【주택임대차보호법상 임대료상한, 계약갱신요구권과의 관계, 전월세전환, 임대료상한제한(5% 이내)】《적용시점, 상한 5%의 의미》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【주택임대차보호법상 임대료상한, 계약갱신요구권과의 관계, 전월세전환, 임대료상한제한(5% 이내)】《적용시점, 상한 5%의 의미》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 임대료 상한

 

가. 임대료 상한 제한(5% 이내) 적용시점

 

임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다.

 

나. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미

 

갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 의미는 아니다.

5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

 

다. 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 지 여부

 

⑴ 그렇지 않다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다.

 

⑵ 다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다(법 제7조제2항).

 

⑶ 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있다.

 

라. 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지 여부(계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우)

 

가능하다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능하다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다.

 

마. 계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지 여부

 

초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

 

바. 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있는지 여부

 

⑴ 법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

 

⑵ 임차인은 현 시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고,

5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있다.

예를 들어, 임차인 甲과 임대인 乙이 2018. 9월 ~ 2020. 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 2020. 6월에 상호간 합의로 2020. 9월 ∼ 2022. 9월까지 계약갱신을 하기로 하면서 임대료 8% 증액한 경우

① 임차인 甲은 2020. 8월(계약종료 1개월 전까지)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,

② 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022. 8월(계약종료 1개월 전까지)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능하다.

 

⑶ 다만, 개정법 시행(2020. 7. 31.) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없다.

 

2. 전월세 전환

 

가. 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환 가능 여부

 

⑴ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란하다.

 

⑵ 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용된다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정된다.

 

예를 들어 계약갱신요구권 행사 시 전세를 월세로 전환할 경우ㄹ르 보자.

전세 5억원인 경우 보증금 3억원 월세 67만원을 넘을 수 없거나 또는 보증금 2억원

월세 100만원을 넘을 수 없다.

 

나. 법정 월차임 전환율 4%가 2.5%로 변경되면, 존속 중인 계약에도 적용되는지 여부

 

개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.

 

다. 지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속중인 계약에도 모두 소급적용되는지 여부

 

지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우, 조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정된다.

 

3. 주택임대차보호법 적용범위

 

가. 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위

 

임대차되는 주거용 건물에 모두 적용된다. 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.

 

나. 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법의 적용 여부

 

⑴ 법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않는다.

법인은 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문이다.

 

⑵ 다만, 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정된다.

 

① 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 된다(「주택임대차보호법」 제3조 제2항 후단 및 시행령 제2조).

② 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

또한, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(「주택임대차보호법」 제3조 제3항).

 

다. 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민특법’이라 함)」에 따르면 ‘19.10.23. 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 그 임대차계약의 종료 후 재계약시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지 여부

 

민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것이다.

 

「민간임대주택에 관한 특별법」제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.

 

4. 임대인의 갱신 거절에 대한 제한    [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]

 

가. 계약갱신요구권

 

⑴ 임대주택법

 

임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결).

 

⑵ 상가건물임대차보호법

 

① 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하여 상가건물 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있다.

 

● 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 상가건물 임대차보호법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다.

민법 제635조 제1항, 제 2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다() 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결).

 

③ 갱신거절 사유 중 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’(제1호)의 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

따라서 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

 

④ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(같은 조 제2항).

※ 원래 5년이었으나, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되었다. 이는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).

 

⑤ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다(같은 조 제3항).

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).

 

⑶ 주택임대차보호법

 

① 주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 주택임대차에 관하여도 임차인의 계약갱신요구권 제도가 도입되었다. 이는 2020. 7. 31. 시행되었는데, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(부칙 제2조 제1항).

◎ 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결 : 2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구한 사안에서 다음과 같이 판단하였다. 개정법 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(주택임대차보호법이 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행된 이후에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 피고들이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 그 효력이 없다. 또한 피고들이 위 기간 내인 2020. 7. 9. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다.

 

② 다만 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다(부칙 제2조 제2항).

 

③ 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(제6조의3 제1항).

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는

경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는

경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려

는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하

기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

④ 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조의3 제2항).

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(제6조의3 제3항).

 

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의3 제4항, 제6조의2).

 

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야한다(제6조의3 제5항).

 

⑥ 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다(제6조의3 제6항).

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2

각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 ‘환산월차임’이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

나. 묵시의 갱신 또는 법정갱신

 

⑴ 민법

 

① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항 본문).

 

② 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다(제639조 제1항 단서).

 

③ 이 경우에 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보(예컨대 차임채무에 대한 보증채무)는 기간의 만료로 인하여 소멸한다(제639조 제2항).

 

⑵ 주택임대차보호법

 

① ‘임대인’이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

‘임차인’이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(제6조 제1항).

 

② 결국 임대인과 임차인 모두 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에 법정갱신이 된다.

그러나 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 아니한다(제6조 제3항).

 

③ 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보는데(제6조 제2항), 임대인은 이에 구속되지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(제6조의2 제1항), 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의2 제2항).

 

⑶ 상가건물 임대차보호법

 

① ‘임대인’이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제10조 제4항 1문).

 

② 갱신되는 임대차의 존속기간은 1년으로 보는데(같은 항 2문), 임대인은 1년의 기간에 구속되나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(제10조 제5항).

 

③ 그리고 법정갱신 제도는 임차인의 갱신요구권 제도와 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 제10조 제2항의 규정은 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조).

