【판례<상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권, 묵시적갱신>】《상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [상가건물을 매수하고 임대인 지위를 승계한 원고가 임차인인 피고들에게 계약해지를 통고하고 인도를 구하는 사건]
【판시사항】
상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 甲은 피고들에게 이 사건 건물 중 3, 4층을 임대[보증금 3억 원, 차임 월 2,250만 원, 기간 2015. 3. 31.부터 2018. 3. 30.까지]하였고, 피고들은 위 건물에서 병원을 운영하였다.
위 임대차계약의 기타특약에는 ‘계약 종료 후 피고들이 계약 연장을 요구할 시 계약 연장을 보장한다’는 내용이 포함되어 있다.
⑵ 피고들은 위 임대차계약의 기간 만료 전 甲과 위 임대차계약을 갱신(‘이 사건 임대차계약’)하면서 차임을 2,200만 원으로 감액하였고, 기간은 따로 정하지 아니하였다.
⑶ 원고는 2018. 7. 10. 甲으로부터 이 사건 건물을 매수한 후, 2019. 4. 4. 피고들에게 ‘민법 제635조에 따라 위 임대차계약의 해지를 통고하므로 해지의 효력이 발생하는 6개월 내에 이 사건 임대차목적물을 인도해 달라’는 취지의 내용증명우편을 보냈다.
⑷ 피고들은 2019. 9. 3. 원고에게 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 따라 위 임대차계약갱신을 요구하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 이는 원고에게 2019. 9. 5. 송달되었다.
⑸ 원고는 피고에 대하여 위 임대차계약이 기간만료(2018. 3. 30. 또는 2021. 3. 30.)로 종료되었음을 이유로 이 사건 임대차목적물의 인도를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
⑹ 원심은 이 사건 임대차계약은 민법상 ‘기간 정함 없는 임대차’에 해당하여 상가건물임대차보호법상 계약갱신청구권(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)이 발생하지 아니하므로, 피고들은 원고(임대인 지위 승계)에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다고 보았고, 대법원은 상고를 기각하였다.
나. 쟁점
⑴ 이 사건의 쟁점은, 보증금이 상가건물 임대차보호법 적용 범위(제2조 제1항)를 넘고 기간 약정이 없어 민법 제635조에 따라 임대인이 언제든지 해지할 수 있는 임대차에서, 임차인이 갱신요구권(제10조 제1항)을 행사할 수 있는지 여부이다.
⑵ ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.
⑶ 상가건물을 매수하고 임대인 지위를 승계한 원고가 임차인인 피고들에게 계약해지를 통고하고 인도를 구한 사건에서, 피고들은 종전 임대인과 임대차를 갱신하면서 기간을 정하지 않기로 합의했고, 환산보증금이 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 넘어 임대차기간을 1년으로 간주하는 규정(제9조 제1항)의 적용을 받지 않으므로, 임대인이 언제든지 임대차를 해지할 수 있고(민법 제635조) 피고들은 갱신요구권을 갖지 못한다고 보아 상고기각한 사안이다.
3. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권과 묵시적갱신
가. 계약갱신요구권
(1) 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 1항에 따르면 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있다. 정확한 해당 상가의 주소지를 사업장으로 하여 사업자 등록을 하였다면 대항력을 취득해서, 새로운 건물주에게도 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있고, 10년의 범위에서는 계약갱신을 요구할 수 있다.
(2) 또 10년의 범위 내에서 임대차가 갱신되는 경우, 임대인이 증액 청구할 수 있는 보증금·월차임은 청구 당시 임대료의 5%이내로만 가능하다.
(3) 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이나 계약상 의무를 위반한 사실 등의 특별한 사정이 없다면, 갱신요구에 의하여 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서, 이전 임대차기간과 동일하게 임대차기간이 갱신된다.
(4) 주의할 점은 위의 갱신요구 가능한 기간을 준수하여 갱신요구를 해야 계약을 갱신시킬 수 있고, 참고로 사업자 등록과 상가건물 점유의 요건은 계속하여 충족하고 있어야만 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다.
