● <판례평석>재매각명령이 내려진 상태에서 경매신청인이 경매신청을 취하할 경우 전 매수인의 동의가 필요한지 여부(= 소극)【대법원 1999. 5. 31. 자 99마468 결정】(윤경변호사 법무법인바른 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 1999. 5. 31. 자 99마468 결정】
◎[요지]
민사소송법 제648조 제4항에서 전 경락인이 재경매기일의 3일 이전까지 대금 등을 지급한 경우 재경매명령의 취소와 함께 전 경락인의 매매목적물의 소유권 취득을 인정하는 취지는, 재경매절차라는 것이 전 경락인의 대금지급의무의 불이행에 기인하는 것이어서 그 전 경락인이 법정의 대금 등을 완전히 지급하려고 하는 이상 구태여 번잡하고 시일을 요하는 재경매절차를 반복하는 것보다는 최초의 경매절차를 되살려서 그 대금 등을 수령하는 것이 경매의 목적에 합당하다는 데에 있는 것이므로, 재경매명령이 내려진 이후 전 경락인이 법정의 대금 등을 지급하지 아니한 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 경매절차를 종결시키고자 하는 경우, 원래의 대금지급기일에 그 의무를 이행하지 아니하여 재경매절차를 야기한 전 경락인은 같은 법 제610조 제2항이 규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 아니한다.
제목 : 집행채권에 대한 압류ㆍ가압류가 있는 경우 채권집행의 허용 여부
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 매수인의 대금 미납으로 재매각명령이 내려진 상태에서 경매신청인이 경매신청을 취하할 경우 전 매수인의 동의가 필요한지 여부이다.
2. 경매신청취하의 시기 및 요건
경매신청인은 매수인이 대금을 지급하기 전까지 경매신청을 취하할 수 있다. 취하를 한 시기에 따라 그 요건이 달라진다.
가. 매수신고가 있기 전에 취하하는 경우
경매신청인은 경매신청 후 매각기일에 적법한 매수신고가 있을 때까지는 다른 사람의 동의를 받을 필요 없이 임의로 취하할 수 있다. 즉 경매신청인 외의 다른 채권자의 동의를 받을 필요가 없다.
취하는 집행법원에 대하여 하여야 하므로 매각기일의 실시를 위하여 집행관에게 집행기록을 교부한 후에 취하가 있으면 법원은 즉시 집행관에게 연락하여 매각절차를 중지하도록 하여야 할 것이나, 법원으로부터 연락이 없어 집행관이 그대로 매각을 실시하여 최고가매수신고인 등이 결정된 경우에는 법원사무관등이 그 최고가매수신고인 등에게 경매신청이 취하된 사실을 통지하여 주는 것이 바람직하다. 이와 달리 위와 같은 경우 취하의 시기나 효력이 다투어 질 경우를 대비하여 관계인에 대하여 절차관계를 명확히 하여 주기 위하여, 집행을 계속 진행할 수 없는 때에 해당된다는 이유로(민집 121조 1호) 매각불허가결정을 하여야 한다는 견해가 있으나, 그럴 필요가 없다. 경매신청의 취하는 법원에 대한 일방적 소송행위이므로, 취하서가 법원에 접수되는 순간 또는 심문기일 등에서 구두로 소 취하 진술을 하는 순간 경매절차가 종료하고 압류의 효력이 소멸하는 것이다(민집 제93조 1항).
나. 매수신고가 있은 후에 취하하는 경우
⑴ 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의
① 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 민사집행법 114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(민집 93조 2항). 이들은 매각절차의 진행에 관하여 이해관계가 있기 때문에 그 동의를 받도록 한 것이다.
여기의 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인은 매각기일의 절차에서 집행관에 의하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인으로 이름과 가격이 불리워진 자(민집 115조 1항)를 말하는 것이고, 매수인은 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인 중 매각허가결정이 확정된 자를 말한다.
② 이해관계인의 동의는 요하지 아니한다.
배당을 요구한 채권자나 부동산 위의 권리자의 동의도 불필요하다. 왜냐하면 이들은 타인의 경매신청에 따른 집행절차에 편승하여 배당을 받으려는 자에 불과하므로 그들의 이익을 고려할 필요가 없기 때문이다.
⑵ “매수신고가 있은 뒤”의 의미
민사집행법 93조 2항에서 “매수신고가 있은 뒤”라고 규정하고 있는 것의 의미를 매수신고가 된 그 시점 이후를 의미하는 것으로 해석하여서는 안 된다. 즉 매수희망자가 매수신청을 한 것만으로 최고가매수신고인이나 매수인이 정하여지는 것은 아니고, 특히 기간입찰의 경우에는 매수신청이 된 때로부터 최고가매수신고인이 정하여지기까지 상당한 기간이 있게 되는데, 그 사이에 경매신청을 취하하기 위해서는 최고가매수신고인․차순위매수신고인이 정하여지지 아니한 것을 이유로 모든 매수신고인의 동의를 받아야 한다고 해석할 근거도 없다. 그러므로 결국 “집행관이 개찰을 하여 최고가매수신고인이 있게 된 이후”에 경매신청을 취하하는 경우에만 그 자의 동의가 필요하다고 해석할 것이다.
