【매각허가결정】《매각허가결정을 하여야 할 경우, 매각허가결정의 기재사항, 매각허가결정의 선고 및 공고, 매각허가결정이 된 후에 집행정지·취소서류가 제출된 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
I. 매각허가결정 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]
1. 매각허가결정의 성질
실체법적 측면에서 보면 매수신고는 매수의 청약이고, 매각허가결정은 승낙으로서 이에 의하여 매각계약(경매계약)이 성립하고, 그 효과로 매각대금지급의무와 동 의무의 이행에 따른 소유권이전의무가 발생한다. 절차법적 측면에서 보면 매수신고는 집행기관에 대한 신청이고, 매각허가결정은 그 신청에 대한 응답의 재판이다.
2. 매각허가결정을 하여야 할 경우
집행법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 이유 없다고 인정되고 기타 직권으로 매각불허가할 사유가 없다고 인정되는 때에는 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 취지의 결정을 한다(민사집행법 제126조 제1항).
매각허가결정은 선고하는 외에 공고도 하여야 하나(제128조 2항), 이해관계인에게 송달할 필요는 없다(대법원 2000. 1. 31.자 99마6589 결정).
3. 매각허가결정의 기재사항
매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 한다(민사집행법 제128조 제1항).
가. 매각한 부동산의 표시
⑴ 부동산의 표시
매각한 부동산이라 함은 매각을 허가하는 부동산을 말한다. 그 표시를 함에 있어서는 부동산을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 된다. 토지의 경우에는 소재지, 지번, 지목, 지적을 기재하고, 건물의 경우에는 소재지, 종류, 구조, 건평 등을 기재한다.
등기부의 표시와 실측이 다른 경우에는 양자를 병기한다.
매각부동산의 소유자를 표시할 필요는 없다.
⑵ 종물의 표시
부동산의 종물에는 당연히 매각허가결정의 효력이 미치므로 종물의 표시는 하지 아니하여도 관계없다 할 것이나 명확성을 기하기 위하여 기재하여 주는 편이 좋다.
특별매각조건에 종물을 제외한 경우에는 그 취지를 기재한다.
⑶ 대지사용권(종된 권리)의 표시
㈎ 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 조사하여야 한다. 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 하고(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정 참조), 매각허가결정에도 전유부분과 일체로서 매각의 대상이 된 대지사용권의 존재를 표시하여야 하므로, 매각허가결정에 대지사용권에 관한 기재를 누락한 경우에는 경정결정을 하여 주어야 한다(대법원 2001. 6. 8.자 2000그80 결정 참조).
㈏ 그러나 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권이 있는 것으로 밝혀져 평가에 포함되었는지 여부나, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재가 표시되었는지 여부가 명백하지 아니한 경우에는 위와 같은 경정결정을 하여 줄 수 없다(대법원 2006. 4. 21.자 2004그157 결정).
결정경정신청을 이유 없다 하여 기각한 결정에 대하여는 통상항고의 방법으로 불복할 수 없고 민사소송법 제449조 소정의 특별항고가 허용될 뿐인데(대법원 1995. 7. 12.자 95마531 결정 참조), 특별항고는 재판에 영향을 미친 헌법위반이 있거나, 재판의 전제가 된 명령·규칙·처분의 헌법 또는 법률의 위반 여부에 대한 판단이 부당하다는 것을 이유로 하는 때에만 할 수 있다(민사소송법 제449조 제1항 참조).
나. 매수인
⑴ 매각허가결정은 매수인에 대하여 매각을 허가하는 것이므로 그 결정에는 매각허가를 받게 되는 매수인을 표시하여야 한다. 원칙적으로 매각기일에 최고가매수신고인으로 호창되어 매각기일조서에 그 취지가 기재되고 서명날인을 한 자(민사집행법 제116조 제2항)의 주소, 이름을 표시한다.
