【(부동산경매) <기간입찰의 진행절차>】 기간입찰의 매각절차는 어떤 방식으로 진행될까? 기간입찰봉투와 첨부서류의 흠에 대한 처리기준은 무얼까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<기간입찰의 매각절차는 어떤 방식으로 진행될까? 기간입찰봉투와 첨부서류의 흠에 대한 처리기준은 무얼까?>
● 기간입찰의 진행절차
1. 기간입찰이란
기간입찰은 특정한 매각기일에 특정한 입찰장소에서 입찰을 실시하는 기일입찰제도와는 달리, 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하면서 법원이 정한 최저매각가격의 1할을 일률적으로 법원의 은행계좌에 납입한 뒤(따라서 보증금액은 모든 입찰자에게 동일함) 그 입금표를 입찰표에 첨부하게 하거나 또는 지급보증위탁계약체결증명서를 첨부하게 하며, 입찰기간 종료후 일정한 날짜 안에 별도로 정한 개찰기일에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 정하고, 매각결정기일에서 매각허가결정을 하는 매각방법으로서, 법이 정하고 있는 부동산에 대한 매각방법의 하나이다(법 103②).
종래 기일입찰의 방식에서는 호가경매에서와 같은 경매 브로커의 폐해, 담합 등의 경매 부조리가 감소하기는 하였으나 완전히 소멸된 것은 않았고, 일반인들이 매각기일에 출석하여 매수신청을 해야 하는 불편함 등이 있었다.
이에 비하여 기간입찰의 방식을 도입하게 되면 다른 사람의 매수신청 유무 및 그 신청액을 인식 또는 추측하는 데서 야기되는 경매 브로커의 횡포를 완전히 봉쇄할 수 있고, 전문업자가 일반의 매수희망자를 직접 협박하거나 기망할 여지도 없게 된다는 점 등이 장점으로 지적되고 있다.
일반인이 널리 경매에 참여함으로써 고액의 매각을 기대할 수 있고, 원격지 거주자 등도 매수에 참가할 수 있어 매수의 범위가 확대되며, 매각장소의 질서 유지도 상대적으로 용이하다는 점 등의 이점이 있으므로, 새로운 매각방법으로 기간입찰이 도입되었다.
다만 현재로서는 시행하는 법원이 전혀 없다. 실제 기간입찰제를 시행하여 본 대부분의 법원에서 기간입찰제의 장점으로 거론되던 여러 가지 내용들이 실제로는 별 효과가 없는 반면, 기일입찰제에 비하여 여러 가지 돌발상황에 대응하기가 더 어렵고, 참여관과 집행관의 업무부담만 가중되는 것으로 나타나자, 서울중앙지방법원, 부산지방법원, 의정부지방법원 등이 기간입찰제를 도입하였다가 그 시행을 중단하였고, 서울서부지방법원과 서울북부지방법원마저 그 시행을 중단하여 그 명맥이 끊기고 만 것이다.
반면에 일본 실무의 대세는 기간입찰이라 한다.
참고로 기간입찰에 적합한 사건으로는 다수의 이해관계인이 있어 입찰의 방해가 예상되는 경우, 매각물이 고가여서 입찰자가 다수일 것으로 예상되는 사건 등이다.
2. 기간입찰표 견본과 주의사항 비치
기간입찰은 경매법정에서 입찰표 작성 및 주의사항을 고지하는 절차가 없으므로, 집행과 및 집행관 사무실에 기간입찰표 견본과 주의사항(전산양식 A3400)을 비치하여 오기 등으로 인한 무효를 방지해야 한다(재민 2004-3 제14조 제3항).