⑶ 이중경매개시결정이 있는 경우
㈎ 선행사건의 취하
이중개시결정이 내려진 경우에 먼저 개시결정된 경매의 신청인이 취하하는 경우에 뒤의 경매신청인의 동의는 필요 없다. 먼저 한 경매신청이 취하되더라도 제87조 2항에 따라 이중개시결정에 터 잡아 경매절차가 속행되므로 뒤의 압류채권자에게 아무런 영향이 없기 때문이다.
㈏ 후행사건의 취하
압류가 경합되어 이중경매개시결정이 있더라도 선행매각절차가 정지, 취소되기 전까지는 뒤의 개시결정에 의한 집행절차는 잠정적인 것에 불과하므로 선행매각절차에서의 최고가매수신고인등을 동시에 후행절차에서의 최고가매수신고인등으로 볼 수 없으므로 이 경우에는 민사집행법 93조가 적용될 여지가 없다.
따라서 후행경매신청인등은 선행매각절차에서의 최고가매수신고인등의 동의여부와 관계없이 경매신청을 취하할 수 있고, 그 취하 후 선행매각절차가 정지, 취소 또는 취하되면 이 후의 모든 절차를 정지 또는 종료하여야 한다(송민 91-3 참조).
⑷ 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의 없이도 경매절차를 취소시키는 방법
① 경매신청채권자가 채무자 등으로부터 청구금액을 전액 변제받아 경매신청의 취하서를 제출하였음에도 불구하고 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의가 없는 한 취하의 효력이 없다.
이 때 최고가매수신고인 또는 매수인 등의 동의가 없더라도 다음과 같은 방법을 통하여 경매절차를 취소시킬 수 있다. 아래와 같은 집행취소서류를 제출할 경우 위와 같은 동의 없이도 경매절차가 취소된다.
② 강제경매의 경우에는 채무자가 청구이의의 소(민집 44조)를 제기하여 본안재판부부터 집행정지결정(잠정처분)을 받은 다음 본안에서 승소판결을 받아 그 판결정본을 민집 49조 1호의 취소서류로 집행법원에 제출하면, 위와 같은 동의 없이도 경매절차는 취소된다.
③ 임의경매의 경우에는 피담보채무액 전액을 변제받은 경매신청채권자가 경매신청의 기초가 된 담보물권(근저당권)을 말소하여 준다면, ‘담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본’을 민사집행법 제266조 제1항 제1호의 집행취소서류로 제출하면 되고, 이때에도 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의 없이 경매절차가 취소된다.
경매신청채권자가 경매신청의 기초가 된 담보물권(근저당권)을 말소하지 않을 경우 채무자로서는 채권자를 상대로 채무부존재확인소송 또는 저당권말소청구소송을 제기하고 수소법원으로부터 경매절차의 일시정지를 명하는 잠정처분을 받은 다음 승소확정판결의 정본을 민사집행법 제266조 제1항 제2호의 집행취소서류로 제출하거나, 승소확정판결에 기하여 근저당권을 말소한 다음 근저당권이 말소된 등기부등본을 민사집행법 제266조 제1항 제1호의 집행취소서류로 제출하면 된다. 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의 없이 경매절차는 취소된다.
3. 재매각명령 후에 취하하는 경우 전 매수인의 동의 여부(= 이 사건 쟁점의 해결)
가. 민사집행법 제138조 제3항의 규정 취지
재매각명령의 취소를 인정하는 취지는 재매각절차라는 것이 전 매수인인의 대금지급의무의 불이행에 기인하는 것이어서 전 매수인이 법정의 대금 등을 완전히 지급하려고 하는 이상 구태여 번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 최초의 경매절차를 되살려서 그 대금 등을 수령하는 것이 경매의 목적에 합당하기 때문이다(대법원 1992. 6. 9.자 91마500 결정)
나. 전 매수인의 동의 불요
① 경매신청 자체가 취하되어 경매가 종결되려 하는 마당에 전 매수인의 동의가 없다는 이유만으로 경매절차를 속행하고 배당에까지 나아가는 것은 민사집행법 제138조 제3항에서 재매각취소제도를 규정하고 있는 근본적인 취지, 즉 경매절차가 속행되는 경우라면 전 매수인으로부터 대금 등을 수령하여 경매를 신속히 종결시키는 것이 더 경제적이고 바람직하다는 취지에 반하는 것이다.
대상판결인 대법원 1999. 5. 31.자 99마468 결정도 “매수인이 대금지급기한까지 대금을 지급하지 아니하고 차순위매수신고인이 없거나 차순위매수신고인도 대금을 지급하지 아니하여 재매각명령을 한 후에 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 경매절차를 종결시키고자 하는 경우, 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하여 재매각절차를 야기한 전 매수인은 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 아니한다.”고 판시하여 같은 입장을 취하고 있다.
② 재매각을 명할 사유가 발생한 이후 실제로 재매각명령이 있기 전까지 사이에 경매신청을 취하하는 경우에도 마찬가지로 전 매수인의 동의가 필요 없다.
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