【남을 가망이 없는 경우의 경매취소】《남을 가망이 없다는 취지의 통지, 통지의 시기 및 방법》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
I. 남을 가망이 없다는 취지의 통지, 통지의 시기 및 방법 [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.824-865 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.215-234 참조]
1. 통지의 시기
① 집행법원은 최저매각가격을 정한 후 매각기일을 공고하기 전에 우선채권 총액을 인정하여 최저매각가격으로 우선채권 총액을 변제하고 남는 것이 없다고 인정되는 때에는 압류채권자에게 그 취지를 통지하여야 한다.
새 매각을 하기 위하여 종전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감한 결과 그 것이 우선채권 총액에 미달하게 되 면 이 조항에서 정한 절차를 취하여야 한다.
민사집행법 119조는 새 매각기일에 최저매각가격을 우선채권 총액 이하로 정하는 것 자체를 금하는 것처럼 보이지만 그런 것이 아니고 그 이하로 저감한 경우에 이 조항의 절차를 취하여야 함을 규정한 것에 불과하다.
따라서 종전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감한 결과 그것이 우선채권 총액에 미달하게 될 경우 잉여가 있을 가격까지만 저감하여 매각을 실시하고 난 후 그 가격 이상으로 매수신고가 없는 경우에 비로소 이 조항의 절차를 취하여야 하는 것은 아니고，바로 이 조항의 절차를 취하여야 한다.
② 매각기일공고 후 우선채권의 신고가 있어 우선채권 총액이 최저매각가격을 초과하게 되더라도 일단 공고한 기일을 취소하거나 매각기일까지 사이에 위 통지를 할 필요는 없다.
매각기일공고를 마친 후에는 오히려 매각기일을 진행하여 우선채권 총액을 넘는 매수신고가 있는지 여부를 관찰해 보고, 만일 최고가매수신고가격이 우선변제 총액에 미 치지 못하면 그때 가서 매각불허가의 결정을 하면 될 것이다.
그러나 우선채권 총액이 최저매각가격을 초과하는 정도가 심하여 기일을 열더라도 우선채권 총액을 넘는 매수신고가 있을 것이라거나 이해관계인의 승인이 있으리라고 기 대할 수 없어 굳이 매각기일을 진행할 필요가 없음이 명백한 경우에는 공고한 기일을 취소하고(매각기일까지 시간적 여유가 있으면 압류채권자의 매수신청에 따른 매각절차의 속행에 대비하여 기일을 취소함이 없이 곧바로) 이 조항에서 정한 절차를 밟는 것이 타당하다.
③ 민사집행법 102조 2항에서 정한 매수신고가 있은 후에 경매신청 채권자에게 우선하는 채권의 누락이 발견된 경우, 집행법원은 새로이 남을 가망이 없다는 통지를 하여야 한다(대결 1994. 9. 5. 94마1205).
다른 이유로 기일이 취소되거나 새 매각, 재매각을 하게 되는 경우에도 위 통지를 하여야 한다.
2. 통지의 방법
압류채권자에 대한 통지는 통지서의 송달로써 한다.
이 통지서에는 사건번호, 당사자 등 형식적 사항과 최저매각가격으로 우선채권 총액을 변제하고 남는 것이 없다는 취지 및 최저매각가격, 우선채권 총액을 적어야 한다.
《남을 가망이 없는 경우의 경매취소 : 남을 가망이 없어 경매취소가 적용될 경우, 우선채권의 범위, 남을 가망의 판단, 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법, 남을 가망이 없다는 취지의 통지, 남을 가망이 있음을 증명한 때의 조치, 매수신청과 보증의 제공, 경매절차의 취소, 위 규정위반의 효과, 사법보좌관의 남을 가망이 없음을 이유로 한 취소결정에 대한 불복방법과 처리 요령》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.950-989 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.824-865 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.215-234 참조]
I. 남을 가망이 없다는 취지의 통지
1. 통지의 시기
⑴ ㈎ 집행법원은 최저매각가격을 정한 후 매각기일을 공고하기 전에 우선채권 총액을 인정하여 최저매각가격으로 우선채권 총액을 변제하고 남는 것이 없다고 인정되는 때에는 압류채권자에게 그 취지를 통지하여야 한다. 실무상 남을 가망이 없는지 여부는 매각기일을 지정할 사건을 검토하는 단계에서 재판사무시스템의 간이배당 무잉여 계산을 활용하여 판단하고 있다.