공동매수의 경우에는 전원을 매수인으로 표시하는 외에 그 지분이 정하여져 있으면 각자의 지분도 표시하여야 한다. 매수인이 미성년자나 금치산자, 한정치산자인 경우에는 법정대리인도 아울러 표시한다. 또 매수인이 법인의 경우에는 대표자도 표시한다.
매각기일과 매각결정기일 사이에 최고가매수신고인의 사망에 의한 상속, 법인의 합병 등에 의한 일반승계가 있는 경우에는 상속인등 승계인으로부터 승계를 증명하는 자료를 첨부한 신고가 있으면 그 승계인을 매수인으로 표시한다. 집행법원이 그 승계사실을 모르고 피승계인에 대하여 매각허가결정을 한 경우에도 나중에 사망사실이 밝혀지면 승계인을 매수인으로 하여 소유권이전등기의 촉탁을 한다. 이 경우에 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나 위 결정의 효력이 상속인에게 미치므로 실무상으로는 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 촉탁을 하고 있다.
매각허가결정 후에 매수인이 사망한 경우에도 호적등본 등에 의하여 매수인과 상속인간의 관계가 증명되면 족하고, 별도로 매각허가결정을 경정할 것은 아니다. 등기촉탁 시 등기권리자의 표시를 ‘매수인 망 ○○○의 상속인 ○○○’라고 표시하면 될 것이다.
⑵ 매각결정기일 전에 최고가매수신고인의 지위를 타인에게 양도한 경우 : 이때에는 양수인에 대하여 매각허가를 할 수 있는가에 관하여 다툼이 있다. 긍정설은 최고가매수신고인의 권리는 일신전속권이 아닐 뿐만 아니라 그 양수인이 최고가매수신고인의 권리의 양수와 함께 의무도 인수하는 한 이해관계인의 이익을 해하는 것도 없고 또한 최고가매수신고인이 매각대금의 지급능력이 없는 경우에 매각대금지급의무를 이행시키는 것이 재매각을 방지하여 경매의 목적을 신속히 달성할 수 있는 이점도 있다는 점 등을 이유로 최고가매수신고인의 지위의 양도를 인정한다. 반면 부정설은 최고가매수신고인의 지위의 양도를 인정하는 명문의 규정이 없을 뿐만 아니라 집행법원으로 하여금 양도계약의 유·무효 등 실체법상의 심사를 하게 하는 것은 오히려 집행절차의 신속을 해한다는 이유로 그 지위의 양도를 인정하지 아니한다. 그러나 최고가매수신고인의 지위는 집행법상의 지위인 점, 매수신청인의 자격이 제한되는 점 및 차순위매수신고인 등 이해관계인의 이익을 고려할 때 부정설이 타당하다.
다. 매각가격의 표시
⑴ 최고가매수신고인이 신고한 매수가격을 말한다. 여러 개의 부동산을 일괄매각하는 경우에는 일괄하여 1개의 매각가격을 표시하고, 분할(개별) 매각의 경우에는 각 부동산별로 매각가격을 명시하여야 한다. 다만, 동시에 매각되는 여러 개의 부동산이 성질상 일괄매각할 수 없는 경우에는 별론으로 하고 일괄매각이 가능한 경우라면 매각가격을 표시함에 있어서 동시에 동일인에게 매각허가하는 여러 개의 부동산의 매각가격을 합산하여 일괄표시 하여도 위법은 아니다(대법원 1961. 3. 20.자 4294민재항50 결정).
⑵ 저당 토지 위에 과수가 있는 경우 토지에 대한 저당권은 별단의 사유가 없는 한 과수에도 미치므로 위 토지에 대한 매각허가결정에 매각가액을 표시함에 있어서는 그 토지 자체뿐만 아니라 그 저당과수까지를 포함한 매각가격으로 합산 표시함이 마땅하며 위 토지만의 가격으로 표시하는 것은 잘못이다(대법원 1975. 2. 27.자 74마154 결정).
