【상가건물임대차보호법】<대항력> 환산보증금이 초과된 경우에도 상가건물의 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있는지 여부(= 모든 상가임차인에게 대항력 인정) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<환산보증금이 초과된 경우에도 상가건물의 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있는지 여부(= 모든 상가임차인에게 대항력 인정)>
1. 모든 상가임차인에게 대항력 인정
(1) 상가임차인은 누구나 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있다.
대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다.
즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권을 주장할 수 있다.
상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기게 된다.
상가건물임대차보호법은 대항력의 발생시기를 ‘인도 및 사업자등록신청일 다음 날’로 규정하고 있다.
사업자등록신청을 하였으나 신청이 부적법한 경우 또는 등록이 거부된 경우(① 관할세무서장은 사업자등록신청에 대하여 신청자가 사업을 사실상 개시하지 않을 것이라고 인정되는 때에는 등록을 거부할 수 있고(부가가치세법시행령 7⑤), ② 사업자가 폐업하거나 등록 후 사실상 영업을 개시하지 않는 때에는 사업자등록을 말소할 수 있으며(같은법 5⑥), ③ 국세청장이 필요하다고 인정하는 때에는 사업자 인적사항 등을 조사하고 이에 따라 등록을 할 수 있고(같은법시행령 7③), ④ 인가 또는 허가를 필요로 하는 사업에 관하여는 사업허가증 또는 신고필증 등을 첨부해야 하므로, 인·허가를 받지 못하고 등록을 신청하는 경우에는 등록을 거부하게 된다)가 문제되는데, 등록신청을 하였으나 요건의 흠결로 등록이 거부된 때에는 결국 등록이라는 요건을 충족한 사실이 없으므로, 등록신청일 다음 날부터 잠정적으로 생긴 대항력이 소급적으로 소멸한다.
주택임대차보호법과 마찬가지로 사업자등록이 말소, 변경(사업종류 등의 변경은 대항력의 존속에 방해가 되지 않으므로, 소재지 또는 사업자의 변경의 경우가 문제될 것이다)되지 않고 유지되어야 한다. 경매절차에 있어서는 배당요구의 종기까지 존속되어야 배당받을 수 있다.
(2) 개정법은 종전에 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하인 임대차에만 인정되던 대항력을 모든 임대차에 적용되도록 하였다.
현행법에 의하여 임차인은 보증금·차임 액수와 무관하게 이전 건물 주인과 체결한 임대차계약을 새로운 건물주인에게 주장할 수 있다.
대항력의 요건을 갖춘 임차인은 기존 임대차계약의 내용뿐만 아니라 계약갱신요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권 등의 권리를 새로운 건물 주인에게도 행사할 수 있다.
2. 개정법 시행 전에 환산보증금을 초과하는 임대차 계약이 체결된 경우에도 대항력이 인정되는지 여부
법 부칙 제2조에 의하면 “제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신 되는 임대차부터 적용한다”고 규정하고 있다{상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 부칙 제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다}.
즉, 개정된 대항력 규정은 개정법의 시행일인 2015. 5. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의(묵시적 갱신 포함)한 경우에 적용된다는 의미다.
따라서 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우에도 2015. 5. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의한 경우에는 대항력이 인정된다.
즉, 환산보증금을 초과하는 임대차의 임차인이 2015. 5. 13. 이전에 계약을 체결하였다면 임대차기간 중 바뀐 건물주에게는 전 건물주와 체결한 임대차를 주장할 수 없다.
