【주택 또는 상가건물의 임차인의 범위】《임차인이 법인인 경우, 주거용 건물인지 여부 판단기준》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【주택 또는 상가건물의 임차인의 범위】《임차인이 법인인 경우, 주거용 건물인지 여부 판단기준》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《주택 또는 상가건물의 임차인의 범위 : 임차인이 법인인 경우, 주거용 건물인지 여부 판단기준》 [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 주택 또는 상가건물의 임차인의 범위

 

가. 임차인의 개념

 

⑴ 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 제결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대판 2008. 4. 10. 2007다38908, 38915, 대결 2008. 12. 19. 2007마397, 대판 201 2. 7. 26. 2012다45689 등).

 

⑵ 주택임차인이란 당해 주택을 실제 주거용으로 사용·수익하기 위하여 임차한 자를 뜻하는 것이므로, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액 임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다(대판 2001. 5. 8. 2001다14733, 대판 2009. 6. 11. 2009다12764 등).

 

⑶ 건물이 경매에 넘어 갈 것이라는 점을 알면서 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 소액임차인의 경우도, 소액임차인 보호를 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하려는 것이므로, 마찬가지이다(대판 2013. 12. 12. 2013다62223).

 

⑷ 다만 임대차의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 경우에는 채권자가 기존의 금전채권을 임차보증금으로 전환해 채무자와 임대차계약을 체결하여 거주한 경우라고 하더라도 임차인으로서 보호를 받을 수 있다(대판 2002. 1. 8. 2001다47535).

 

⑸ 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액 임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액 임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다(대판 2008. 5. 15. 2007다23203).

상가건물의 임차인에 대하여도 동일하게 판단하여야 할 것이다.

 

나. 임차인이 법인인 경우

 

한편 임차인이 법인인 경우에도 적용되는가에 관하여, 주택임대차보호법의 경우에는 법인이 대항요건인 같은 법 소정의 주민등록을 할 수 없으므로 그 적용대상이 아님이 명백하나(다만 주택임대차보호법 3조 2항, 3항, 같은 법 시행령 2조에서 일정한 법인을 임차인에 포함시키고 있다), 상가건물임대차보호법의 대항요건인 사업자등록신청은 법인도 할 수 있을 뿐 아니라 상가건물임대차보호법 3조 1항 어 대항요건으로 사업자등록선청을 규정하면서 법인세법 111조와 부가가치세법 8조의 규정에 의한 사업자등록신청을 인정하고 있으므로 법인과 부가가치세법에 따라 사업자등록이 가능한 비법인 사단·재단, 그 밖의 단체도 상가건물임대차보호법의 적용대상이다(상임 3조 1항, 상임령 3조 4항 3호 나, 다목 참조).

 

다. 주거용 건물인지 여부

 

⑴ 주거용 건물인지 여부를 판단할 때에는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대판 1995. 3. 10. 94다52522).

 

⑵ 주거용 건물인지 여부를 판단하는 기준시점은 원칙적으로 임대차계약의 체결시이다.

 

따라서 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 주거용 건물을 증축하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라고 할 수 없다(대판 1986. 1. 21. 85다카1367).

 

⑶ 비주거용 건물에 대하여 저당권이 설정된 후 저당권자의 승낙 없이 주거용으로 개조되었으나 변경된 건물의 종류와 구조, 그 면적, 용도 등에 대하여 부동산등기법에 의한 건물표시 변경등기 절차를 마치지 않은 채 그 건물이 임대 되고, 경매절차가 개시된 경우 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인지 여부가 문제된다.

 

판례는 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 8조에 따라 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다는 입장이다(대판 2009. 8. 20. 2009다26879).

 

 

 

【주택임대차보호법의 적용범위】《주거용 건물, 미등기 건물도 적용대상(소액보증금 우선변제권도 마찬가지), 주택임차인이 법인인 경우에 주택임대차보호법상 대항력 및 확정일자부 우선변제권(소액보증금 우선변제권은 없음), 대항력이 인정되는 법인의 범위, 전세권자에 대한 적용 여부(중첩적 적용), 임대인(명의신탁된 주택의 경우)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《주택임대차보호법의 적용범위 : 주거용 건물, 미등기 건물도 적용대상(소액보증금 우선변제권도 마찬가지), 주택임차인이 법인인 경우에 주택임대차보호법상 대항력 및 확정일자부 우선변제권(소액보증금 우선변제권은 없음), 대항력이 인정되는 법인의 범위, 전세권자에 대한 적용 여부(중첩적 적용), 임대인(명의신탁된 주택의 경우)》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

Ⅰ. 주택임대차보호법의 적용범위

 

1. 주거용 건물

 

가. 주거용 건물 여부의 판단 기준

 

⑴ 판단방법

 

㈎ 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(주택임대차보호법 제1조).