기간입찰은 일반인들에게 생소한 제도이고, 절차 잘못으로 인한 무효를 방지할 필요가 있으므로, 위 주의사항(전산양식 A3400)은 인쇄물로 대량으로 비치하여 매수신청인들이 편리하게 가져가 참조할 수 있도록 해야 한다.
| 기 간 입 찰 1. 입찰표 작성 기간입찰에서는 연두색 기간입찰표를 작성해야 합니다. ○ 입찰가격의 기재를 정정하거나 기재가 불명확한 경우에는 입찰에서 제외됩니다(입찰가격을 정정하고자 할 경우 새로운 기간입찰표를 작성해야 합니다). ○ 입찰가격을 제외한 나머지 부분에 대한 정정은 해당부분에 사선을 긋고 입찰인 이름 옆의 인장과 같은 인장으로 정정인을 찍어야 합니다. 2. 매수신청보증 다음 방법 중 하나에 의해야 합니다. ○ 입금증명서：입찰기간 동안 법원보관금 취급점(취급점의 본·지점 은행에서의납부는 법원별로 달리 할 수 있음)에 매수신청보증금을 납입하고, 법원보관금취급규칙의 별지 제3호 서식 법원보관금영수필통지서를 법원보관금취급규칙의 별지 제7-1호 서식(입금증명서, 집행과 또는 집행관 사무실에 비치되어 있음)에 첨부하여 기간입찰표와 함께 기간입찰봉투에 넣어 제출해야 합니다. ○ 보증서：서울보증보험회사에서 발급받아 기간입찰표와 함께 기간입찰봉투에 넣어 제출해야 합니다. 3. 첨부서류 본인임을 확인할 수 있는 서류를 첨부해야 합니다(발행일은 3개월 내의 것). ○ 개인：주민등록 ○ 법인：법인등기사항증명서 ○ 법정대리인：가족관계증명서 ○ 임의대리인：대리위임장, 인감증명서 ○ 공동입찰：공동입찰신고서, 공동입찰자목록 4. 입찰방법 입찰표, 매수신청보증(입금증명서 또는 보증서), 기타 첨부서류를 기간입찰봉투(집행과 또는 집행관 사무실에 비치)에 넣고, 매각기일을 적은 다음 아래 방법 중 하나에 의하여 제출해야 합니다(매각기일 미기재시 입찰이 무효로 됩니다). ○ 직접 제출：평일은 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에, 토요일은 09:00부터 12:00까지 사이에 집행관 사무실에 출석하여 집행관 또는 그 사무원에게 제출하고, 입찰봉투접수증을 수령해야 합니다(공휴일과 휴무토요일은 미접수, 집행관 또는 그 사무원 이외의 자에 대한 제출은 무효). ○ 등기우편 제출：입찰기간 개시일 00:00경부터 마감일 24:00까지 법원에 우편물이 도착해야 합니다(보통우편, 마감일 이후의 접수는 무효처리됩니다). 5. 경매절차의 취소 등 경매절차의 취소, 경매신청의 취하는 집행관 사무실 및 인터넷 법원경매공고란(www.courtauction.go.kr)에 게시되므로, 입찰전 반드시 확인하시기 바랍니다. |
(뒷면)
| 6. 기간입찰표의 취소 등 기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 이후에는 기간입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니합니다. 7. 매수신청보증의 반환 ○ 반환시기：매각기일 종료후 일괄반환됩니다(입찰후 경매절차의 취소 등에 의한 경우에도 중도에 반환되지 아니합니다). ○ 보증서 반환：주민등록증과 도장을 소지해야 합니다. ○ 보증료(보험료) 환급을 위한 확인：입찰에 참가하지 않은 경우, 매각기일전 경매신청의 취하·취소, 입찰이 무효가 된 경우에 집행관 또는 법원사무관(집행기록이 있는 곳)에게 확인을 받아 서울보증보험회사에 제출하시기 바랍니다. ○ 입금증명서에 의한 매수신청보증의 반환：입금증명서에 의하여 현금등을 납부한 경우 매각기일 종료후 법원보관금납부서에 기재된 예금계좌로만 반환됩니다. 8. 매각기일의 참석등 ○ 차순위매수신고를 하고자 하는 자는 매각기일에 반드시 참석하여 신고해야 합니다. ○ 최고가매수신고인이 2인 이상인 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰 방식으로 추가입찰을 합니다. 만일 출석하지 않은 사람에게는 추가입찰 자격을 부여하지 않고, 출석한 사람들로 하여금 추가입찰을 실시하며, 출석한 사람이 1인인 경우에는 출석자에게만 추가입찰을 실시합니다. ○ 최고가매수신고인 중 매각기일에 출석한 사람이 없는 경우, 출석한 전원이 추가입찰을 하지 않는 경우, 추가입찰가격이 동액인 경우, 추가입찰을 실시하였으나 그 입찰이 전부 무효인 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정합니다. 이때 입찰자 중 출석하지 않은 사람 또는 추첨을 하지 않은 사람이 있는 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람이 추첨을 대신합니다. 