【공유자에 대한 통지】《통지의 예외, 통지결여의 효력, 공유자가 외국에 거주하는 경우의 공유자 통지 등》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【공유자에 대한 통지】《통지의 예외, 통지결여의 효력, 공유자가 외국에 거주하는 경우의 공유자 통지 등》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《공유자에 대한 통지 : 통지의 예외, 통지결여의 효력, 공유자가 외국에 거주하는 경우의 공유자 통지 등》[이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.728-815 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.656-735 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.128-156 참조]

 

 

I. 공유자에 대한 통지

 

1. 통지

 

⑴ 공유부동산의 지분에 관하여 경매개시결정을 하였을 때에는 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다(민사집행법 139조 1항 본문).

각 공유자는 누가 공유자의 1인으로 되는가에 관하여 이해관계를 가지기 때문이다.

 

⑵ 공유자에게는 법원사무관 등 명의로 통지를 한다.

이 통지는 실무상 채무자에 대한 송달과 마찬가지로 경매개시결정등기완료 후에 실시한다.

통지방법은 등기기록상 공유자의 주소로 바로 발송송달을 하는 것이 다수의 실무례이다.

 

2. 예외

 

⑴ 그러나 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 않을 수 있다(민사집행법 139조 1항 단서).

민사집행법이 공유자에게 경매개시결정이 있다는 것을 통지하고 공유자우선매수권을 인정하는 취지는 공유자들이 공유물 전체를 이용, 관리하는 것을 전제로 이에 대한 이해관계를 가지는 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문이다.

따라서 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 공유관계인 경우, 예를 들어 아파트, 상가 또는 다세대주택 등의 전유부분의 대지권에 해당하는 ‘대지권의 목적인 토지의 공유지분’에 관한 공유관계, 토지의 지분과 건물의 지분을 가지고 있으나 실제로는 특정 부분을 소유하는 구분소유적 공유관계이고 그 공유지분이 이러한 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하고 있는 경우 등에서는 공유자통지를 할 필요가 없다.

실무에서는 이들에게는 매각기일의 통지도 하지 않고 있다.

 

⑵ 민사집행법 제139조는 공유물 지분을 경매하는 경우에 다른 공유자의 우선매수권을 보장하는 규정으로서 공유물 전부에 대한 경매에서는 그 적용의 여지가 없다(대법원 2008. 7. 8.자 2008마693, 694 결정). 또한 여러 개의 부동산을 일괄매각하는 경우 매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에게는 공유자우선매수권이 인정되지 않으므로(대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정) 공유자통지나 매각기일통지를 할 필요가 없다.

 

⑶ 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 위 통지가 필요 없다(대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정).

 

3. 통지 결여의 효력

 

⑴ 이 통지는 채무자에 대한 경매개시결정의 송달과는 성질을 달리 하는 것이므로 이 통지가 없었다 하더라도 경매개시결정의 효력에는 영향이 없다.

그러나 공유자에게 매각기일과 매각결정기일을 통지하여야 하고, 이를 하지 않았을 경우 매각허가결정에 대한 즉시항고사유가 된다(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정).

 

⑵ 이와 관련하여 판례(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결)는, 경매법원 공무원에게 부과된 공유자에 대한 통지의무가 직접적으로는 공유자의 우선매수권이나 이해관계인으로서의 절차상 이익과 관계되는 것이기는 하지만, 공유자에 대한 통지가 적법하게 행해지지 않은 채로 경매절차가 진행되면 뒤늦게라도 그 절차상의 하자를 이유로 매각허가결정이 취소될 수 있고 경매법원의 적법한 절차진행을 신뢰하고 경매에 참여하여 매각허가를 받고 법원의 지시에 따라 매각대금납부 및 소유권이전등기까지 마친 매수인으로서는 불측의 손해를 입을 수밖에 없어 위와 같은 통지 그 밖의 적법절차의 준수 여부는 매수인의 이익과도 밀접한 관계가 있고, 위와 같은 일련의 과정에서 경매법원 스스로 그 하자를 시정하는 조치를 취하지 않는 이상 특별히 매수인이 불복절차 등을 통하여 이를 시정하거나 위 결과 발생을 막을 것을 기대할 수도 없으며, 매수인의 손해에 대하여 국가배상 이외의 방법으로 구제받을 방법이 있는 것도 아니라는 점에서 경매법원 공무원의 위 공유자통지 등에 관한 절차상의 과오는 매수인의 손해 발생과 사이에 상당인과관계가 있다고 본다.

 

4. 공유자가 외국에 거주하는 경우의 공유자 통지 등

 

⑴ 등기사항증명서상 공유자의 주소가 외국으로 기재되어 있는 경우 현재 외국 발송송달을 할 수 있는 방법이 없고, 민사집행법 제104조 제2항에 정한 이해관계인에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지나 같은 법 제139조 제1항의 공유자에 대한 경매개시결정 통지는 민사집행규칙 제8조 제4항의 적용이 배제되는 법에 규정된 통지에 해당하여 통지를 생략할 수 없으므로[대법원 2010. 6. 14.자 2010마363 결정(공유자가 미국에 거주하여 매각기일과 매각결정기일을 통지 안 한 사안으로 이를 이유로 매각허가결정을 취소한 제1심 결정을 항고심에서는 법에 규정된 통지가 아니므로 민사집행규칙에 따라 통지를 않고 기록에만 표시하면 된다는 이유로 제1심 결정을 취소했으나 대법원에서 법에 규정된 통지이므로 통지를 생략할 수 없다는 이유로 파기환송하였음)] 외국송달에 의해 송달할 수밖에 없다.

 

⑵ 따라서 공유자에게 경매개시결정 통지를 외국송달로 해야 하는 경우 실무상 민사집행법 제13조 제1항에 따라 대한민국 안에 송달받을 장소와 영수인을 신고하도록 명하고, 적법한 외국송달이 되었음에도 공유자가 송달장소 신고 등을 하지 않는 경우에는 이후 공유자에 대한 매각기일 통지 등은 생략하고 있다(민사집행법 13조 2항).