 

㈏ 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 법 제2조에 의하여 법의 적용을 받는 주거용 건물에 해당하나, 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없으므로 법의 보호대상에서 제외된다.

● 주택임대차보호법 제2조(적용범위) 이 법은 주거용 건물(이하 ‘주택’이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

㈐ 주거용 건물, 즉주택이란 토지에 정착된 공작물 중 지붕 및 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설로서 사람의 일상생활인 기와침식에 사용되는 것을 말한다.

주거용 건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제용도에 따라서 정하여야 하고, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계, 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

 

㈑ 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 그 전체가 주거용 건물에 해당하나, 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 주거용 건물이라고 할 수 없다.

 

㈒ 주된 목적이 주거용(住居用)이라고 본 판례로는 대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결, 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결, 2002. 9. 24. 선고 2002다30114 판결, 2003. 5. 13. 선고 2003다11455 판결, 2005. 6. 9. 선고 2004다58598 판결 등이 있다.

 

㈓ 주된 목적이 비주거용(非住居用)이라고 본 판례로는 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카823 판결, 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결, 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결, 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결, 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결, 2001. 9. 14. 선고 2001다37828 판결 등이 있다.

 

⑵ 주거용 건물의 대지의 경우 (임차인과 전세권자와의 차이점)

 

㈎ 주택임차인의 경우

 

① 주택임대차보호법상 주거용 건물이라 함은 주거용 건물 자체만을 말하는 것이 아니라 주거용 건물과 일체·불가분의 관계가 있는 대지부분을 포함한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8항 제2항, 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).

따라서 단독주택은 그 대지에 대하여, 공동주택은 소유권인 대지권에 대하여 우선변제권을 취득하게 된다(대법원1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).

 

② 이는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 부여하고, 주택임대차보호법 제8조가 소액보증금의 우선변제권이 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못하도록 규정하여 명문으로 대지부분에 대하여도 우선변제권을 인정하고 있는 점에서 명백하다.

 

㈏ 전세권자의 경우

 

① 단독주택을 임차하여 주택에만 전세권설정등기를 경료한 경우에는 전세권은 주택 자체에만 미치기 때문에 전세권자는 경매절차에서 대지부분에 대한 경매대금으로 부터는 우선 변제를 받을 수 없다.

 

② 그러나 집합건물의 전유부분에 대한 전세권자는 건물부분에 대하여만 전세권설정등기를 할 수 있고 대지사용권의 목적인 토지에 대하여는 전세권설정등기를 할 수 없어 전세권은 건물 만에 관한 것이라는 취지의 부기등기를 하게 되나(등기선례 4-449 참조), 전세권의 경우에도 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전세권의 효력은 대지사용권에도 미치므로(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결), 전세권자는 대지사용권의 매각대금 중에서도 배당받는다.

 

나. 미등기 건물도 적용대상(소액보증금 우선변제권도 마찬가지)

 

⑴ 미등기 건물이라도 주거용으로 사용되는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결, 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

사용승인(또는 임시사용승인)을 받지 않은 주택도 마찬가지이다.

 

⑵ 하지만 주택임대차보호법 제8조 제1항이 소액보증금 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 대항력 요건을 갖추도록 요구하고 있어서, 법문의 해석상 소액보증금 우선변제권은 경매신청의 등기가 가능한 등기된 주택에 대하여만 적용되는 것이 아닌가가 문제가 되었다.

 

⑶ ① 종전에는 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결이 그 토지나 그 토지상의 다른 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않으므로, 법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다는 태도를 취하였으나, ② 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 다 전원합의체 판결은 “어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조). 그런데, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다.”고 판시하여 미등기주택에 대하여도 소액보증금 우선변제권이 적용된다고 판단하였다.

 

⑷ 다만 위 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 “소액임차인의 우선변제권에 관해 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 규정한 것은 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다면서 미등기 건물의 경우에는 대지에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 된다.”고 판시하였다.