기간을 준수하여 갱신요구를 하였음을 증명할 수 있도록 갱신요구는 내용증명 등을 통하여 하는 것이 바람직하다.
그리고 10년의 범위 내에서 임차인의 갱신요구로 임대차가 갱신되는 경우, 임대인은 5%의 범위 내에서만 임대료를 증액 청구할 수 있다. 다만, 5%의 증액 상한은 환산보증금 범위 내의 임대차인 경우만 적용이 된다.
(5) 환산보증금은 "보증금+(월차임×100)"으로 산정한다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월차임 200만 원이라면, 환산보증금은 1억 원+(200만 원×100) = 3억 원이 된다.
계약갱신요구권, 권리금 보호규정 등의 조항은 환산보증금 기준을 초과한 임대 차에도 적용되지만, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정 등은 환산보증금 기준 이하인 임대차에만 적용된다.
서울특별시에 있는 위 예시 상가건물은 환산보증금이 3억 원이므로, 기준 금액인 9억 원 이내여서, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정이 적용된다.
(6) 지역별 환산보증금 기준 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)은 다음과 같다.
1. 서울특별시 : 9억 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원(인천, 성남, 부천 등 수도권의 주요 지역을 의미)
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만 원
나. 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신 규정
⑴ 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 갱신거절이나 임대료 증액 등의 언급 없이 그 기간을 경과하면, 임대차기간 종료부터 다시 1년의 임대차기간이 묵시적으로 갱신되도록 규정하고 있다.
⑵ 이는 적어도 종료 1개월 이전에 임차인에게 통보를 해 주지 않고서, 이후 계약 갱신을 거절하게 되면, 임차인으로서는 점포 이전을 준비할 시간적 여유가 없다는 점, 계약이 갱신될 것을 신뢰한 임차인에게 불측의 손해를 입힐 우려가 있는 점을 고려하여, 임차인 보호를 위해 위와 같이 규정하고 있는 것이다.
⑶ 묵시적으로 1년간 임대차기간이 갱신되면, 임대인은 임차인에게 1년의 기간을 보장해 주어야 하지만, 임차인은 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제5항에 의하여 갱신된 기간 중 언제나 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료된다.
4. 이 사건 임대차계약에 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1530-1532 참조]
가. 관련 규정
● 상가건물 임대차보호법
제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
● 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
● 상가건물 임대차보호법 시행령
제2조(적용범위)
① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
나. 위 규정의 취지
상가건물임대차보호법은 ‘대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차’에는 적용되지 아니한다. 다만, 일부 규정은 적용됨에 유의하여야 한다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항 참조).
다. 대상판결 사안의 경우
이 사건 임대차계약은 상가건물임대차보호법에 따라 환산한 보증금이 27억 2,000만 원[= 보증금 3억 원 + 차임 24억 2,000만 원(= 2,420만 원(부가가치세 포함) × 100/1)]이다.
따라서 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다. 다만 동법 제2조 제3항에 따라 일부 규정은 적용된다.
5. 이 사건 임대차계약의 기간 (= 기간의 정함이 없는 임대차) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1530-1532 참조]
⑴ 상가건물임대차보호법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(상가건물임대차보호법 제9조 제1항), 이 사건 임대차계약에는 위 규정이 적용되지 아니하고, 민법이 적용된다.
⑵ 민법상 ‘기간 정함이 없는 임대차’는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 발생한다(민법 제635조).
⑶ 제1심은 이 사건 임대차계약이 민법상 ‘기간의 정함이 없는 임대차’에 해당함을 전제로, 원고의 해지통고가 피고들에게 송달된 날로부터 6개월 후까지는 이 사건 임대차계약이 존속하므로 피고들의 계약갱신청구권(상가임대차보호법 제10조 제1항)의 행사로 이 사건 임대차계약은 갱신되었다고 보았다.
⑷ 그러나 원심은 이 사건 임대차계약은 민법상 ‘기간의 정함이 없는 임대차’에 해당하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생하지 않는다고 보았고, 대법원은 원심판단을 수긍하였다.