라. 특별매각조건
특별매각조건으로 매각한 때, 예컨대 이해관계인의 합의로 채권자에 우선하는 저당권을 매수인이 인수하기로 하고 매각허가를 한 때에는 그 특별매각조건을 적어야 한다.
4. 매각허가결정의 선고 및 공고
가. 선고
⑴ 매각허가결정은 매각결정기일에 법정에서 반드시 선고하여야 한다(민사집행법 제126조 제1항). 통상의 경우 결정은 상당하다고 인정되는 방법으로 고지하는 것이 원칙이지만(민사집행법 제23조 제1항, 민사소송법 제221조 제1항), 매각허부결정은 매각결정기일에 선고하며, 이 결정은 이를 선고한 때에 그 효력이 발생한다(민사집행규칙 제74조). 매각허가결정을 선고하지 아니하고 일반 결정의 경우와 같이 결정서의 정본이나 등본의 송달에 의하여 고지하는 것은 위법하다.
⑵ 매각허부결정은 이해관계인들의 출석 여부에 관계없이 선고에 의하여 일률적으로 그 고지의 효력이 생기게 되므로, 결정정본을 이해관계인에게 송달할 필요가 없다(대법원 2000. 1. 31.자 99마6589 결정). 매각허부결정을 선고하지 않고 공고만 하는 경우에는 불변기간인 항고기간이 진행되지 아니한다.
나. 공고
매각허가결정은 선고하는 외에 공고하여야 한다(민사집행법 제128조 제2항). 공고는 법원게시판 게시, 관보·공보 또는 신문 게재, 전자통신매체를 이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 할 수 있다(민사집행규칙 제11조 제1항). 예규는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고하도록 하고 있다(재민 2004-3 제50조).
법원사무관등은 그 공고를 한 다음 매각허가결정공고보고서를 작성하여 기록에 첨부한다.
다. 매각허가결정문 등본의 신청방법
매각허가결정문 등본의 신청 시 필요한 서류는 ① 신청서(비치되어 있음), ② 대리인일 경우 위임장, ③ 인지대 1,000원이다.
라. 매각허가결정에 대한 경정결정의 고지방법
특별히 규정한 바가 없으므로 민사소송법 제221조 제1항에 의하여 상당한 방법으로 고지하면 된다(대법원 1985. 3. 28.자 84마카31 결정). 이해관계인에게 경정결정의 정본을 송달하는 것이 유일한 고지방법은 아니라고 하더라도 단지 법원게시판에 공고하거나(대법원 1969. 2. 28.자 69마77 결정), 배당기일통지서를 송달(대법원 1985. 3. 28.자 84마카31 결정 참조)한 것만으로는 결정을 상당한 방법으로 고지한 것으로 볼 수 없다.
5. 대금지급의무 발생
매수인은 매각결정이 확정된 후 집행법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다(민사집행법 제142조 제1항, 제2항). 지급할 금액은 현금으로 매수신청의 보증을 제공한 경우(입찰보증금 입금증명서 포함)에는 최고가매수신고가격(매각가격)에서 매수신청의 보증을 공제한 금액이고, 보증이 지급위탁계약체결문서인 경우에는 매수신고가격 전액을 지급하여야 한다. 자기앞수표는 현금과 동일시 할 수 있으나 추심수수료가 든 경우에는 그 비용만큼도 지급하여야 한다.
6. 매각허가결정이 된 후에 집행정지·취소서류가 제출된 경우
⑴ 강제경매절차에서 매각허가결정이 된 후에라도 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지 민사집행법 제49조 제2호의 서면인 강제집행의 일시정지를 명하는 결정정본이 제출된 경우 집행법원은 필요적으로 그 매각절차의 진행을 정지하여야 하고, 또 같은 조 제1호의 서면인 강제집행을 허가하지 아니한다는 취지의 집행력 있는 판결정본이 제출된 경우에는 이미 실시한 집행처분을 취소하여야 하는 것이므로, 집행법원이 한 경매개시결정도 취소하여야 한다(대법원 1994. 2. 7.자 93마1837 결정).
