【(민사변호사)<민사소송> 매도인의 근저당권말소의무】<동시이행관계> 매도인이 말소할 의무를 부담하고 있는 매매목적물상의 근저당권을 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<매도인이 말소할 의무를 부담하고 있는 매매목적물상의 근저당권을 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있을까?>
● 근저당권의 말소등기가 될 때까지 매수인이 지급을 거절할 수 있는 대금의 범위
【대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결】
◎[요지]
매도인이 말소할 의무를 부담하고 있는 매매목적물상의 근저당권을 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있고, 그 결과민법 제587조단서에 의하여 매수인이 매매목적물을 인도받았다고 하더라도 미지급 대금에 대한 인도일 이후의 이자를 지급할 의무가 없으나, 이 경우 지급을 거절할 수 있는 매매대금이 어느 경우에나 근저당권의 채권최고액에 상당하는 금액인 것은 아니고, 매수인이 근저당권의 피담보채무액을 확인하여 이를 알고 있는 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 지급을 거절할 수 있는 매매대금은 확인된 피담보채무액에 한정된다.
제목 : 근저당권의 말소등기가 될 때까지 매수인이 지급을 거절할 수 있는 대금의 범위
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 매도인이 말소하여야 할 매매목적물상의 근저당권을 말소하지 못한 경우 매수인이 대금지급을 거절할 수 있는 범위, 즉 지급을 거절할 수 있는 매매대금이 얼마인가 하는 점이다.
2. 해 설
가. 저당권등기의 말소와 잔대금지급채무의 동시이행
⑴ 근저당권 설정등기가 되어 있는 부동산을 매매하는 경우에는 매수인이 근저당권의 피담보채무를 인수하여 그 채무액 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무는 매도인의 근저당권 말소 및 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있다(대법원 1979. 11. 13. 선고 79다1562 판결, 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결).
⑵ 기타 처분제한 등기의 경우
① 가압류기입등기 등의 처분제한등기가 경료되어 있는 부동산매도인의 소유권이전등기의무의 내용
부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 지상권이 설정되어 있고 가압류등기가 되어 있는 경우에는, 비록 매매가액에 비하여 소액인 금원의 변제로써 언제든지 말소할 수 있는 것이라 할지라도 매도인은 이와 같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 한다(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결).
매매 목적부동산에 처분금지가처분등기와 소유권말소예고등기가 기입되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무가 있다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다13754, 13761 판결).
② 가압류등기 등의 말소와 상대방의 잔대금지급채무가 동시이행의 관계에 있는지 여부
가압류등기 등의 처분제한의 등기 또는 저당권이나 지상권설정등기와 같은 부담의 등기와 같은 이러한 제한이나 부담의 말소등기는 모두 목적물의 소유권이전등기의무의 내용의 일부분이라고 할 수 있고, 따라서 이러한 의무들은 목적물에 관한 소유권이전등기의무와 함께 매수인의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 것으로 보는 것이 타당하다(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결).
나아가 매수인이 가압류에 기한 경매를 막기 위하여 집행채권 등을 변제한 경우, 매수인의 대금지급채무와 매도인의 구상채무가 동시이행관계에 있다(대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다43819 판결).
나. 근저당권의 말소등기가 될 때까지 매수인이 지급을 거절할 수 있는 대금의 범위
⑴ 매수인이 매매목적 부동산을 미리 인도받았으나 저당권이 말소되지 아니하였음을 이유로 대금의 일부 지급을 거절하다가 저당권이 말소된 후에 이를 지급한 경우 지급유예기간 동안의 미지급대금의 이자를 매도인에게 지급하여야 하는지 여부
민법 제587조는 매매목적물로부터 생긴 과실(임대수익 등 법정과실, 또는 과일의 수확과 같은 천연과실)과 매매대금의 이자를 대등한 가치로 보아 소유권이전등기의 유무와는 관계없이 목적물의 인도를 받은 매수인은 미지급 대금에 대한 법정이자를 지급하도록 규정하면서, 다만 대금의 지급에 관하여 기한이 있는 경우에는 예외로 하고 있다.
한편 민법 제588조는 매수인이 매수한 권리의 전부 또는 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 그 위험의 한도에서 대금의 지급을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 제3자가 매매목적물의 소유권을 주장하는 경우뿐만이 아니라 지상권, 전세권, 대항력있는 임차권 등이 있는 경우가 이에 해당하고, 저당권과 같은 담보권이 설정되어 있는 경우에도 588조가 적용된다(대법원 1955. 4. 21. 선고, 4287민상287 판결).
민법 588조에 의하여 대금지급을 거절할 권리가 있는 한 민법 587조 단서가 적용되어 미지급대금의 이자를 지급할 의무가 없다.
⑵ 지급을 거절할 수 있는 대금의 범위(= 이 사건의 쟁점)
이 사건 부동산에는 원고에게 말소의무가 있는 저당권이 설정되어 있으므로 피고는 매매대금의 지급을 거절할 권리가 있다.
이 경우 매수인은 무조건 채권최고액에 상당하는 대금의 지급을 거절할 수 있는지가 문제되는데, 통상의 경우에는 채권최고액에 상당하는 대금의 지급을 거절할 수 있을 것이나 매수인이 저당권의 실채무액을 확인하여 알고 있는 경우에는 그 실채무액으로 한정하는 것이 당사자간의 공평에 합치한다.
따라서 근저당권의 말소등기가 될 때까지 매수인이 지급을 거절할 수 있는 대금의 범위는 등기상의 담보한도액에 상당한 금액에 한하며(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결), 실제의 피담보채무액이 한도액보다 적은 것이 확인되면 그 확인된 금액에 한한다(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결).
가령 매도인이 원고가 되어 매수인을 상대로 매매대금 10,000,000원의 지급을 구하는 경우, 목적부동산에 피담보채무액 3,000,000원의 저당권등기가 말소되지 않고 있다면, 주문은 ｢피고는 원고로부터 …부동산에 관하여 2005. 6. 5. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 금 10,000,000원을 지급하되 그 중 금 3,000,000원은 위 부동산에 관한 …저당권설정등기를 말소받음과 동시에 지급하라｣라고 할 수 있을 것이다.
반대로 피고가 원고에 대하여 반소로 소유권이전을 구할 경우 주문은, ｢원고(반소피고)는 피고 (반소원고)로부터 금 10,000,000원을 지급받음과 동시에 피고(반소원고)에게 … 부동산에 관하여 2005. 6. 5. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라｣로 될 것이다.
이 경우 피고(매수인)가 원고(매도인)를 상대로 하여 근저당권의 말소를 구하는 반소를 제기할 수는 없고, 이를 제기하였다면 이 부분은 당사자젹격을 결하였음을 이유로 '부적법 각하'될 것이다.
매수인인 피고로서는 매도인인 원고를 대위하여 근저당권자에게 '근저당채무를 지급함을 조건으로 한' 근저당권말소의무의 이행판결(선이행판결)을 구할 수밖에 없다.
또는 매수인인 피고로서는 근저당권자에게 피담보채무를 변제하고, 매도인인 원고를 대위하여 근저당권자에게 근저당권의 말소를 구할 수 있다.
이 경우 매수인인 피고의 대금지급채무와 매도인인 원고의 구상채무는 동시이행관계에 있다(대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다43819 판결).
⑶ 이 사건의 경우
피고가 지급을 거절할 매매대금은 150,000,000원이므로, 이를 넘는 310,000,000원에 대하여는 피고가 지급을 거절한 것이 정당하지 않으므로 위 금원에 대하여는 그 이자를 지급할 의무가 있다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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