 

다. 주거용 건물인지 여부가 문제되는 경우

 

⑴ 겸용주택

 

임차주택의 일부가 주거용으로, 일부가 비주거용으로 사용되는 이른바 겸용주택의 경우에는 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

그러나 상가건물임대차보호법과의 관계에서 임차건물의 일부가 주거용으로, 일부가 영업용으로 사용되는 경우 상가건물임대차보호법을 적용하여야 하는가, 주택임대차보호법을 적용하여야 하는가에 관하여 논란이 있을 수 있다.

 

⑵ 주거용 건물의 일부

 

임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 그 전체가 주거용 건물에 해당하나, 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 주거용 건물이라고 할 수 없다.

 

라. 판단시점

 

⑴ 주거용 건물인지 여부를 판단하는 기준시점은 원칙적으로 임대차계약의 체결 시이다.

 

⑵ 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 주거용 건물을 증축하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라고 할 수 없다(대법원 1986. 11. 21. 선고 다카 85 1367 판결).

그러나 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 경우라도 주택임대차보호법의 적용대상이 된다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결).

 

2. 적용계약

 

⑴ 전형적인 임대차계약은 물론 이른바 미등기전세계약에도 주택임대차보호법이 적용된다(주택임대차보호법 제1조, 제12조, 상가건물임대차보호법 제1조, 제17조 참조).

다만 일시사용을 위한 임대차에는 그 적용이 배제된다(주택임대차보호법 제11조, 상가건물임대차보호법 제16조).

● 주택임대차보호법 제12조(미등기전세에의 준용) 이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.

 

⑵ 임대인은 반드시 임차주택의 소유자일 필요는 없으나 임차주택에 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자이어야 한다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결).

 

3. 주택임차인이 법인인 경우에 주택임대차보호법상 대항력 및 확정일자부 우선변제권 존재(소액보증금 우선변제권은 없음)

 

가. 주택임대차보호법의 개정

 

⑴ ㈎ 개정 전 주택임대차보호법에서는 경매절차에 있어서 주택임차인이 법인인 경우에는 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등이 인정되지 않았다.

이에 따라 대법원 1997. 7. 11.선고 96다7236 판결 등은 “법인이 임차한 주택에 관하여 법인의 직원이 주민등록을 한 경우 주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지이고 법인을 그 보호 대상으로 삼은 것은 아니므로 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다고 하여도 대항력이 생기지 않는다.”고 판시한 바 있다.

 

㈏ 그러나 주택임대차보호법의 일부개정(법률 제8583호, 2007. 8. 3. 호 공포, 2007년 11월 4일 시행)으로 인하여 일정한 조건을 갖춘 법인에 대하여는 대항력과 확정일자부 우선변제권이 인정되고, 임차권등기명령에 따른 등기도 가능하게 되었다.

 

⑵ 한편, 상가건물임대차보호법의 대항요건인 사업자등록신청은 법인도 할 수 있을 뿐 아니라 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 대항요건으로 사업자등록신청을 규정하면서 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 인정하고 있으므로, 법인도 상가건물임대차보호법의 적용대상이다(상가건물임대차보호법 제4조 제1항 제1호 참조).

 

나. 대항력이 인정되는 법인의 범위

 

⑴ 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인

 

㈎ 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인으로서 대통령령으로 정한 법인(주택임대차보호법 제3조 제2항)이다.

 

㈏ 주택임대차보호법 시행령에서는 주택임대차보호법 제3조 제2항 후단에서 규정한 “대항력이 인정되는 법인”의 범위를 대한주택공사법에 따른 “대한주택공사”와 지방공기업법 제49조의 규정에 따라 “주택사업을 목적으로 설립된 지방공사”로 한정하였다(주택임대차보호법 시행령 제2조).

 

㈐ “지방공기업법 제49조의 규정에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사”에는 각 지방자치단체에 다음과 같이 16개의 공사가 있다.