⑵ 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본이 제출되었음에도 매각절차의 진행을 정지하지 아니한 채 그대로 진행하여 매수인으로부터 매각대금을 지급받는 것은 위법하므로, 집행법원이 대금지급기한을 정하고 대금납부를 받는 등 매각절차를 진행하는 경우에 이해관계인은 민사집행법 제16조 소정의 집행에 관한 이의에 의하여, 매수인은 민사집행규칙 제51조 제2항에 의한 매각허가결정의 취소신청에 의하여 각 그 시정을 구할 수 있는바, 이러한 불복 절차 없이 매각절차가 그대로 완결된 경우에는 그 집행행위에 의하여 발생된 법률효과를 부인할 수 없다(대법원 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결).
II. 매각결정기일조서
⑴ 매각결정기일을 실시한 경우에는 그 기일마다 법원사무관등이 매각결정기일조서를 작성하여야 한다. 매각결정기일에는 출석한 이해관계인이 매각허가에 관한 진술을 하고 매각허가 또는 불허가결정을 선고하는 점에서 변론과 유사하므로 민사집행법은 변론조서에 관한 규정(민사소송법 제152조 내지 제154조, 제156조 내지 제158조, 제164조)을 매각결정기일조서에 준용하도록 하고 있다(민사집행법 제126조 제2항).
⑵ 집행법원의 법원사무관등은 매각결정기일에 참여하여 매각결정기일의 조서를 작성하여야 한다(민사소송법 제152조 제1항의 준용). 기일이 연기되거나 속행된 경우에는 기일마다 조서를 작성한다.
⑶ 매각결정기일조서에는 사건의 표시, 법관과 법원사무관등의 이름, 이해관계인, 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 그 대리인의 출석상황, 매각결정기일의 장소와 연월일 등을 기재하고 법관(사법보좌관)과 법원사무관등이 기명날인하여야 하며 법관이 기명날인할 수 없는 사유가 있는 때에는 법원사무관등이 그 사유를 적는다(민사소송법 제153조의 준용). 매각결정기일조서에 법관(사법보좌관) 또는 법원사무관등의 날인이 결여된 때에는 그 조서로서는 매각허가결정 선고의 사실을 제대로 증명할 수 없으므로 그 매각허가결정은 위법하다(대법원 1965. 4. 28.자 65마205 결정).
⑷ 매각결정기일조서에는 출석한 이해관계인의 진술의 내용, 특히 매각허가에 대한 이의 및 이에 대한 다른 이해관계인의 진술의 요지(민사집행법 제120조 제1항), 과잉매각에 있어서의 채무자에 의한 매각부동산의 지정(민사집행법 제124조 제2항)과 매각허가결정 또는 불허가결정의 선고를 적어야 한다(민사소송법 제154조의 준용).
⑸ 이해관계인의 진술 등에 의하여 서류의 인용 또는 첨부를 요하는 경우에는 매각결정기일조서에 이를 인용하거나 첨부하여 조서의 일부로 할 수 있다(민사소송법 제156조의 준용).
⑹ 이해관계인의 신청이 있으면 매각결정기일조서를 낭독하여 주거나 열람하게 하고 조서에 그 사유를 적어야 하며 조서의 기재에 관하여 이해관계인의 이의가 있으면 조서에 그 사유를 적어야 한다(민사소송법 제157조의 준용).
⑺ 기일실시의 방식에 관한 규정의 준수는 조서에 의하여서만 증명할 수 있다(민사소송법 제158조).
⑻ 조서에 적힌 사항에 대하여 관계인이 이의를 제기한 때에는 조서에 그 취지를 적어야 한다(민사소송법 제164조).
