<판례평석> 환지예정지를 특정하여 구분소유하고 있는 경우 관습법상의 법정지상권 성립 여부(적극)【대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결】
◎[요지]
[1] 종전 토지의 공유자들이 환지예정지를 특정하여 구분소유하고 있는 상태에서 그 중 1인인 갑이 그 소유 부분을 을에게 양도하고 지분소유권이전등기를 해 줄 당시 그 지상에 갑이 건축중인 건물이 완성 단계에 있었던 경우, 갑이 종전 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권을 갖는지 여부(적극)
[2] 법정지상권이 있는 건물의 양수인이라도 그 대지를 점유·사용함으로 인해 얻은 이득을 대지 소유자에게 부당이득으로 반환해야 하는지 여부(적극)
제목 : 환지예정지를 특정하여 구분소유하고 있는 경우 관습법상의 법정지상권 성립 여부(적극)
1. 환지예정지상의 법정지상권
가. 문제점 제기
이 사건은 김종순이 이 사건 건물 소유를 위한 법정지상권을 취득하는지 여부가 가장 핵심이 되는 쟁점이다. 관습법상의 법정지상권은 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였다가 토지, 건물 중의 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 처분되어 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었으나, 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없는 경우에 건물소유자에게 법률상 당연히 생기는 지상권을 말한다.
환지예정지가 지정된 경우 종전 토지의 소유자는 환지예정지에 대하여 사용․수익권은 있으나 소유권은 없다. 따라서 공유자들 내부관계에서 김종순이 구분소유하기로 한 환지예정지에 대하여 김종순은 사용수익권은 있으나 소유권은 없으므로, 김종순이 환지예정지를 원고에게 양도할 당시 환지예정지는 김종순의 소유가 아니하므로 관습법상의 법정지상권은 성립할 수가 없다. 다만 제자리환지의 경우에는 종전 토지의 소유자는 환지처분이 종결되기 이전이라도 환지예정지에 대하여 소유권과 사용수익권이 분리되지 아니한 상태에 있는 종전 그대로의 권리를 보유하는 것이므로(대법원 1990. 5. 25. 선고 89다카14998 판결) 제자리환지의 경우에는 환지예정지에 대하여 관습법상의 법정지상권이 성립할 여지가 있다.
나. 공유지에 대한 법정지상권 (= 소극)
대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결은 “토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다”고 판시하였다.(동지 : 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카140 판결, 1987. 6. 23. 선고 86다카2188 판결).
다. 구분소유적 공유관계와 법정지상권 (= 이 사건의 핵심쟁점)
⑴ 대법원 1990. 6. 25. 선고 89다카24094 판결은 원, 피고사이에 구분소유적 공유관계에 있고, 피고가 자신의 소유 대지 위에 건물을 신축한 경우에 관하여 “피고 소유의 건물과 그 대지는 원고와의 내부관계에 있어서 피고의 단독소유로 되었다 할 것이므로, 피고는 이 사건 대지의 피고 지분만을 경락취득한 원고에 대하여 그 소유의 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하였다”고 판시하였다. 이 판례는 구분소유적 공유관계에 있는 공유자 사이에서 대지 소유자와 건물 소유자가 달라진 경우에 관한 것이지만, 피고의 지분을 제3자가 취득한 경우에도 마찬가지로 보아야 할 것이다. 그와 같이 보더라도 다른 공유자인 원고의 공유지분권에 지상권이 설정되는 것은 아니므로 원고의 이익이 침해된다고 할 수 없다.
⑵ 이 사건 환지예정지는 엄밀하게 구분소유적 공유관계는 아니지만(환지예정지에 대하여는 소유권이 없기 때문에) 그와 유사하게 볼 수 있다. 따라서 종전토지의 공유자들이 환지예정지를 특정하여 구분소유하고 있는 상태에서 그 중 1인인 甲이 그 소유 부분을 乙에게 양도하고 지분소유권이전등기를 해 줄 당시 그 지상에 甲이 건축 중인 건물이 완성 단계에 있었던 경우, 甲이 종전 토지에 관하여 관습상의 법정지상권을 갖는다.
⑶ 결론적으로, 공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서 그의 토지공유지분에 설정된 저당권의 실행으로 그 토지공유지분이 제3자에게 넘어간 경우, 또는 공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서 그 건물에 설정된 저당권의 실행으로 건물의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우에는, 원칙적으로는 건물을 위한 법정지상권이 성립되지 않지만, 토지공유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 등 예외적으로 다른 토지공유자가 그 지분에 기한 사용수익권을 사실상 포기하여 건물소유자인 토지공유자의 처분에 따라 법정지상권이 발생할 수 있다는 사정을 용인한 경우에는 건물을 위한 법정지상권이 성립된다고 보는 것이 판례의 입장이다.
2. 법정지상권과 부당이득
대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결은 “법정지상권이 있는 건물의 양수인으로서 장차 법정지상권을 취득할 지위에 있어 대지소유자의 건물철거나 대지인도 청구를 거부할 수 있는 지위에 있는 자일지라도 그 대지의 점거사용으로 얻은 실질적 이득은 이로 인하여 대지 소유자에게 손해를 끼치는 한에 있어서는 부당이득으로서 이를 대지소유자에게 반환하여야 한다”고 판시하였다. 대법원 1988. 10. 24. 선고 87다카1604 판결도 “법정지상권을 취득할 지위에 있는 자 역시 지료 또는 임료상당 이득을 대지소유자에게 반환할 의무를 면할 수는 없는 것이므로 임료상당 부당이득의 반환청구까지도 신의성실의 원칙에 반한다고 할 수 없다”고 판시하였다.
피고 윤희근(이 사건 건물의 경락 취득자)은 경락에 의하여 등기 없이도 법정지상권을 당연히 취득하였으므로 “부당이득”이 아닌 “지료”를 지급할 의무가 있다. 피고 최상식(경락인으로부터 이 사건 건물을 매수한 자)은 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자로서 부당이득 반환의무가 있다.
