【(민사변호사)<민사소송> 임대차보증금반환의무와 임차권등기말소의무】<동시이행관계> 임대차보증금 반환의무와 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임대차보증금 반환의무와 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있을까?>
● 임대차보증금 반환의무와 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부 (= 소극)
【대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결】
◎[요지]
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
제목 : 임대차보증금 반환의무와 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(= 소극)
1. 쟁 점
임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
2. 해 설
가. 임차권등기명령제도의 입법취지
임차권등기명령제도는 “임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인”이 자신의 보증금에 관하여 주택임대차보호법에서 인정되던 우선적 지위를 그대로 유지하면서, 이사나 주민등록을 옮길 수 있도록 하는 것으로서, 결국은 보증금에 대하여 담보적 기능을 하는 것이라 할 것이다.
나. 임차권등기말소의무와 보증금반환의무의 동시이행관계 여부(= 이 사건의 쟁점)
대상판결은 임대차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무를 동시이행관계로 보지 않고 있다. 그 이유는 다음과 같다.
⑴ 임차권등기의 말소의무와 보증금의 지급의무를 동시이행관계라고 한다면, 임차인은 임대차종료 후에 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 주택을 명도해 주고 이사를 갔는데, 임대인은 동시이행관계에 있는 임차권등기가 말소의무가 이행되지 않았음을 이유를 들어 보증금을 지급하지 않더라도 이행지체에 빠지지 않는 결과가 될 것이고, 이는 임차인이 자신의 지위를 강화시키기 위하여 임차권등기를 한 것과 상반되는 결과에 이르게 된다.
즉, 임차인이 임차권등기를 하지 않은 경우 임대차종료 후 건물을 명도하여 줌과 동시에 지급받지 못한 보증금에 대하여는 지연손해금이 발생하기 시작하는 것임에 비하면, 임차인의 지위가 약화되는 것이 된다.
⑵ 임대차계약에 있어서 임대차보증금의 반환과 임대차목적물의 명도는 임대차계약 당시부터 예정하고 있는 것으로서 계약의 해석 자체로 동시이행의 관계에 있다고 할 것이나, 임차권등기는 계약당시에 당사자들이 서로 합의에 의하여 이루어진 것이 아닌 점, 임차권등기가 이루어지는 시기(임대차가 종료된 후에 이루어짐), 임대차가 종료되었음에도 임대인이 임대차계약에서 정한 보증금반환의무를 이행하지 않는 상태에서(즉 이미 일방의 의무불이행이 발생한 상태에서) 그 보증금반환을 담보하기 위하여 그 등기가 이루어지는 점을 감안하면(임차목적물의 사용권을 보장하는 기능은 이미 불요한 상태에서 이루어지는 것이므로, 담보적 기능만 있는 것임), 위 두 의무는 동시이행관계에 있다고 보기 어렵다.
따라서 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
전세권설정등기와는 이 점에서 차이가 있다.
전세권의 설정등기는 계약이 종료되었음에도 전세금을 반환하지 않는 상태에서 설정되는 것이 아니라, 계약의 시초부터 설정되는 것이고, 또 그 용익권적 기능도 함께 하는 것이다. 전세권은 계약이 종료되었음에도 설정자가 전세금을 반환하지 않으면 그 즉시 경매를 실행할 수 있어서 이행이 지체되는 기간을 줄일 수 있을 뿐만 아니라(임차권등기권자는 별도의 채무명의가 없으면 경매를 실행할 수가 없음), 또 전세권설정등기의 말소에 관한 이행의 제공을 하기만 하여도 상대방은 이행지체에 빠지므로 그 지연이자도 얼마든지 청구할 수 있다.
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