【우선변제권의 대상】《임차주택과 대지의 환가액, 대지와 건물이 임대차 성립 당시 동일인 소유일 것, 대지와 건물 동시 또는 이시(異時) 매각 시, 미등기 주택도 우선변제권 있음, 나대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우 (= 대지에 대한 우선변제권 없음)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【우선변제권의 대상】《임차주택과 대지의 환가액, 대지와 건물이 임대차 성립 당시 동일인 소유일 것, 대지와 건물 동시 또는 이시(異時) 매각 시, 미등기 주택도 우선변제권 있음, 나대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우 (= 대지에 대한 우선변제권 없음)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《우선변제권의 대상》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 우선변제권의 대상

 

가. 임차주택과 대지의 환가액

 

임차주택과 그 대지의 매각대금 전부이다. 소액보증금의 경우에는 대지의 매각대금의 2분의 1로 제한되는 것과는 구분된다.

건물만의 임차인이라 할지라도 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.

 

나. 대지와 건물이 임대차 성립 당시 동일인 소유일 것

 

주택임대차보호법상 명문의 규정은 없으나, 건물만의 임차인이 대지의 환가대금으로부터도 우선변제를 받으려면 건물과 대지가 모두 임대인의 소유이어야 한다. 다만, 임차인의 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 대지가 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 이상, 그 후 그 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 다르게 된 경우에는 임차인이 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).

 

다. 대지와 건물 동시 매각 시

 

임차인은 마치 그 대지와 건물 전부에 대한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각되어 주택임차인에게 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결).

● 민법 제368조 (공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위)

① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.

 

라. 대지와 건물 이시(異時) 매각 시

 

⑴ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조).

 

⑵ 주택의 대지 및 건물에 관한 저당권자가 양자 모두에 대해 경매를 신청했다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취소함으로써 대지 부분만이 매각되었다고 하더라도 그 주택에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 그 대지에 관한 매각대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 변제받는다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).

 

마. 미등기 주택도 우선변제권 있음

 

⑴ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)[소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있다].

 

⑵ 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다.

 

바. 나대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우 (= 대지에 대한 우선변제권 없음)

 

⑴ 나대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).

 

⑵ 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 하기 때문이다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).