【(부동산경매) <특별매각조건>】 법정매각조건은 이해관계인 전원의 합의로 변경할 수 있을까? 매각조건변경결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있을까? 특별매각조건의 고지를 하지 않는 매각절차는 매각불허가의 사유가 되는 걸까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<법정매각조건은 이해관계인 전원의 합의로 변경할 수 있을까? 매각조건변경결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있을까? 특별매각조건의 고지를 하지 않는 매각절차는 매각불허가의 사유가 되는 걸까?>
● 특별매각조건
1. 특별매각조건
법정매각조건을 합의 또는 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라 한다.
그러나 현금화의 본질적, 근본적, 필연적 조건은 변경하지 못한다.
2. 이해관계인의 합의에 의한 특별매각조건
(1) 규정
최저매각가격 이외의 법정매각조건은 이해관계인 전원의 합의(다수결로 결의할 수 있는 성질의 것이 아니다)에 의하여 변경할 수 있다(법 110①).
합의는 ‘배당요구의 종기’까지 할 수 있다(같은 조 ②)[구 법에서는 매각기일까지 합의를 할 수 있도록 하였는데, 현행법은 매각조건을 조기에 확정하도록 하기 위해 합의를 할 수 있는 시기를 배당요구 종기까지로 변경하였다].
합의변경한 것을 다시 합의하여 변경하는 것은 가능하나, 법원이 직권변경한 것을 다시 합의변경하지는 못한다.
합의할 이해관계인은 민사집행법 90조 각 호 소정의 자 중 당해 매각조건의 변경에 의하여 자기의 권리에 영향을 받는 자이다.
따라서 부동산상의 저당권을 존속시키기로 하는 합의에 있어서는 그 저당권자만이 이해관계인이고 그보다 후순위의 저당권자는 이해관계인이 아니다.
(2) 합의로 변경 가능한 조건
매각대금의 지급방법과 시기(반대설 있음), 부동산 위의 담보권·용익권의 인수·소멸에 관한 매각조건 등은 합의에 의한 변경이 가능할 것이다.
그러나 최저매각가격 외에도 매수인에 대한 소유권이전과 같은 경매의 근본에 관한 매각조건은 이해관계인의 합의가 있어도 변경할 수 없다고 해석된다.
(3) 신청서의 처리
매각조건변경신청이 있으면 문서건명부에 등재하고, 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지 않는다.
(4) 집행법원의 매각조건변경결정
집행법원은 이해관계인으로부터 합의에 따른 변경신청이 있으면 그 합의가 유효하게 성립된 이상 이에 구속되고, 그에 따른 매각조건변경결정을 해야 할 것이다.
매각조건변경의 효과는 법원의 매각조건변경결정이 있어야 발생한다.
만일 매각조건변경결정을 하지 않고 법정의 매각조건대로 경매를 명하였을 경우에는 매각조건의 정함이 위법하다는 의미에서 민사집행법 121조 7호의 이의사유가 된다 할 것이다.
모든 이해관계인의 유효한 합의 없이 매각조건을 변경하여 매각을 실시한 경우에도 그것이 중대한 잘못인 경우에는 같은 조 7호의 이의사유에 해당될 수 있다.
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매각조건변경신청
채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 위 당사자간 귀원 2○ 타경○○호 부동산강제경매사건에 관해서 본건에 대하여 경매실시를 방해할 의도로 매수신고를 할 자가 있으므로 매수신고인에게 최저매각가격의 2/10의 보증금을 내지 않으면 안 되는 것으로 변경하여 주시기를 이해관계인 전원 합의하여 신청합니다. ○년 ○월 ○일 이해관계인(채 권 자) ○ ○ ○ 이해관계인(채 무 자) ○ ○ ○ 이해관계인(저당 권자) ○ ○ ○ 이해관계인(배당요구자) ○ ○ ○ ○○지방법원 귀중 |
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○○지방법원 결 정 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 주 문 이 사건의 ○○○을 ○○○으로 변경한다. 이 유 이 사건에 관하여 이해관계인 ○○○, ○○○는 합의하여 ○○○을 ○○○으로 변경신청하였으므로 민사집행법 제110조에 의하여 주문과 같이 결정한다. 20 . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
매각조건변경결정은 합의에 참가한 이해관계인에게 고지해야 한다.
고지의 방법은 매각기일공고에 기재하든가 결정정본을 송달하는 방법에 의할 것이다.
이 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 없다(법 15①·110·111② 참조).
3. 직권에 의한 특별매각조건
(1) 거래의 실상을 반영하거나 매각절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에 법원은 배당요구의 종기까지 매각조건을 바꾸거나 새로운 매각조건을 설정할 수 있다(법 111①).
합의변경조건 및 직권변경조건을 다시 직권으로 변경할 수 있다.
이해관계인의 합의로써도 변경할 수 없는 최저매각가격이라도 직권으로 변경할 수 있으나, 그 변경은 수긍할만한 합리적인 이유가 있는 경우에 한하여 허용된다(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정).
경매의 근본에 관한 매각조건은 변경할 수 없다.
(2) 직권에 의한 매각조건의 변경은 법정매각조건 또는 법원에 그 결정을 위임한 사항, 즉 일괄매각(법 98)[개별매각을 법정매각조건으로 보는 입장에서는 일괄매각결정(법 98)을 직권에 의한 매각조건변경으로 본다] 등의 사항에 대하여 그 내용만을 변경하는 경우뿐만 아니라, 직권으로 새로운 사항에 관한 매각조건을 설정하는 것을 포함한다.