① 서울특별시에스에이치(SH)공사설립 및 운영에 관한 조례에 따른 서울특별시에스에이치(SH)공사

② 부산도시공사 설치 조례에 따른 부산도시공사

③ 대구광역시 도시개발공사 설치 조례에 따른 대구광역시 도시개발공사

④ 인천광역시도시개발공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 인천광역시도시개발공사

⑤ 광주광역시 도시공사 설치 조례에 따른 광주광역시 도시공사

⑥ 대전광역시도시개발공사 설치조례에 따른 대전광역시도시개발공사

⑦ 울산광역시 도시공사 설립 및 운영 조례에 따른 울산광역시 도시공사

⑧ 강원도개발공사 설치 및 관리 운영조례에 따른 강원도개발공사

⑨ 경기도지방공사의 설립 및 운영조례에 따른 경기도지방공사

⑩ 경상남도개발공사설치조례에 따른 경상남도개발공사

⑪ 경상북도개발공사 설치조례에 따른 경상북도개발공사

⑫ 전남개발공사의 설립 및 운영조례에 따른 전남개발공사

⑬ 전북개발공사설치조례에 따른 전북개발공사

⑭ 충청남도개발공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 충청남도개발공사

⑮ 충북개발공사 설치 및 운영에 관한 조례에 따른 충북개발공사

⑯ 제주특별자치도 개발공사 설치 조례에 따른 제주특별자치도개발공사

 

㈑ 위 공사 중 현재 위 사업을 시행하고 있는 법인은 서울특별시에스에이치(SH)공사와 경기도지방공사 두 곳뿐이다.

 

⑵ 중소기업기본법에 따른 중소기업에 해당하는 법인

 

주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 법인이 대항력을 가지고, 임대차기간이 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것으로 규정하고 있다.

 

다. 대항력의 취득 시기

 

주택임대차보호법 제3조 제2항에 해당되는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

이 경우 선정된 입주자가 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

 

라. 경매신청과 주택인도의 동시이행 관계

 

주택임대차보호법 제3조 제2, 3항의 법인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행(또는 이행의 제공)을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

 

마. 우선변제권 (= 확정일자부만 인정, 소액보증금 최우선변제권은 아님)

 

주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항의 법인이 동조의 대항요건과 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

 

바. 임차권등기명령

 

위 법인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

 

사. 소액보증금 최우선변제권의 불인정

 

주택임대차보호법 제8조 제1항에서는 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 대항력 요건을 갖춘 경우에만 소액보증금 최우선변제권을 인정하고 있어서 주택임대차보호법 제3조 제2, 3항의 대항력 요건만을 갖출 뿐인 법인의 경우에는 제3조 제1항의 대항력을 갖출 수가 없어서 소액보증금 최우선변제권이 인정될 여지가 없다.

 

4. 전세권자에 대하여도 주택(상가건물)임대차보호법이 적용되는지 여부

 

가. 중첩적 적용

 

⑴ ㈎ 전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립 요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제요건도 갖춘 경우에는 위 법에 의한 보호도 받게 된다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결등).

전세권자가 상가건물임대차보호법의 우선변제요건을 갖춘 경우에도 마찬가지이다.

 

㈏ 전세권등기일자로는 매각으로 소멸하는 것처럼 보이는 전세권이라도 임대차보호법에서 정한 대항요건을 갖춘 것으로서는 최선순위인 경우에는 임차권자로서 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결 참조).

 

㈐ 집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받는다.

 

⑵ 전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 보아야 하므로(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결), 부지의 매각대금에 대한 배당순위도 위 날짜를 기준으로 판단하여야 한다.

 

나. 주택임차인이 별도로 전세권설정등기를 마친 경우 그 후 대항요건을 상실하여도 임차권등기가 된 것으로 보아 여전히 대항력 및 우선변제권을 유지하는지 여부(= 소극)

 

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 같은 법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제 조의 3 4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 같은 법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

 

5. 임대인

 

가. 임대인

 

임대인은 반드시 임차주택의 소유자일 필요는 없으나 임차주택에 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자이어야 한다.

 

나. 명의신탁된 주택의 경우

 

⑴ 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자와 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함한다.

이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 인도를 구할 수 없다(대법원 2006. 2. 9. 선고 2004다17429 판결).

 

⑵ 명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로는 완전한 소유자이므로 명의신탁자와 사이의 대내관계에서의 제한에도 불구하고 적법한 임대인이 될 수 있다.

명의신탁약정이 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 의하여 무효로 되는 경우에도 명의수탁자로부터 임차한 임차인은 같은 법 제4조 제3항의 ‘제3자’에 해당하므로 명의신탁자는 임차인에 대하여 명의신탁약정의 무효를 주장할 수 없다.

 

⑶ 한편, 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).