【소액임차인의 소액보증금 최우선변제권】《성립시기, 우선변제받는 금원, 우선변제를 받는 대상 우선변제의 한도(= 실제 배당할 금액의 2분의 1 이내), 건물, 대지 따로 매각 시 우선변제의 한도》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【소액임차인의 소액보증금 최우선변제권】《성립시기, 우선변제받는 금원, 우선변제를 받는 대상 우선변제의 한도(= 실제 배당할 금액의 2분의 1 이내), 건물, 대지 따로 매각 시 우선변제의 한도》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《소액임차인의 최우선변제권》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 소액보증금 최우선변제권

 

가. 성립시기

 

⑴ ㈎ 주택의 경우 소액임차인의 최우선변제권은 소액임차인으로서 대항력이 생긴 때, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 익일 오전 영시에 발생한다(대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다30902 판결).

 

㈏ 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적･현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다7886 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결).

 

㈐ 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전에 위 요건을 갖추어야 하고(주택임대차보호법 제8조 제1항), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지하여야 한다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결).

 

⑵ 주택임대차보호법은 임차인에게 확정일자부 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194). 이러한 법리는 소액임차인의 최우선변제권에도 그대로 적용된다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 같은 법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 당초 약정한 보증금 전체에 대하여 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 있다고 보아야 한다.

 

나. 우선순위 : 최우선변제

 

⑴ 소액임차인은 소액보증금 중 주택임대차보호법 시행령 제10조가 정한 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는다(주택임대차보호법 제8조 제1항 전문). 위 조항에서 말하는 다른 담보물권자에는 저당권자, 전세권자, 가등기담보권자가 해당된다. 소액임차인이 임차주택의 경매개시결정 기입등기 전에 대항요건을 갖춘 이상, 그 대항요건 구비 시점이 담보물권 설정등기 시보다 앞서야 하는 것은 아니다.

 

⑵ 소액임차인의 우선변제권은 당해세 여부를 불문하고 국세, 지방세 등 모든 조세채권보다 우선하고(국세기본법 제35조 제1항 제4호, 지방세기본법 제71조 제1항 제4호), 국세, 지방세보다 후순위인 고용보험료, 산업재해보상보험료, 기타 징수금, 국민건강보험료, 연금보험료 등보다도 우선한다(고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률 제30조, 국민건강보험법 제85조, 국민연금법 제98조).

 

⑶ 최종 3개월분 임금, 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금 채권은 소액임차인의 보증금 중 일정액과 동순위이다(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항).

 

⑷ 소액임차인 상호간에는 임대차계약 성립의 전후나 대항요건 구비의 전후를 묻지 않고 동순위로 배당받는다.

 

다. 우선변제받는 금원

 

우선변제를 받는 보증금 액수는 소액 임차보증금 전부가 아니라 그 보증금 중 일정액이다. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차보호법 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는데, 구체적으로 그 액수는 주택임대차보호법 제8조 제3항의 위임에 의하여 주택임대차보호법 시행령 제10조에 규정되어 있다. 현재 법령상 최우선변제되는 보증금 액수는 소액보증금 기준금액의 1/3에 해당하는 금액으로 아래 표에서 보는 금액이다.

 

 

라. 우선변제를 받는 대상

 

⑴ 주택과 대지의 환가액

 

우선변제를 받는 ‘주택 가액’에는 대지의 가액이 포함된다(주택임대차보호법 제8조 제3항). 따라서 건물만의 임차인이라고 할지라도 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.

 

⑵ 임대차 성립 당시 대지와 건물이 임대인 소유일 것

 

주택임대차보호법상 명문의 규정은 없으나, 건물만의 임차인이 대지의 환가대금으로부터도 우선변제를 받으려면 건물과 대지가 모두 임대인의 소유였어야 한다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 참조). 소액임차인의 최우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 대지가 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 이상, 그 후 그 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 다르게 된 경우에는 임차인이 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 다 전원합의체 판결). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).

 

⑶ 대지와 건물 동시 매각 시

 

대지와 건물이 동시에 매각되어 소액임차인에게 그 경매대가 중 일부를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결).

