【민사집행법전문변호사(부동산경매)<강제경매의 대상> 건축 중에 있는 건물이나 건물의 증축 부분도 경매대상인지 여부】<건축 중에 있는 건물이나 건물의 증축 부분> 건축 중에 있는 건물도 강제경매의 대상이 될 수 있을까? 기존건물에 증축된 부분이나 다른 건물과 합동된 부분도 부동산강제경매도 가능할까?【윤경변호사】
<건축 중에 있는 건물도 강제경매의 대상이 될 수 있을까? 기존건물에 증축된 부분이나 다른 건물과 합동된 부분도 부동산강제경매도 가능할까?>
● 건축 중에 있는 건물이나 건물의 증축 부분도 경매대상인지 여부
1. 건물
건물은 항상 토지부터 독립된 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상이 된다.
2. 건물의 공유지분, 구분소유권
건물의 공유지분, 구분소유권도 독립하여 강제경매의 대상으로 된다.
독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결)[건축 중인 건물은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져야 독립된 부동산으로서의 건물이 되므로, 이러한 정도에 이르면 유체동산으로서의 집행을 더 이상 할 수 없다. 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결(신축 건물이 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 하였다면, 비록 토지가 경락될 당시 신축 건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 본 사례). 저당권 설정 당시 축조 중인 건물이 어느 정도 축조되어야 법정지상권을 인정할 것인가는, 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결의 판시와 같이, 건물의 독립성을 요구하는 것은 아니고 ‘건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우’라는 객관적 사실을 기준으로 판단해야 한다. 다만, 위 경우에도 매각절차에서 ‘매수인이 매각대금을 다 낸 때’까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정된다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결 참조)].
그런 견지에서 자동차매매단지에 부설된 지상 3층 규모의 철골구조물로 된 주차시설인데, 철제 에이치빔(H-beam)으로 기둥을 세우고 바닥에 철판을 깔고 차량이 주차할 수 있는 공간을 페인트로 선을 그어 구획하여 놓았으며, 각 층 전면의 절반 가량의 높이에 철판을 잇대어 가려 놓았을 뿐 벽이라고 볼만한 것은 없는 경우에는 건물로 보지 않는다(대법원 2011. 6. 30. 선고 2009다30724 판결).
3. 건축 중에 있는 건물
건축 중에 있는 건물로서 사회통념상 아직 독립된 부동산으로 볼 수 없고 분리가 가능하다면 개개의 건축자재나 공작물을 유체동산 압류방법에 따라 집행할 수밖에 없을 것이다.
만일 채무자가 이 집행을 무시하고 건축공사를 계속하여 경매할 시점에 이르러 건물이 성립되어 독립된 부동산이 되는 단계에 이르면(대법원 1993. 4. 23. 선고 93다1527, 93다1534 판결) 집행관은 유체동산집행으로서의 경매 등을 더 이상 속행할 수 없다(대법원 1994. 4. 12.자 93마1933 결정).
4. 증축된 경우
건물이 증축된 경우에 증축부분이 독립된 부동산인지 아니면 기존 건물에 부합되었는지 여부는 증축부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단해야 한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).
5. 인접한 다른 건물과 합동된 경우
경매대상 건물이 인접한 다른 건물과 합동됨으로 인하여 건물로서의 독립성을 상실하게 되었다면 경매대상 건물만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수는 없고, 경매대상 건물에 대한 채권자의 저당권은 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 당초 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 될 뿐이고, 이는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어 그 각 부분이 소유권의 목적이 된 경우로서 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2010. 3. 22.자 2009마1385 결정, 대법원 2011. 9. 5.자 2011마605 결정).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
