【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 집합건물의 대지만에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매】 저당권이 설정된 1필의 토지가 그 후 성립된 집합건물에 대한 대지권의 목적이 되었는데, 집합건물 중 일부 전유부분 건물에 대하여 경매가 이루어져 경매대가를 먼저 배당하게 된 경우, 저당권자가 매각대금 중 대지권에 해당하는 경매대가에 대하여 우선변제받을 권리가 있는지 여부(＝적극) 및 이때 우선변제받을 수 있는 범위(＝피담보채권액 전부) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<저당권이 설정된 1필의 토지가 그 후 성립된 집합건물에 대한 대지권의 목적이 되었는데, 집합건물 중 일부 전유부분 건물에 대하여 경매가 이루어져 경매대가를 먼저 배당하게 된 경우, 저당권자가 매각대금 중 대지권에 해당하는 경매대가에 대하여 우선변제받을 권리가 있는지 여부(＝적극) 및 이때 우선변제받을 수 있는 범위(＝피담보채권액 전부)>
● 집합건물의 대지만에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매
1. 대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 일괄경매신청(단 대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우)
(1) ‘대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우’ 민법 365조에 의하여 대지저당권자는 자신의 선택에 따라 현재 대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 경매를 신청할 수 있다[김기정, “집합건물의 집행을 둘러싼 몇 가지 법률문제에 대한 고찰：집합건물의 특수한 법률관계 및 구분건물에 대하여만 설정된 전세권 및 저당권의 효력범위를 중심으로”, 사법논집(27), 법원행정처(1996), 62면].
그러나 대지에 저당권을 설정할 당시 집합건물이든 보통의 건물이든 불문하고 이미 건물이 존재하였던 경우에는 민법 365조를 적용할 수 없으므로 건물에 대한 일괄매각을 허용할 수는 없다.
(2) 이때 특정의 구분건물에 대하여서만 일괄경매를 신청하는 경우 대지는 각 구분소유자별로 공유화되어 각 공유지분은 대지저당권을 부담하게 되고, 저당권자는 임의로 1필의 대지에 대한 일부지분만에 대하여도 경매를 신청할 수 있으므로, 대지저당권자는 특정의 구분건물과 그에 대응하는 공유지분권으로서의 대지사용권에 대하여만 경매를 신청할 수 있을 것이며, 여러 개의 구분건물과 각 그에 대응하는 대지사용권지분을 1묶음으로 하여 동시에 경매를 신청하는 것도 허용된다.
그러나 어떤 경우에도 대지저당권자는 건물부분의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다[윤경(하), 53면.].
그러므로 토지의 저당권자가 건물의 매각대금에서 배당을 받으려면 민사집행법 268조, 88조의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖추어야 한다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결).
(3) 대지의 공유지분만에 대한 저당권인 경우에는 그 저당권의 목적인 대지 공유지분권자의 소유에 속하는 구분건물에 한해 허용되고, 집합건물 전부에 대한 일괄매각은 허용되지 않으므로, 대지 공유지분권자가 구분건물을 소유하지 않은 때에는 이러한 권리를 행사할 수 없다.
(4) 저당권이 설정된 1필의 토지가 그 후 성립된 집합건물에 대한 대지권의 목적이 되었는데, 집합건물 중 일부 전유부분 건물에 대하여 경매가 이루어져 경매대가를 먼저 배당하게 된 경우, 저당권자가 매각대금 중 대지권에 해당하는 경매대가에 대하여 우선변제받을 권리가 있는지 여부(＝적극) 및 이때 우선변제받을 수 있는 범위(＝피담보채권액 전부)
부동산의 일부 공유지분에 관하여 저당권이 설정된 후 그 부동산이 분할된 경우, 그 저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하고(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결 등), 분할된 각 부동산은 그 저당권의 공동담보가 되고, 한편 저당권이 설정된 1필의 토지가 전체 집합건물에 대한 대지권의 목적인 토지가 되었을 경우에는 종전의 저당목적물에 대한 담보적 효력은 그대로 유지된다고 보아야 하므로 그 저당권은 개개의 전유부분에 대한 각 대지권 위에 분화되어 존속하고, 각 대지권은 그 저당권의 공동담보가 된다고 봄이 상당하다.
따라서 집합건물이 성립하기 전 집합건물의 대지에 대하여 저당권이 설정되었다가 집합건물이 성립한 후 어느 하나의 전유부분 건물에 대하여 경매가 이루어져 경매 대가를 먼저 배당하는 경우에는, 저당권자는 매각대금 중 대지권에 해당하는 경매대가에 대하여 우선변제받을 권리가 있고, 그 경우 공동저당 중 이른바 이시배당에 관하여 규정하고 있는 민법 368조 2항의 법리에 따라 저당권의 피담보채권액 전부를 변제받을 수 있다고 보아야 한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결).
2. ‘대지권으로 등기된 토지’만 매각된 경우의 처리방법
(1) 전항에서 설명한 바와 같은 일괄매각요건을 갖추지 못한 경우에는 대지만에 관하여 경매절차를 진행할 수밖에 없는데, 이처럼 대지권으로 등기된 토지만 매각된 경우의 처리방법이 문제된다.
(2) 먼저 대지권등기의 말소를 신청한 후 그 말소가 이루어진 토지등기사항증명서를 집행법원에 제출해야 한다. 집행법원은 그 후에 촉탁해야 하며, 토지등기기록에 전사가 이루어지기 전에 집행법원이 촉탁을 할 수 없다.
즉, 토지만에 대한 저당권등기가 경료된 후 대지권 취지의 등기가 된 경우에 그 저당권에 기한 임의경매신청으로 인한 매각허가에 의한 소유권이전등기를 하기 위해서는 매수인은 우선 매각허가결정 및 그 확정증명을 대위원인을 증명하는 서면으로 하여 건물표시변경등기(대지권 말소의 의미)신청을 함으로써, 등기관으로 하여금 대지권등기의 말소와 동시에 직권으로 토지등기기록 중 대지권인 취지의 등기를 말소하고 건물등기기록 중 대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 등기를 부동산등기규칙 94조의 규정에 의하여 토지등기기록의 해당 사항란에 전부 전사하게 한 다음, 집행법원은 매각허가로 인한 소유권이전등기촉탁과 동시에 그 토지의 등기기록 중 저당권기입등기 후의 소유권등기와 매수인이 인수하지 않은 부동산상 부담의 기입의 말소등기촉탁을 해야 할 것이며, 그 촉탁서에는 소유권이전등기와 말소등기별로 등록면허세 영수필확인서를 첨부해야 한다[등기선례 3-778. 대지권등기가 되기 전에 토지만에 대한 근저당권등기가 경료된 경우에 대지권등기가 된 후 그 저당권에 기한 경매신청으로 인한 경락에 의한 소유권이전등기절차].
(3) 집합건물의 대지만에 관하여 설정된 가압류에 기한 경매의 경우에도 마찬가지이다[대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결 참조. 대법원 1992. 2. 12.자 91마584 결정도 참조].
낙찰받아 매각대금을 납부한 매수인이 먼저 건물표시변경(대지권말소)등기신청을 함으로써 대지권 및 대지권인 취지의 등기의 말소절차를 밟은 후에 이를 법원사무관 등에게 소명자료와 함께 신고해야 하고, 법원사무관 등은 매수인으로부터 위와 같은 신고가 있은 후에 등기촉탁을 하게 된다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
