【판례<계약갱신요구권, 상가임대차계약 갱신거절사유>】《사업시행계획 인가·고시를 받은 사정이 상가임대차계약 갱신거절사유에 해당하는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [도시 및 주거환경정비법상 사업시행계획 인가·고시를 받은 사정이 상가임대차계약 갱신거절 사유에 해당하는지 여부가 문제된 사건]
【판시사항】
임대차 종료 시 구 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어진 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는지 여부(적극) 및 사업시행인가ㆍ고시가 이루어졌다는 사정만으로도 마찬가지인지 여부(원칙적 소극) / 위와 같은 계약갱신 거절사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인)
【판결요지】
구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용ㆍ수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다. 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 도시정비법상 사업시행인가ㆍ고시가 있는 때부터 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용ㆍ수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.
이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가ㆍ고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다. 이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 원고가 임차한 점포가 포함된 지역에 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다.
⑵ 원고는 새로운 임차인이 되려는 甲과 권리금계약을 체결한 다음, 임대인인 피고에게 甲과 의 임대차계약 체결을 주선했으나 거절당하였다.
⑶ 원고는 피고를 상대로 권리금 상당 손해배상을 구하는 소를 제기하였다.
나. 쟁점
⑴ 이 사건의 쟁점은, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업이 시행되는 경우, 그 지역 내 상가임대차계약 종료 시 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 임대인의 계약갱신 거절사유가 인정되기 위한 요건이다.
⑵ 상가임차인인 원고가 상가임대인인 피고를 상대로, 임대차계약 종료 무렵 피고가 정당한 사유 없이 원고가 주선한 임차인과의 임대차계약을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였다며 손해배상을 구한 사건에서, 피고는 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 존재한다고 주장하였으나, 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다는 사정만으로는 이 사건 임대차가 종료될 무렵 피고에게 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여, 손해배상을 인정한 원심을 수긍한 사례다.
3. 임대차계약의 종료원인 및 임대인의 갱신 거절에 대한 제한 (= 계약갱신요구권) [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]
가. 종료원인
⑴ 존속기간의 만료
⑵ 해지의 통고(민법 제635조, 제636조, 제637조)
⑶ 즉시해지
⑷ 임대인의 사용·수익케 할 의무의 이행불능으로 인한 당연종료
나. 존속기간의 만료
존속기간이 만료되면 임대차는 종료하는 것이 원칙이다. 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 하여 임대차기간 만료에 의한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용된다고 확대해석하여서는 안되고, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 한다.
임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 하기 때문이다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결).
다. 임대인의 갱신 거절에 대한 제한 (= 계약갱신요구권)
⑴ 임대주택법
임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결).
⑵ 상가건물임대차보호법
① 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하여 상가건물 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있다.
● 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 상가건물 임대차보호법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다.
민법 제635조 제1항, 제 2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결).
③ 갱신거절 사유 중 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’(제1호)의 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
따라서 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).
④ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(같은 조 제2항).
※ 원래 5년이었으나, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되었다. 이는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).
⑤ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다(같은 조 제3항).
임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).
⑶ 주택임대차보호법
① 주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 주택임대차에 관하여도 임차인의 계약갱신요구권 제도가 도입되었다. 이는 2020. 7. 31. 시행되었는데, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(부칙 제2조 제1항).
◎ 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결 : 2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구한 사안에서 다음과 같이 판단하였다. 개정법 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(주택임대차보호법이 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행된 이후에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 피고들이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 그 효력이 없다. 또한 피고들이 위 기간 내인 2020. 7. 9. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다.
② 다만 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다(부칙 제2조 제2항).
③ 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(제6조의3 제1항).
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는
경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는
경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려
는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하
기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
④ 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조의3 제2항).
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(제6조의3 제3항).
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의3 제4항, 제6조의2).
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야한다(제6조의3 제5항).
⑥ 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다(제6조의3 제6항).
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2
각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 ‘환산월차임’이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
라. 묵시의 갱신 또는 법정갱신
⑴ 민법
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항 본문).
② 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다(제639조 제1항 단서).
③ 이 경우에 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보(예컨대 차임채무에 대한 보증채무)는 기간의 만료로 인하여 소멸한다(제639조 제2항).
⑵ 주택임대차보호법
① ‘임대인’이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
‘임차인’이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(제6조 제1항).
② 결국 임대인과 임차인 모두 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에 법정갱신이 된다.
그러나 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 아니한다(제6조 제3항).
③ 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보는데(제6조 제2항), 임대인은 이에 구속되지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(제6조의2 제1항), 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의2 제2항).
⑶ 상가건물 임대차보호법
① ‘임대인’이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제10조 제4항 1문).
② 갱신되는 임대차의 존속기간은 1년으로 보는데(같은 항 2문), 임대인은 1년의 기간에 구속되나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(제10조 제5항).
③ 그리고 법정갱신 제도는 임차인의 갱신요구권 제도와 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 제10조 제2항의 규정은 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조).
④ 한편, 주택임대차보호법과 달리 ‘임차인’의 갱신 거절 등의 권한에 관하여는 규정이 없어서, 예를 들어 임대인은 위 기간 내에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았으나 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 한 경우에 법정갱신이 되는 것인지 문제가 된다.
이를 긍정하면 임차인은 갱신 거절의 통지를 하였음에도 적어도 3개월간 추가로 임대차계약상 차임지급의무 등을 부담하게 된다.
