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【임차권등기명령】임차권등기명령에 대한 항고와 이의 절차 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 항고와 이의 가. 임차인의 항고 ⑴ 임차권등기명령을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제4항). 이러한 항고에 대하여는 민사소송법 제3편 제3장의 항고에 관한 규정을 준용한다. 이 항고는 항고제기 기간에 대한 제한이 없는 통상항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 반환받을 때까지 어느 때나 제기할 수 있다. ⑵ 이의신청은 임차권등기명령의 집행을 정지하지 않는다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항, 민사집행법 제283조). 이의신청이 있는 때에 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 열고, 결정으로 임차권등기명령의 전부나 일부를 인가, ..

【임차권등기명령】주택임차인이 별도로 전세권설정등기를 마친 경우 그 후 대항요건을 상실해도 임차권등기가 된 것으로 보아 여전히 대항력 및 우선변제권을 유지하는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 주택임차인이 별도로 전세권설정등기를 마친 경우 그 후 대항요건을 상실하여도 임차권등기가 된 것으로 보아 여전히 대항력 및 우선변제권을 유지하는지 여부 (=소극) 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제 조의 3 3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2..

【임차권등기명령제도】임차권등기명령신청>임차권등기명령을 신청하기 위한 요건 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 요건 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인만이 임차권등기명령신청을 할 수 있다. 가. 임대차의 종료 ⑴ 임대차가 종료되어야 한다. 임대차가 종료된 이유는 묻지 않는다. 따라서 ① 존속기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론 해지에 의하여 임대차가 종료된 경우(해지통고로 인하여 임대차가 해지되는 경우는 기간의 약정이 없는 경우의 해지통고나 해지권유보에 의한 해지통고. 위 두 가지의 경우는 편면적인 해지사유로 해지통고가 된 날로부터 1개월이 경과하면 임대차는 종료된다), ② 기간의 약정되어 있더라도 임대인이 임차인의 의사에 반하여 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 이로..

【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 미등기건물의 임차인의 배당금 지급 청구시 명도확인서를 제출하여야 하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 명도확인서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다(주임법 3의2③). 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있기 때문이다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등). 임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본,..

【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 주택임대차보호법상 보호를 받는 주택임차인의 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결의 사안의 개요 및 쟁점 가. 판시내용 (1) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 ..

【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 주택임대차보호법상 보호를 받는 주택임차인의 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 대지의 매각대금에도 미침 주택의 임차인은 주택임대차보호법 3조의2 2항에 따라 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 배당받는데, 이는 대지 및 건물에 관하여 경매신청되었다가 대지부분만이 매각되었거나(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결), 대지만이 경매신청된 경우라도 마찬가지이고(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결), 대지와 건물에 대하여 따로 경매절차가 진행 중이라면 양 절차 모두에서 배당받을 수 있다. 반면 다가구주택에 전세권을 설정하였을 뿐인 임차인은 대지 매각대금에 대하여는 우선변제를 받지 못한..

【주택임대차보호법】임차권자가 동시이행의 판결에 기한 경매신청을 하여 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 (1) 임차인이 제3자가 신청한 경매에서 보증금을 배당받는 경우와는 달리 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다(주임법 3의2① 참조). 2002. 11. 1.부터 시행된 상가건물임대차보호법 5조 1항에도 같은 취지의 규정이 있다. 따라서 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 해도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있다. (2..

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 인정되는 우선변제권과 대항력과의 관계 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 주택임대차보호법상 인정되는 우선변제권과 대항력과의 관계> 1. 선택적 행사 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 결과 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 주택임대차보호법 3조의5 단서{주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않..

【부동산경매】민법 368조에 의한 공동저당이 설정된 경우에서 차순위저당권자에 의한 경매신청이 가능한지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 민법 368조에 의한 공동저당이 설정된 경우에서 차순위저당권자에 의한 경매신청이 가능한지 여부> 1. 후순위자의 대위에 의한 경매신청 ① 차순위저당권자가 경매신청을 하려면 공동저당권자가 그 채권을 완제받은 경우라야 하므로 그 사실을 소명해야 한다. 등기 없이 법률의 규정에 의하여 당연히 담보권이 이전되는 경우이므로, 담보권이전의 부기등기 없이도 경매를 신청할 수 있다. 따라서 대위변제사실을 증명하는 공정증서 또는 차순위저당권자로 기입된 등기사항증명서와 배당표등본을 첨부하여 경매신청을 할 수 있지만, 실무상으로는 담보권이전의 부기등기를 거쳐 경매를 신..

【부동산경매】근저당권자가 공유지분에 대하여 부동산임의경매를 신청할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1, 공유지분에 대한 임의경매 갑이 단독으로 토지를 소유하고 있다가 근저당권을 설정한 경우에 근저당권자가 임의로 토지의 일부지분에 대하여 경매신청을 하는 것은 일부지분에 대하여만 경매신청을 해야 할 특별한 사정을 소명하지 않는 한 저당권일부실행금지의 원칙에 반하여 허용할 수 없다. 다만 갑, 을이 각각 2분의 1 지분씩 토지를 공유하고 있다가 갑, 을이 각자의 지분에 근저당권을 설정한 경우나 갑, 을이 각각 2분의 1 지분씩 토지를 공유하고 있다가 토지 전체를 대상으로 1개의 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권설정등기를 한 경우에 갑의 지분 2분의 1만을 대상으로 한 경매신..