【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 미분리의 천연과실 및 법정과실에 대한 감정평가【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<미분리의 천연과실 및 법정과실에 대한 감정평가>
● 미분리의 천연과실 및 법정과실에 대한 감정평가
1. 미분리의 천연과실
‘부동산강제경매’에 관계되는 천연과실에는 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다. 미분리의 천연과실은 원래 토지의 구성부분이므로 명인방법을 구비하여 제3자에게 양도된 경우가 아니면 원칙적으로 평가의 대상이 되나, 그것이 매각허가결정시까지 수확기에 달하여 채무자에 의하여 수취될 것이 예상되거나 채굴이 예상되는 경우에는 평가의 대상에서 제외된다(법 83② 참조)[민사집행법 83조 2항은 압류의 효력이 처음부터 미분리된 과실에 미치지 않는다는 의미가 아니고 압류의 효력은 미치지만 채무자가 통상의 용법의 범위 내에서 또는 통상의 토지경영활동으로서 천연과실을 수취하는 것은 무방하다는 취지이다. 그리하여 채무자가 수취하면 과실은 압류의 효력을 벗어나게 되지만 수취하지 않고 매각허가결정을 할 때까지 토지의 구성부분으로 남아 있으면 매수인은 소유권을 취득하게 될 것이다].
그러나 ‘임의경매’의 경우에는 강제경매와 달리 민법 359조가 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다”고 규정하고 있으므로, 항상 천연과실까지 고려하여 평가를 해야 한다.
2. 법정과실
물건의 사용대가로 받는 금전 기타의 물건이 법정과실인바(민법 101②), 부동산 경매와 관련된 법정과실에는 토지사용의 대가인 지료, 가옥사용의 대가인 집세 등이 있다.
압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미치지 않으므로 법정과실은 평가의 대상이 되지 않는다.