 

⑷ 대지와 건물 이시(異時) 매각 시

 

㈎ 임차주택과 대지가 시기를 달리 하여 경매될 경우에도 소액임차인은 각 경매절차에 참가하여 우선변제를 받을 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결). 이 경우 소액임차인은 주택과 대지 중 먼저 경매되는 것의 매각대금 중 1/2의 한도 내에서 우선변제를 받고, 못 받은 것이 있으면 후에 경매되는 것의 매각대금 중 1/2 한도 내에서 다시 우선변제를 받는다[주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 (재민 84-10), 재판예규 제866-41호, 문13, 14].

 

㈏ 주택의 대지 및 건물에 관한 저당권자가 양자 모두에 대해 경매를 신청했다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취소함으로써 대지 부분만이 매각되었다고 하더라도 소액임차인은 대지에 관한 매각대금 중에서 보증금을 우선변제 받는다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).

 

⑸ 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우는 신축건물 대금에서만 우선변제권 있음

 

㈎ 나대지에 저당권이 설정된 이후 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정되어 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없으나, 신축건물의 환가대금에서는 우선변제권이 인정된다. 대지 가액으로부터도 우선변제를 받는다고 하면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입기 때문이다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).

 

㈏ 만일 대지에 저당권설정 당시 건물 신축공사가 진행 중이었으나 그 건축 중인 건물이 사회관념상 독립된 건물에 이르지 못한 경우, 소액임차인의 최우선변제를 인정하지 아니하는 근거가 저당권자의 불측의 손해를 방지하는 것에 두는 이상, 건물의 규모, 종류를 예상할 수 있을 정도까지 건축이 진행되었다면, 소액임차인의 대지 가액에 대한 최우선변제권을 인정함이 타당할 것이다.

 

㈐ 저당권설정 당시 건물이 존재하고 있었으나, 그 후 철거되고 새로운 건물이 신축되어 임대된 경우에, 당초 공동저당이 설정되어 있었던 건물의 철거로 인해 건물에 대한 담보권을 상실하게 된 저당권자의 처지 및 신축 건물의 규모를 저당권자가 예측하기는 어렵다는 점에서, 새로운 건물 임차인들의 소액임차보증금까지 저당권자에 우선하는 최우선변제를 인정할 수는 없을 것이다.

 

마. 우선변제의 한도 (= 실제 배당할 금액의 2분의 1 이내)

 

⑴ 주택가액(대지가액 포함)의 1/2 범위 내임

 

우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 인정된다(주택임대차보호법 제8조 제3항). 예컨대 서울에서 임차보증금이 5,000만 원인 임차인은 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항에 따라 5,000만 원까지 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제를 받을 수 있으나 만일 그 임차주택의 낙찰가액이 6,000만 원이라면 임차인은 그 가액의 1/2인 3,000만 원만을 최우선변제 받게 된다. 소액임차인의 우선변제 순위가 최우선 순위이므로, 다수의 소액임차인이 있는 경우 후순위 채권자가 임차주택의 매각대금에서 전혀 배당을 받을 수 없는 사태를 방지하기 위한 취지라고 생각된다.

 

⑵ 주택가액은 실제 배당할 금액임

 

㈎ 여기서 말하는 ‘주택가액’이라 함은 실제거래가액인 매각가액이 아니라 실제 배당할 금액(매각대금 + 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수보증금 등 – 집행비용)을 말한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결).

 

㈏ 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 매각된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).

 

㈐ 하나의 주택에 임차인이 명 이상이고 2, 그 각 보증금 중 최우선변제를 받는 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 우선변제를 받을 보증금의 비율로 그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인들이 우선변제 받는다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항). 즉 소액임차인들이 수인이라고 할지라도 소액임차인들이 최우선변제 받는 보증금의 총 합산액은 주택가액의 1/2을 초과할 수 없다는 취지이다.

 

바. 건물, 대지 따로 매각 시 우선변제의 한도

 

건물과 대지가 따로 매각되는 경우 소액임차인은 먼저 매각되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도 안에서 우선변제를 받고 만일 잔여보증금이 있으면 후에 매각되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안에서 다시 우선변제를 받는다(재민 84-10 문 14).