 

④ 한편, 주택임대차보호법과 달리 ‘임차인’의 갱신 거절 등의 권한에 관하여는 규정이 없어서, 예를 들어 임대인은 위 기간 내에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았으나 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 한 경우에 법정갱신이 되는 것인지 문제가 된다.

이를 긍정하면 임차인은 갱신 거절의 통지를 하였음에도 적어도 3개월간 추가로 임대차계약상 차임지급의무 등을 부담하게 된다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위한 조항이고, 법정갱신제도는 당사자들의 묵시적인 갱신의사에 기초한 것이므로, 임차인의 명시적인 갱신 거절의 의사에 반해서까지 법정갱신을 인정하는 것은 부당하다. 다만, 임대차계약에서 임차인이 갱신 거절의 통지를 할 수 있는 기한을 정한 경우에는, 임차인의 갱신 거절에 관하여 주택임대차보호법과 달리 상가건물 임대차보호법에 명문의 규정이 없는 이상, 계약내용에 따르는 것이 타당하다.

예를 들어 ‘임차인이 임대차기간이 만료되기 3개월 전까지 임대인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’는 조항이 있는 경우에는, 임대차기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하여야 하므로 1개월 전에 갱신거절의 통지를 하였다면 임대차계약이 법정갱신된다고 보아야 한다.

 

5. 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)상 임차인의 ‘계약갱신요구권’  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1537-1539 참조]

 

가. 관련 규정

 

● 주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9.]

● 제6조의3(계약갱신 요구 등) [본조신설 2020.7.31]

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사 실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있 다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당 한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포 함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

● 주택임대차보호법 부칙 <제17470호, 2020. 7. 31>

제1조(시행일)

이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항·제4항, 제14조제1항, 제16조제1항·제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

● 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)

① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다

 

나. 위 규정의 취지

 

⑴ 계약갱신요구권의 행사시점

 

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 한다.

 

예를 들어, 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 1개월 전인 2020. 8. 30일 0시(2020. 8. 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

 

임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

⑵ 계약갱신요구권의 행사횟수

 

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

⑶ 적용범위

 

2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 한다.

 

2020. 12. 10. 시행(2020. 6. 9. 개정)되는 주택임대차보호법은 계약갱신요구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하도록 하였으며, 이 규정은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다.

 

예를 들어, 2020. 12. 10일에 계약이 만료되는 경우, 계약만료 2개월 전까지 계약갱 신요구권을 행사해야 하는 것인지 여부 : 계약만료일이 2020. 12. 10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인 2020. 11. 10. 0시(2020. 11. 9. 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

 

2020. 12. 10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어 계약 만료일이 2022.12.10일인 경우. 계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하는 지 여부 : 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 2022.12.10일 이라면, 만료일 2개월 전인 2022. 10. 10일 0시(2022.10.9일 24시) 전까지 임대인 에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

 

⑷ 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우

 

개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지가 문제된다.

이경우 행사할 수 없다.

계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 2020. 7. 31.부터 ’20. 8. 31. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

 

⑸ 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우

 

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?

이 경우 행사할 수 없다.

이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신 요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.

 

다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 하며(계약금 수령 입증, 계약서 등), 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

 

⑹ 4년 이상 임차 거주 중인 경우

 

법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이다.

따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다.

 

⑺ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지 여부

 

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다.

계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.

 

묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도다. 갱신 요구를 거절할 수 없다.

 

⑻ 계약갱신요구권의 불행사 약정이 유효한지 여부

 

임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지 문제된다.

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다.

* 주택임대차보호법 제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

⑼ 임차인이 나가기로 한 약속을 어기고 계약갱신청구권을 행사한 경우

 

임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 문제가 되나, 행사할 수 있다.

임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있다.

 

⑽ 법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부 터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절 통지한 경우, 계약갱신요구를 행사 할 수 있는지 여부

 

행사할 수 있다.

 

⑾ 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 향후 무조건 2년을 거주해야 하는지 여부

 

계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할 필요는 없다.

계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다.

다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다.

임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

 

⑿ 계약기간이 1년이면, 반드시 1년만 거주하는지 여부

 

2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다.

이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

* 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

⒀ 계약갱신요구권 행사의 방식

 

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

 

 

6. 주택임대차보호법 상 계약갱신의 거절사유(주임법 제6조의3제1항)

 

가.  1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연채액이 2기분에 달하기만 하면 된다.

예를 들어 ① 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우, ② 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우를 말한다.

 

나. 2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 등을 말하다.

 

다. 3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

예를 들어 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 등을 말하다.

단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외한다.

 

라. 4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용ㆍ수익하게 한 경우를 말한다.

 

마. 5호 : 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 등을 말한다.

 

바. 6호 : 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실한 경우이다.

 

사. 7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

⑴ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

⑵ 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

⑶ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

아. 8호 : 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

다만 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 불가능하다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문이다.

 

자. 9호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우,  1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우 등을 말한다.

 

 

7. 계약 갱신에 대한 판례의 태도

 

가. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 

 

⑴ 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

⑵ 제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정은 다음과 같다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것이다.

 

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

②  “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

   ⓐ 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환 율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

   ⓑ  「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거 절 당시 월단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액

  ⓒ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

나. 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자 에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임 을 면할 수 있는 정당한 사유

 

정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다.

가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미한다.

 

다. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지 여부

 

임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다.

제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아니다.

다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정 되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것이다.