9. 기 타 ○ 공동입찰을 하는 때에는 기간입찰표에 각각의 지분을 분명하게 표시해야 합니다. ○ 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청보증을 제공하고 우선매수신고를 할 수 있으며, 우선매수신고에 따라 차순위매수인으로 간주되는 최고가매수신고인은 매각기일이 종결되기 전까지 그 지위를 포기할 수 있습니다. ○ 입찰자는 같은 물건에 관하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없고, 한 사람이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 두 사람 이상의 다른 입찰자의 대리인으로 될 수 없으며, 이에 위반한 입찰은 무효입니다. |
| 기 간 입 찰 표 지방법원 집행관 귀하 매각(개찰)기일： 년 월 일 |
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| 사 건 번 호 |
타 경 호 | 물 건 번 호 |
※물건번호가 여러개 있 는 경우에는 꼭 기재 |
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| 입 찰 자 |
본인 | 성 명 | | 전 화 번 호 |
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| 주민(사업자)등 록 번 호 | 법인등록 번 호 |
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| 주 소 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 대리인 | 성 명 | | 본인과의관 계 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 주민등록 번 호 |
전화번호 | － | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 주 소 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 입 찰 가 격 |
천억 | 백 억 |
십 억 |
억 |
천만 | 백 만 |
십 만 |
만 |
천 |
백 |
십 |
일 |
원 |
보증 금액 |
백억 | 십 억 |
억 |
천 만 |
백 만 |
십 만 |
만 |
천 |
백 |
십 |
일 |
원 |
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| 보증의 □ 현금·자기앞수표 제공방법 □ 보증서 |
보증을 반환 받았습니다. 입찰자 |
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※주의사항
1. 입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하십시오, 다만, 일괄입찰시에는 1매의 용지를 사용하십시오.
2. 한 사건에서 입찰물건이 여러개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에는 사건번호외에 물건번호를 기재하십시오.
3. 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록란에는 입찰자가 개인인 경우에는 주민등록번호를, 법인인 경우에는 사업자등록번호를 기재하고, 대표자의 자격을 증명하는 서면(법인의 등기사항증명서)을 제출해야 합니다.
4. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기기록상의 본점소재지를 기재하시고, 신분확인상 필요하오니 주민등록증을 꼭 지참하십시오.
5. 입찰가격은 수정할 수 없으므로, 수정을 요하는 때에는 새 용지를 사용하십시오.
6. 대리인이 입찰하는 때에는 입찰자란에 본인과 대리인의 인적사항 및 본인과의 관계 등을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장(입찰표 뒷면을 사용)과 인감증명을 제출하십시오.
7. 위임장, 인감증명 및 자격증명서는 이 입찰표에 첨부하십시오.
8. 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다.
9. 공동으로 입찰하는 경우에는 공동입찰신고서를 입찰표와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에는 “별첨 공동입찰자목록 기재와 같음”이라고 기재한 다음, 입찰표와 공동입찰신고서 사이에는 공동입찰자 전원이 간인 하십시오.
