【매각대금지급 후의 소유권 취득】《경매절차의 하자와 소유권 취득 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<매각대금지급 후의 소유권 취득-경매절차의 하자와 소유권 취득 여부> [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.431-436 참조]
1. 소유권 취득
매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
2. 경매절차의 하자와 소유권 취득 여부
가. 담보권의 부존재
담보권설정계약이 무효이거나 위조서류에 의하여 담보권설정등기가 된 경우와 같이 당초부터 담보권이 부존재인 경우에는 이에 기한 경매절차 역시 당연무효이므로 그 절차에서 매수인이 대금을 납부하더라도 경매부동산의 소유권을 취득하지 못한다.
나. 담보권의 무효
무효인 근저당권에 의한 경매는 그 등기가 말소되었는지 여부를 불문하고 무효이므로 그 경매절차의 매수인은 경매부동산의 소유권을 취득할 수 없다(대결 1967. 1. 23. 66마1165).
사립학교 경영자가 사립학교의 교지, 교사로 사용하기 위하여 출연·편입시킨 토지나 건물(유치원 등)이 등기기록상 사립학교 경영자 개인 명의로 있는 경우에도 그 토지나 건물에 관하여 마쳐진 근저당권설정등기는 사립학교법 51조에 의하여 준용되는 같은 법 28조 2항, 같은 법 시행령 12조에 위배되어 무효이다(대판 2000. 6. 9. 99다70860, 대판 2011. 9. 29. 2010다5892 등).
부동산등기에는 공신력이 인정되지 않으므로, 부동산에 관한 소유권이전등기가 무효라면 이에 터 잡아 이루어진 근저당권설정등기는 특별한 사정이 없는 한 무효이며, 무효인 근저당권에 기하여 진행된 임의경매절차에서 부동산을 매수하더라도 매수인은 그 소유권을 취득할 수 없다(대결 1993. 5. 25. 92다15574, 대판 2009. 2. 26. 2006다72802 등).
의사무능력자인 소유자가 근저당권설정계약의 무효를 주장하면서도 그 근저당권에 기한 임의경매절차의 배당절차를 통하여 그에게 배당된 돈을 수령하는 등의 행위가 객관적으로 보아 매수인으로 하여금 임의경매절차가 유효하다는 신뢰를 갖게 하는 정도에 이르러서, 그 후 그 경매절차의 무효를 주장핸 것이 금반언의 원칙 또는 신의칙 위반에 해당한다고 볼 만한 사정이 있는 경우에는 의사무능력자인 소유자가 매수인을 상대로 다시 근저당권의 무효를 주장하면서 소유권이전등기의 말소를 구하는 소를 제기할 수는 없다(대판 2006. 9. 22. 2004다51627).
토지에 대한 매각절차 진행 중에 채권자가 민법 365조에 따라 그 토지 상의 제시 외 건물에 관하여 일괄경매를 신청하자, 집행법원이 제시 외 건물에 관하여 별도의 경매개시결정 없이 제시 외 건물을 매각 대상에 포함시켜 경매절차를 진행하였다면 제시 외 건물에 대한 경매는 경매개시결정 없이 진행되어 무효이나, 소유자가 건물에 대하여 경매가 진행되고 있는 동안에 건물에 대한 경매절차가 무효임을 주장하여 경매절차를 저지할 수 있었음에도 불구하고 배당기일까지 그러한 주장을 일체하지 않았고, 오히려 매수인으로 하여금 경매가 유효하다는 신뢰를 부여한 경우에는 이후 제시 외 건물에 대한 경매절차가 무효라고 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되는 것으로 볼 여지가 있다(대판 2004. 9. 13. 2002다72347).
다. 담보권의 경매개시결정 전 소멸
민사집행법 267조는 ‘매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸로 영향을 받지 아니한다’고 규정하고 있다.
그러나 판례는 이는 경매개시결정 후에 담보권이 소멸된 경우에만 적용되고 경매개시결정 전에 이미 담보권이 소멸된 경우에는 적용되지 않는다는 입장이다(대판 1999. 2. 9. 98다51855).
피담보채권의 소멸로 저당권이 소멸하였는데도 이를 간과하고 경매개시결정이 되고 그 경매절차가 진행되어 매각허가결정이 확정되었다면 이는 소멸한 저당권을 바탕으로 하여 이루어진 무효의 절차와 결정으로서 비록 매수인이 매각대금을 완납하였다고 하더라도 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없다(대판 2012. 1. 12. 2011다68012).
라. 담보권의 경매개시결정 후 소멸
경매개시결정 후에 담보권이 소멸된 경우에는 민사집행법 267조가 적용된다.
채무자가 경매개시결정 후 매수인의 대금납부 전에 채무를 변제하여 담보권을 소멸시 켰더라도 이를 근거로 이의신청을 하고 나아가 경매절차를 정지시키지 않아서 매수인이 대금을 납부하였다면 매수인은 경매목적물의 소유권을 유효하게 취득한다(대결 1992. 11. 11. 92마719).
채무자와 수익자 사이의 저당권설정행위가 사해행위로 인정되어 경매개시결정 후에 저당권설정계약이 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 매각절차에 의하여 매각되어 대금이 납부되었을 때에는 매수인의 소유권 취득에 영향을 미칠 수 없다(대판 2001. 2. 27. 2000다44348).
