【소액임차인의 소액보증금 최우선변제권 행사요건】《경매개시결정등기 전에 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖출 것, 대항요건 구비의 종기, 가등기담보권자의 청산절차 시 소액임차인의 우선변제권 인정 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【소액임차인의 소액보증금 최우선변제권 행사요건】《경매개시결정등기 전에 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖출 것, 대항요건 구비의 종기, 가등기담보권자의 청산절차 시 소액임차인의 우선변제권 인정 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《소액임차인의 소액보증금 최우선변제권 행사요건》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 우선변제권 행사의 요건

 

가. 요 건

 

소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 ① 첫 경매개시결정등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(임차목적물의 점유 및 주민등록)을 갖추었을 것, ② 보증금 액수가 소액보증금(주택임대차보호법시행령 제4조 참조)에 해당할 것, ③ 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, ④ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

나. 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖출 것

 

⑴ 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택인도와 주민등록)

 

㈎ 소액임차인의 최우선변제권은 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건(주택 인도와 주민등록)을 갖추어야만 인정된다(주택임대차보호법 제8조 제1항 후문). 이러한 대항요건을 구비하지 아니한 임차인에게는 우선변제권이 인정될 여지가 없다.

 

㈏ 대항요건은 경매신청 등기 전까지 구비되어 있어야 한다. 법문상의 ‘경매신청의 등기 전’이란 경매개시결정 등기, 즉 압류등기를 의미하는 점이라는 것에 이설이 없다. 이 점에서 대항요건을 구비하는 시기에 특별한 제한이 없는 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 차이가 있다.

 

한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시부터 제3자에 대한 대항력이 발생하므로, 임차인이 소액임대차보증금에 대해 최우선변제를 받으려면 적어도 경매개시결정 기입등기일 전날까지는 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 한다.

 

㈐ 여기서 말하는 경매신청의 등기는 민사집행법에 따른 기입등기뿐 아니라 체납처분에 의한 공매절차에서의 기입등기도 포함한다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003다65940 판결). 국세징수법에 의한 공매에 있어서 주택임대차보호법 제8조 제1항의 ‘경매신청의 등기’에 대응하는 개념은 ’조세채권의 내용을 실현하고 그 만족을 얻기 위한 체납처분의 최초의 절차로서 납세자의 특정재산을 강제적으로 확보하기 위하여 처분을 금지하는 ‘체납처분에 의한 압류등기’를 뜻하는 것으로 해석함이 상당하고, 공매대상 재산의 매수수요를 유발하여 고가의 매수청약을 유인하는 것에 불과한 ‘압류재산공매공고’를 뜻하는 것으로 볼 것은 아니다(서울행정법원 2006. 4. 18 선고 2005구합27734 판결 참조).

 

㈑ 파산재단에 속한 주택(대지를 포함한다)이 경매되는 경우에는 파산신청일까지 대항요건을 갖추어야 한다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제2항). 파산절차가 개시되었더라도 별제권에 기한 경매가 개시된 경우는 민사집행법에 의한 경매절차로 볼 수 있으나 이 경우에도 소액임차인은 ‘파산신청일까지’ 대항요건을 갖추어야 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

⑵ 대항요건 구비의 종기

 

위 대항요건은 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권과 마찬가지로 배당요구의 종기까지 계속 구비되어 있어야 한다.

결국 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전에 위 요건을 갖추어야 하고(주택임대차보호법 제8조 제1항, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지하여야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

 

다. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각될 것

 

⑴ 경매 또는 체납처분, 파산절차

 

㈎ 주택임대차보호법 제8조에 의해 인정되는 소액임차인의 일정 보증금 액수 범위 내에서의 최우선변제권도 우선변제권의 한 내용이므로, 최우선변제권이 인정되려면 당해 임차주택이 민사집행법에 의한 경매 절차나 국세징수법에 의한 공매 절차를 거쳐 매각되어야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

 

㈏ 여기서의 국세징수법에 의한 공매란 민사집행법상의 경매에 대응하는 개념으로 사용된 것으로서 국세체납처분절차 중의 환가의 한 방법만 뜻하는 것이 아니라 국세체납처분절차를 포괄적으로 지칭하는 것으로서 국세징수법의 체납처분의 예에 의하여 임차건물을 체납처분하는 모든 경우를 포함한다.

 

㈐ 임차주택의 파산절차에서도 소액임차인의 최우선변제권은 인정된다(채무자회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제2항).

 

⑵ 가등기담보권자의 청산절차 시 소액임차인의 우선변제권 인정 여부

 

㈎ 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조는 가등기담보권자가 피담보채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과한 후 가등기담보권자(채권자)가 통지 당시의 목적부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하는 방법인, ‘청산절차’라는 사적 실행을 통해 채권의 만족을 얻는 방법을 허용하고 있다.