10. 입찰자 본인 또는 대리인 누구나 보증을 반환 받을 수 있습니다.
11. 보증의 제공방법(현금·자기앞수표 또는 보증서)중 하나를 선택하여 ☑표를 기재하십시오.
(뒷면)
위 임 장
다 음 ○○지방법원 타경 호 부동산 경매사건에 관한 입찰행위 일체
※ 본인이 법인인 경우에는 주민등록번호란에 사업자등록번호를 기재 ○○지방법원 귀중 |
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3. 기간입찰표 등의 비치
(1) 기간입찰의 경우 집행과 및 집행관 사무실에 기간입찰표(전산양식 A3392), 기간입찰봉투(전산양식 A3393, A3394), 법원보관금취급규칙의 별지 제7-1호 서식(입금증명서), 공동입찰신고서(전산양식 A3364), 공동입찰자목록(전산양식 A3365)을 비치하여 입찰인들이 편리하게 가져갈 수 있도록 해야 한다(재민 2004-3 제14조 제2항).
다만 입찰을 방해할 목적으로 기간입찰표 등을 대량을 가져가려고 할 경우에는 매수를 제한하거나 일정 매수 이상의 경우에는 비용을 받는 등의 조치를 취함이 상당하다[입찰표 등의 비치, 배포는 입찰을 원활하게 진행하기 위한 것이므로, 입찰을 방해할 목적으로 비치 서류 등을 가져가는 경우에는 이를 제지할 수 있다. 민사집행법 108조와 민사집행규칙 57조가 매각기일에서의 집행관 질서유지권을 규정하고 있는 취지에 비추어 입찰방해에 대하여는 일정한 권한을 행사할 수 있다].
(2) 기간입찰표는 기일입찰표와 구분하기 위해 연두색 색지를 사용한다.
4. 입찰기간의 지정
(1) 법원은 부동산의 매각방법을 결정한 때에는 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공고하고 이해관계인에게 통지해야 하는데(법 104①②), 기간입찰의 방법으로 매각하는 경우에는 ‘입찰기간’을 지정하여 공고하고, 이를 이해관계인에게 통지해야 한다(동조 ④).
(2) 입찰기간은 경매법정 수, 경매물건 수, 경매사건 수 등을 고려하여 1주 이상 1월 이하의 기간범위 안에서 정한다(규칙 68). 이 범위 내에서는 입찰기간을 어떻게 정할지는 법원의 재량에 맡겨져 있다.
그러나 입찰자의 대부분이 입찰기간 마지막 날에 입찰(거액의 매수신청보증금이 장기간 묶이는 데 대한 우려로 통상 마지막 날에 입찰이 집중된다)할 것으로 예상될 뿐만 아니라, 집행관의 보관업무 등을 감안하면, 특별한 경우를 제외하고는 7∼8일로 정함이 적절하다.
5. 매각(개찰)기일의 지정
(1) 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하도록 되어 있다(규칙 68).
(2) 우편으로 제출된 입찰봉투가 입찰기간 종료일 24:00까지 법원에 접수되면 유효하고[우편으로 제출된 기간입찰봉투의 접수시점은 집행관 접수시가 아니라 법원에 접수된 일시가 기준이 되므로, 법원에 입찰기간 내에 접수되면 유효로 처리된다(재민 2004-3 별지 1의12항)], 집행관이 근무하는 법원의 총무과 등을 거쳐 실제로 집행관의 수중에 들어가는 것은 입찰기간이 끝난 후인 경우도 생길 수 있으므로, 입찰기간 종료일로부터 2일 이상 1주일 안에 정해야 한다(재민 91-5).
(3) 매각기일을 지정함에 있어서는 다른 경매계와 동일한 매각기일을 지정하지 않도록 주의해야 한다.
왜냐하면, 기간입찰봉투에는 매각기일만 표기되므로, 동일한 매각기일이 지정될 경우 기간입찰봉투의 접수처리를 할 수 없기 때문이다.
