축소하는 일부말소등기를 하게 된다)를 촉탁하여야 한다(등기선례 4-633 참조).
⑵ ㈎ 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸하나(가등기담보법 제15조), 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 일반가등기인지 알 수 없는 경우에는 일단 순위보전을 위한 가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 매수인에게 그 부담이 인수되므로 말소하여서는 안 되고, 그 가등기보다 선순위의 담보권이나 또는 가압류가 있으면 함께 말소한다.
㈏ 어떤 가등기가 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니므로(대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정), 가등기권리자가 채권신고를 하지 아니하고 채권계산서도 제출하지 아니하는 이상(권리신고서를 제출하였다 하여도 반드시 담보가등기로 단정할 수 없다고 본 판례로는 대법원
1996. 9. 6. 선고 95다51694 판결이 있음) 집행법원으로서도 그 가등기가 담보가등기인지 아닌지를 안다는 것은 사실상 어렵다.
㈐ 집행법원에서 담보가등기를 최선순위의 가등기로 보아 매각물건명세서에 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 기재한 후 경매절차를 진행하여 매각되었다고 하더라도 매수인이 매각대금을 모두 지급함으로써 소유권을 취득하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고 그 후에 경료된 위 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기가 된다(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다52853 판결).
㈑ 최선순위이어서 매각절차에서 말소되지 않은 가등기라 할지라도 그것이 후에 담보가등기였고 그 피담보채무가 소멸했음에도 가등기에 기한 본등기가 경료되고 그에 따라 가등기 후 매수인의 소유권이전등기가 직권말소된 경우 매수인은 소유권에 기한 방해배제 청구로서 직접 가등기 및 그에 기한 본등기의 말소등기를 청구할 수 있다(대법원 1997. 10. 24. 선고 97다29097 판결).