 

㈏ 그런데 임차주택과 대지에 대하여 가등기담보권자가 존재하는 경우, 주택임대차보호법상 임차인에게 별도로 인정되는 경매청구권은 없으므로(대법원 2008. 4. 11. 선고 2008다7987 판결로 심리불속행 기각된 부산고등법원 2007. 12 .21. 선고 2007나8266,8273 판결), 가등기담보권자는 담보권의 실행을 민사집행법상 경매에 의할 것인가 아니면 등기담보 등에 관한 법률에서 정한 청산절차에 의해 사적으로 실행할 것인가를 임차인의 의사와 관계없이 정할 수 있다. 이와 같은 경우, 가등기담보권이 경매로 실행되면 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인이 청산절차라는 담보권의 사적 실행 시에는 우선변제를 받을 수 없다고 본다면 가등기담보권자의 담보권 실행방식의 선택이라는 우연적 사정에 의해 자신의 우선변제적 권리의 존부가 좌우되는 불합리한 결과가 발생한다. 이러한 사안에서 가등기담보권이 경매로 실행되는 경우와 사적 절차로 실행되는 경우의 임차인을 차별할 합리적 근거가 없고, 가등기담보권자가 청산절차를 거쳐 부동산의 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 가등기담보권자가 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라는 이유로, 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인은 가등기담보 등에 관한 법률상 청산절차에서도 보증금 중 일정액에 관하여 최우선적으로 변제받을 수 있다고 본 하급심 판결이 있다(대법원 2008. 4. 11. 선고 2008다7987 판결로 심리불속행 기각된 부산고등법원 2007. 12 .21. 선고 2007나8266,8273 판결). 그 판결에서는 소액임차인의 우선변제청구권은 후순위권리자의 채권에 우선할 뿐 아니라 모든 담보권자에 우선하므로 가등기담보권자에게도 우선하는 것이어서 이 범위 내에서는 주택임차인은 통지된 청산금의 평가액이나 청산금의 유무에 관계없이 우선변제청구권을 행사할 수 있고, 이를 변제받을 때까지는 임차권으로 대항할 수 있다고 보았다.

 

라. 배당요구의 종기까지 배당요구를 할 것

 

⑴ 배당요구

 

㈎ 소액임차인은 민사집행법상 경매에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다(민사집행법 제84조 제1항, 제88조). 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로서 경매법원이 정하는 날이다(민사집행법 제84조 제1항). 소액임차인이라고 하더라도 등기부상 공시되는 권리가 아니므로 배당요구를 하지 않으면 집행관의 임대차조사만으로 그 채권의 존부나 액수를 분명히 알 수 없어서, 소액임차인이 우선변제를 받기 위하여 경매법원에 배당요구를 하도록 한 것이다.

 

㈏ 소액임차권의 여부를 분명히 알 수 없고 달리 경매법원이 경매절차상 소액임차권의 존재를 확실히 알 수 있는 방법이 없으며 경매절차 진행 중에 소액임대차 관계가 소멸 또는 종료되는 경우도 많으므로, 소액임차권자도 배당요구를 하여야만 경매절차에서 우선배당을 받을 수 있다. 판례도 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 배당요구가 필요한 채권에 해당한다고 판시하였다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).

 

㈐ 임차인은 배당요구서에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부하여야 한다.

그 서면은 주택임대차계약서와 주택에 전입신고된 주민등록등·초본이면 되고 집행력있는 정본이 필요한 것은 아니다.

 

⑵ 배당요구를 하지 않고 권리신고만을 한 경우

 

㈎ 소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구를 하여야 하며, 단순히 이해관계인으로 권리신고 한 것(민사집행법 제90조 제4호)만으로는 배당요구를 한 것으로 볼 수 없으므로(2002. 6. 26. 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 5번) 다시 배당요구를 하여야 하는 것이 원칙이다.

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㈏ 다만 구체적인 사안에서 엄격한 의미의 배당요구가 없었더라도 임차인이 배당요구의 자격을 소명하는데 필요한 서면을 모두 첨부하여 권리신고를 한 경우에는 배당요구의 실질이 있었다고 볼 여지도 있다.

 

⑶ 배당요구와 관련된 소액임차인의 부당이득반환청구권

 

㈎ 배당요구를 하지 않은 소액임차인의 다른 채권자에 대한 부당이득반환청구권

 

임차주택의 경매절차에서 배당요구를 하지 않아 배당받지 못한 소액임차인이 배당을 받은 후순위 채권자에게 부당이득반환을 청구할 수 있을 것인가에 관해 견해가 대립되나, 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 마찬가지로 후순위 채권자에 대한 부당이득반환청구는 인정되지 아니한다는 것이 확립된 판례의 입장이다(대법원 1996. 12. 20. 선고 95다28304 판결, 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 등).

 

㈏ 적법한 배당요구를 하였으나 배당받지 못한 소액임차인의 부당이득반환청구권

 

적법하게 배당요구한 소액임차인이 어떠한 경위로 배당을 받지 못하고 그 이후 배당이의도 하지 않아 후순위 채권자에게 배당하는 배당표가 확정된 경우, 그 소액임차인은 후순위채권자를 상대로 별소(別訴)로 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보는 것이 다수설과 판례이다(대법원 2001. 3. 13. 선고 99 26948 판결, 대법원ﾠ2012. 4. 26. 선고 2010다94090 판결 등 참조). 확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니기 때문이다.

 

마. 임대차의 종료나 임차건물의 인도는 요건이 아님

 

소액임차인에게 배당액을 교부하려면, 매수인의 명도확인서가 제출되어야 한다.

임대차의 종료나 임차건물의 명도는 우선변제권행사의 요건이 아님은 확정일자를 갖춘 임차인의 경우와 동일하다(주택임대차보호법 제3조의5, 제3조의2 제3항 참조).