㈏ 새 매각을 하기 위하여 종전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감한 결과 그것이 우선채권 총액에 미달하게 되면 이 조항에서 정한 절차를 취하여야 한다.
민사집행법 제119조는 새 매각에서 최저매각가격을 우선채권 총액 이하로 정하는 것 자체를 금하는 것처럼 보이지만 그런 것이 아니고 그 이하로 저감한 경우에 이 조항의 절차를 취하여야 함을 규정한 것에 불과하다.
따라서 종전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감한 결과 그것이 우선채권총액에 미달하게 될 경우 잉여가 있을 가격까지만 저감하여 매각을 실시하고 난 후 그 가격 이상으로 매수신고가 없는 경우에 비로소 이 조항의 절차를 취하여야 하는 것은 아니고, 바로 이 조항의 절차를 취하여야 한다.
⑵ ㈎ 매각기일의 공고 후 우선채권의 신고가 있어 우선채권 총액이 최저매각가격을 초과하게 되더라도 일단 공고한 기일을 취소하거나 매각기일까지 사이에 위 통지를 할 필요는 없다.
매각기일의 공고를 마친 후에는 오히려 기일을 실시하여 우선채권 총액을 넘는 매수신고가 있는지의 여부를 관찰해 보고 만일 최고가 매수신고가격이 우선변제 총액에 미치지 못하면 그때 가서 매각불허가의 결정을 하면 될 것이다.
㈏ 그러나 우선채권 총액이 최저매각가격을 초과하는 정도가 심하여 기일을 열더라도 우선채권총액을 넘는 매수신고가 있을 것이라거나 이해관계인의 승인이 있으리라고 기대할 수 없어 굳이 기일을 실시할 필요가 없음이 명백한 경우에는 공고한 기일을 취소하고(매각기일까지 시간적 여유가 있으면 압류채권자의 매수신청에 따른 매각절차의 속행에 대비하여 기일을 취소함이 없이 곧바로) 이 조항에서 정한 절차를 밟는 것이 타당하다.
⑶ 이중경매사건인 경우에는 매수통지 시 이중경매신청채권자에게도 같이 매수통지를 해서(이중경매신청채권자에게는 이중경매신청채권자 기준으로 우선채권 표시) 매수신청이 없는 경우 이중경매사건까지 한꺼번에 취소기각하는 것이 적절하다.
⑷ 민사집행법 제102조 제2항에서 정한 매수신고가 있은 후에 경매신청 채권자에게 우선하는 채권의 누락이 발견된 경우, 집행법원은 새로이 남을 가망이 없다는 통지를 하여야 한다(대법원 1994. 9. 5.자 94마1205 결정).
다른 이유로 기일이 취소되거나 새 매각, 재매각을 하게 되는 경우에도 위 통지를 하여야 한다.
⑸ 압류채권자가 남을 가망이 없다는 통지를 받고 1주 이내에 적법한 매수신청 및 보증제공을 하지 않을 때에는 법원은 결정으로 경매절차를 취소한다(대법원 1994. 9. 5.자 94마1205 결정).
다만 위 기간이 지난 뒤라도 취소결정 전에 적법한 매수신청 및 보증의 제공을 하면 경매절차를 계속하여 진행한다(대법원 1975. 3. 28.자 75마64 결정).
2. 통지의 방법
⑴ 압류채권자에 대한 통지는 통지서의 송달로써 한다.
이 통지서에는 사건번호, 당사자 등 형식적 사항과 최저매각가격으로 우선채권 총액을 변제하고 남는 것이 없다는 취지 및 최저매각가격, 우선채권 총액을 적어야 한다.
⑵ 우선채권 총액은 매수신청의 기준이 되므로 등기사항증명서 및 배당요구한 채권자 중 우선채권액을 매수통지 당시 기준으로 정확하게 산정하여 기재하고[우선채권의 종류(소액보증금, 조세, 공과금 등)도 구체적으로 기재함)] 절차비용까지 포함해서 무잉여인 경우에는 매수통지 당시의 절차비용까지 구체적인 금액(현재 기준 ○원)을 기재해 주는 것이 적절하다.
이 경우 절차비용에는 이미 지급이 예정되어 있는 금액((매각수수료 등)도 포함한다.