상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위한 조항이고, 법정갱신제도는 당사자들의 묵시적인 갱신의사에 기초한 것이므로, 임차인의 명시적인 갱신 거절의 의사에 반해서까지 법정갱신을 인정하는 것은 부당하다. 다만, 임대차계약에서 임차인이 갱신 거절의 통지를 할 수 있는 기한을 정한 경우에는, 임차인의 갱신 거절에 관하여 주택임대차보호법과 달리 상가건물 임대차보호법에 명문의 규정이 없는 이상, 계약내용에 따르는 것이 타당하다.
예를 들어 ‘임차인이 임대차기간이 만료되기 3개월 전까지 임대인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’는 조항이 있는 경우에는, 임대차기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하여야 하므로 1개월 전에 갱신거절의 통지를 하였다면 임대차계약이 법정갱신된다고 보아야 한다.
4. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권과 묵시적갱신
가. 계약갱신요구권
⑴ 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 1항에 따르면 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있다. 정확한 해당 상가의 주소지를 사업장으로 하여 사업자 등록을 하였다면 대항력을 취득해서, 새로운 건물주에게도 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있고, 10년의 범위에서는 계약갱신을 요구할 수 있다.
⑵ 또 10년의 범위 내에서 임대차가 갱신되는 경우, 임대인이 증액 청구할 수 있는 보증금·월차임은 청구 당시 임대료의 5%이내로만 가능하다.
⑶ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이나 계약상 의무를 위반한 사실 등의 특별한 사정이 없다면, 갱신요구에 의하여 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서, 이전 임대차기간과 동일하게 임대차기간이 갱신된다.
⑷ 주의할 점은 위의 갱신요구 가능한 기간을 준수하여 갱신요구를 해야 계약을 갱신시킬 수 있고, 참고로 사업자 등록과 상가건물 점유의 요건은 계속하여 충족하고 있어야만 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다.
기간을 준수하여 갱신요구를 하였음을 증명할 수 있도록 갱신요구는 내용증명 등을 통하여 하는 것이 바람직하다.
그리고 10년의 범위 내에서 임차인의 갱신요구로 임대차가 갱신되는 경우, 임대인은 5%의 범위 내에서만 임대료를 증액 청구할 수 있다. 다만, 5%의 증액 상한은 환산보증금 범위 내의 임대차인 경우만 적용이 된다.
⑸ 환산보증금은 "보증금+(월차임×100)"으로 산정한다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월차임 200만 원이라면, 환산보증금은 1억 원+(200만 원×100) = 3억 원이 된다.
계약갱신요구권, 권리금 보호규정 등의 조항은 환산보증금 기준을 초과한 임대 차에도 적용되지만, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정 등은 환산보증금 기준 이하인 임대차에만 적용된다.
서울특별시에 있는 위 예시 상가건물은 환산보증금이 3억 원이므로, 기준 금액인 9억 원 이내여서, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정이 적용된다.
⑹ 지역별 환산보증금 기준 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)은 다음과 같다.
1. 서울특별시 : 9억 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원(인천, 성남, 부천 등 수도권의 주요 지역을 의미)
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만 원
나. 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신 규정
⑴ 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 갱신거절이나 임대료 증액 등의 언급 없이 그 기간을 경과하면, 임대차기간 종료부터 다시 1년의 임대차기간이 묵시적으로 갱신되도록 규정하고 있다.
⑵ 이는 적어도 종료 1개월 이전에 임차인에게 통보를 해 주지 않고서, 이후 계약 갱신을 거절하게 되면, 임차인으로서는 점포 이전을 준비할 시간적 여유가 없다는 점, 계약이 갱신될 것을 신뢰한 임차인에게 불측의 손해를 입힐 우려가 있는 점을 고려하여, 임차인 보호를 위해 위와 같이 규정하고 있는 것이다.
⑶ 묵시적으로 1년간 임대차기간이 갱신되면, 임대인은 임차인에게 1년의 기간을 보장해 주어야 하지만, 임차인은 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제5항에 의하여 갱신된 기간 중 언제나 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료된다.
5. 대상판결의 내용 분석 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.609 참조]
⑴ 임대인에게 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 있으면, 임차인이 권리금 회수를 못하게 한 데 손해배상책임을 지지 않는다(상가임대차법 제10조의4 제1항 단서)
계약갱신 거절사유는 상가임대차법 제10조 제1항 각호에 열거되어 있다.
이 사건에서는 7호 사유가 문제된다.
『7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우』
⑵ 도시정비법상 정비사업의 관리처분인가가 고시된 경우라면, 임대인이 갱신을 거절할 사유가 된다.
임차인이 더는 목적물을 사용·수익할 수 없게 되고(도시정비법 제81조 제1항, 2017. 2. 8. 전부개정 전에는 제49조 제6항), 사업시행자가 인도를 청구할 수 있기 때문이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561,62578 판결).
⑶ 이 사건처럼 사업시행인가만 고시된 경우는, 갱신거절사유가 있다고 볼 수 없다.
관리처분계획이 언제 인가될지는 알 수 없고, 그때까지 정비구역 내 부동산을 사용·수익하는데 법령상 제한도 없기 때문이다.
관리처분계획인가가 임박했다면 갱신을 거절할 수 있지만, 그런 사정은 임대인이 증명해야 한다.
