【(부동산경매) <입찰참가시 준비할 서류>】 매수신청 입찰참가시 준비할 서류에는 어떤 것이 있을까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<매수신청 입찰참가시 준비할 서류에는 어떤 것이 있을까?>
● 입찰 참가시 준비할 서류
1. 매수의 신청
가. 경매장소의 질서유지를 위한 집행관의 권한
(1) 집행관은 ① 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, ② 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, ③ 위 두 항의 행위를 교사한 사람, ④ 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 136조·137조·140조·140조의2·142조·315조 및 323조 내지 327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다(법 108).
(2) 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 위의 어느 하나에 해당되는 때는 매각불허가결정을 해야 한다(법 123②·121ⅳ).
(3) 매각에 관하여 형법 136조, 137조, 140조, 140조의2, 142조, 315조 및 323조 내지 327조에 규정된 죄로 유죄의 판결이 선고되어 확정된 때에는, 당해 판결을 선고한 법원(제1심 판결이 항소되지 않고 확정된 때에는 그 제1심 법원, 항소심에서 항소기각 또는 파기자판으로 확정된 때에는 그 항소심 법원)의 법원장 또는 지원장은 그 확정일로부터 15일 이내에, 그 피고인의 주소, 성명, 주민등록번호, 직업, 범죄사실의 요지와 적용법조, 판결선고연월일 및 판결확정연월일을 판결등본을 첨부하여 법원행정처장(참조 재판사무국장)에게 보고해야 하고, 법원행정처장은 제1항에 의하여 보고받은 내용 및 제1항 기재의 죄에 관하여 대법원에서 상고기각으로 확정된 경우에 있어서의 같은 항 기재의 각 사항을 전국의 각 지방법원(지방법원 지원을 포함한다)에 통지한다(동 예규 2②).
각 지방법원은 위 예규 제2조 제2항에 의하여 통지받은 사항을 [전산양식 A3371]에 의한 명단에 기재하여 비치하고, 그 부본을 소속 각 집행법원 및 집행관에게 송부해야 하고, 집행법원이 매각허부의 결정을 함에 있어서는, 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 민사집행법 108조 4호의 사유에 해당하는 자인지의 여부를 제1항에 의하여 송부받은 명단과 대조하여 미리 확인해야 한다(동 예규 3).
나. 신분증명과 집행법원의 원조
집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있다(규칙 57①).
최고가매수신고인이나 그 대리인이 된 경우에는 매각불허가결정을 해야 하므로(법 123②·121ⅳ), 집행관으로서는 가능한 한 매각장소에서 이러한 자들을 식별하여 매수신고를 하지 못하도록 할 필요가 있는데, 이를 위해서는 집행관이 미리 이러한 자들의 명단을 준비해 두었다가 의심이 가는 사람에 대하여는 확인하는 방안이 유용할 것이다.
집행관은 매각장소의 질서유지를 위하여 필요한 때에는 법원의 원조를 요청할 수 있다(규칙 57②).
집행관은 집행을 위하여 필요한 경우에는 강제력을 사용할 수 있고 경찰 등의 원조도 구할 수 있지만(법 5), 보통의 경우 매각기일은 법원 구내에서 열리게 되는데, 이 경우 집행관이 직접 경찰에 대하여 원조를 구하여 법원 구내에 경찰이 들어오는 것은 적절하지 않을 뿐 아니라, 부동산집행절차에서 매각의 실시주체는 법원이고 집행관은 법원의 명에 따라 매각의 실시를 담당하는 데 지나지 않으므로, 매각장소의 질서유지에 관하여는 집행법원도 일정한 책임을 부담하고 있는 것이다.
따라서 매각장소의 질서유지에 관한 사항은 집행법원의 판단에 따라 조치되는 것이 적절하므로, 집행관은 필요한 때에는 법원의 원조를 요청할 수 있도록 한 것이다.
집행관의 원조요청을 받은 경우에 집행법원이 취할 수 있는 조치로는, 민사집행법 20조의 규정에 따라 공공기관의 원조를 요청하는 방법과 법정 등의 질서유지에 관한 법원의 권한을 동원하는 방법 등이 있다.
2. 입찰 참가시 준비할 서류
입찰에 참여하여 매수신청을 하고자 할 때 준비해야할 서류는 다음과 같다.
① 공통：입찰보증금(최저매각금액의 10%, 재매각의 경우 최저매각금액의 20%)
② 본인：신분증, 도장
③ 대리인：본인의 인감증명, 위임장, 대리인의 도장, 대리인의 신분증
④ 법인직원：법인인감증명서, 위임장, 법인등기사항증명서, 대리인인 직원의 도장, 대리인인 직원의 신분증
3. 매수신청의 최고
가. 매수신청의 성질
절차법적으로는 매각허가결정을 구하는 신청이고, 실체법으로는 매매계약의 청약의 성질을 가진다. 그러므로 절차법규와 절차안정의 요청에 따라야 하며 형식적 엄격성이 지배하지만, 특칙이 없고 절차상 규제에도 저촉되지 않는 범위 내에서는 민법 규정이 적용된다.
나. 매수신청의 최고
(1) 매수가격신고의 최고
집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 개정 후 경매에 참여한 자로 하여금 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 열람하게 하고 사건번호의 순서에 따라 사건번호, 사건명, 채권자, 채무자, 소유자, 매각목적물의 개요 및 최저매각가격을 부르고 특별매각조건의 고지 등의 절차가 끝나면 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 최고해야 한다(법 112, 재민 2004-3 제31조 제1호·제3호).
기간입찰의 경우에는 법원이 1주 이상 1월 이내의 범위 안에서 입찰기간을 정하여 공고하고 이를 이해관계인에게 통지하여 입찰을 하게 하는 것이므로, 별도로 매수신청을 최고하는 절차는 있을 여지가 없다.
(2) 일괄매각의 경우
일괄매각결정이 있는 사건의 경우에는 위 내용을 호창함에 있어서 일괄매각한다는 취지와 각 목적물의 평가액을 합산한 최저매각가격을 함께 호창해야 한다(재민 2004-3 제31조 제2호).
(3) 최고의 방법
특별한 규정은 없으나, 구술로 출석한 매수희망자 전원이 알 수 있는 방법으로 해야 할 것이다.
입찰의 경우 매각절차에서의 매수신청의 최고에 해당하는 입찰절차는 ‘입찰표제출의 최고’가 된다(재민 2004-3 제32조 제2항).