경매가 기본적으로 매매와 다를 바 없고, 법원의 다른 재판행위에 비하여는 기술적⋅합목적적 성격이 강하여 새로운 매각조건을 부가하는 것을 금지할 이유는 없을 것이므로, 경매법원이 새로운 매각조건을 적절히 설정·부가할 수 있다.
다만, 매각조건의 변경을 무한정 허용하는 것은 아니고, 거래의 실상을 반영하거나 경매절차의 지연을 방지하고 경매를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에만 매각조건을 변경하거나 새로운 매각조건을 설정할 수 있고, 매각조건을 변경할 수 있는 시기도 ‘배당요구의 종기’까지로 제한되어 있다.
실무상의 예로는, 일괄매각결정 이외에 재매각으로 절차가 늦어지는 것을 막기 위하여 매수신청의 보증을 최저매각가격의 10분의 1에서 10분의 2나 10분의 3으로 높이는 경우, 농지경매에서 매수신청인을 농지취득자격이 있는 사람(농지법 6~8)으로 제한하는 경우가 있다.
(3) 법원이 직권으로 법정매각조건을 변경할 경우에도 매각조건변경결정을 한다. 결정의 고지방법도 합의변경의 경우와 같다.
직권에 의한 매각조건변경결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(법 111②)[구 민사소송법 623조 2항은 법원이 직권으로 하는 매각조건의 변경에 대하여는 최저경매가격의 변경을 제외하고는 불복을 허용하지 않았다].
이해관계인의 이익을 부당하게 해치는 매각조건이 설정될 수 있으므로, 매각조건의 변경에 의하여 이익이 침해된 이해관계인에게 널리 불복을 허용한 것이다.
이에 대하여 위에서 본 합의에 따른 매각조건 변경에는 불복이 허용되지 않는다(법 110 참조).
이 부분 업무도 사법보좌관의 업무영역에 속하므로, 사법보좌관이 한 “직권으로 매각조건을 변경하거나 새로운 매각조건을 설정하는 재판”에 대한 불복방법은 ‘그 결정에 대한 이의신청’이다.
이의신청을 받은 사법보좌관은 이의신청사건을 지체 없이 판사에게 송부해야 한다(사법보좌관규칙 4⑤). 판사는 이의 신청이 이유 있다고 인정되는 때에는 결정으로 사법보좌관의 처분을 경정하고(사법보좌관규칙 4⑥ⅲ), 이의신청이 이유 없다고 인정되는 때에는 사법보좌관의 처분을 인가하고, 이의신청사건을 항고법원에 송부해야 한다.
이 경우 이의신청은 해당 법률에 의한 항고 또는 즉시항고로 본다(사법보
좌관규칙 4⑥ⅴ).
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○○지방법원 결 정 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 주 문 이 사건 경매에 있어서 별지 목록 기재 부동산의 최저매각가격 금 ○○○원을 금 ○○○원으로 변경한다. 이 유 이 사건에 관하여 최저매각가격에 대한 매각조건을 변경함이 상당하다고 인정되므로 민사집행법 제111조 제1항에 의하여 직권으로 주문과 같이 결정한다. 20 . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
변경범위를 확대하여 새로운 매각조건을 설정할 수 있도록 법원에 재량을 부여하게 되므로 구체적인 경우에 이해관계인의 이익을 부당하게 해치는 매각조건이 설정될 가능성이 있으므로, 매각조건의 변경에 의하여 이익이 침해된 이해관계인의 불복이 허용되는 것이다.
이와 달리 합의에 의한 매각조건의 변경에는 불복이 허용되지 않는다.
(4) 직권에 의하여 매각조건을 변경할 경우 법원은 집행관으로 하여금 그 부동산에 대한 필요한 조사를 명할 수 있다(법 111③, 규칙 58).
즉, 집행관은 조사를 위하여 필요한 경우에는 그 부동산에 출입할 수 있고, 채무자 또는 그 부동산을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있으며, 그 부동산에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있을 뿐 아니라(법 82의 준용), 집행관은 조사를 하기 위하여 필요한 때에는 소속 지방법원의 관할구역 밖에서도 그 직무를 행할 수 있다(규칙 46③의 준용).
(5) 실무에서 저당권부 별도등기있는 집합건물에 관하여 경매신청이 있는 경우 토지(대지권)에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건을 다는 경우가 많다.
3. 특별매각조건의 고지
특별매각조건은 매각기일공고에 기재할 필요적 기재사항은 아니나(법 106 참조), 매각기일의 공고 전에 변경하였으면 공고에 기재하는 것이 바람직하며 매각기일에 집행관이 매수가격의 신고를 최고하기 전에 고지해야 한다(법 112).
이에 위반한 매각절차는 매각불허가의 사유가 된다.
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○○지방법원 결 정 사 건 2○ 타경○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 주 문 이 사건 별지 목록 기재 건물의 등기기록 표시란(대지권의 목적인 토지의 표시)에 기재된 토지에 대한 별도등기(○○구 ○○동 ○○ 토지상의 . . .접수 제○○호 ○○○의 근저당권과 같은 동 ○○ 토지상의 . . .접수 제○○호 ○○○의 근저당권)는 존속시켜 매수인이 인수하도록 한다. 이 유 이 사건 경매부동산은 집합건물로서 주문 기재의 별도등기는 매수인이 인수함이 상당하므로 민사집행법 제111조 제1항에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2○ . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