실무에서는 수개월에서 1년치의 기간입찰예정표를 작성하여 동일한 매각기일이 지정되는 일이 없도록 하고 있다.
입찰공고 이후에는 매각기일의 변경, 연기는 허용되지 않는다.
6. 매각결정기일의 지정
매각결정기일은 매각기일(개찰기일)로부터 1주 이내로 정해야 하는데(법 109①), 이는 훈시규정이다(대법원 1984. 8. 23.자 84마454 결정).
7. 제출방법(2가지 방식)
기간입찰에서의 입찰의 방법으로 두 가지가 규정되어 있다.
기일입찰에서는 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법 한 가지만 허용됨에 비하여(규칙 62②), 기간입찰에서는 1주간 이상의 입찰기간 내에 입찰이 이루어지므로(규칙 68), 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어 집행관에게 제출하는 방법 외에 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법도 허용된다(규칙 69).
즉, 매수신청은 기간입찰표를 입금증명서 또는 보증서와 함께 기간입찰봉투에 넣어 봉인한 다음 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 부치는 방식으로 제출되어야 한다.
기일입찰에서의 입찰표 기재사항에 관한 민사집행규칙 62조 2항의 규정은 기간입찰에도 준용된다(규칙 71).
(1) 집행관에 대한 직접 제출
(가) 제출서류
기간입찰에서 첫번째 입찰방법은 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법인데, 기일입찰의 경우와는 달리 입찰표를 봉투에 넣고 봉함을 한 후 그 봉투에 매각기일(개찰기일)을 적은 다음 입찰표가 들어있는 봉투를 집행관에게 제출하는 것이다. 매수신청보증도 함께 제출해야 한다(규칙 70 참조).
즉, 입찰표, 매수신청보증, 자격증명서를 동봉하고, 기간입찰봉투 겉면에 매각기일만 표기하고[기간입찰에서는 입찰표를 장기간 보관해야 하는 관계로 비밀유지와 개찰의 편의를 위하여 입찰표를 봉투에 넣어 봉함을 해야 하므로, 봉투의 표지에 매각기일을 적어야 한다. 봉투에 매각기일이 기재되어 있으면 사건번호나 물건번호의 표시가 없어도 개봉 후에 입찰표에 의하여 판명할 수 있으므로 개찰에는 아무런 지장이 없다], 집행관 또는 그 사무원(이하 ‘집행관 등’이라고 한다)에게 직접 제출한다.
(나) 제출장소 및 대상
이 봉투를 집행관에게 제출하는 방법은 입찰을 하려고 하는 사람이 일정한 장소(집행법원이 정하는 장소로, 통상은 집행관사무실이 될 것이다)에 출석하여 제출하는 방법으로 한다.
기간입찰의 성질상 입찰기간 중 집행관이 늘 그 장소에 대기하고 있는 것은 불가능하므로, 집행관이 부재중인 때에는 그의 보조자(사무원)에게 제출하면 된다.
집행관을 보조하는 사무원에게도 접수권한이 있으므로, 입찰기간 중에는 집행관사무실에는 집행관 또는 사무원이 반드시 있어야 한다.
(다) 제출시간
① 집행관은 근무시간 외의 시간에 입찰을 접수할 의무가 없으므로, 이 봉투의 제출은 집행관의 근무시간 중에 해야 한다.
따라서 집행관에 대한 직접 제출의 경우에는 입찰기간 중의 평일 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에 집행관 사무실에 접수해야 한다(재민 2004-3 제20조 제1항).
매수신청인은 위 접수시간 이외에는 기간입찰봉투를 당직근무자에게 제출할 수 있다.
이때 당직근무자는 주민등록증 등으로 제출자를 확인한 다음, 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부, 기간입찰봉투를 봉한 후 소정의 위치에 날인한 여부를 확인한 후 기간입찰봉투 앞면 여백에 제출자의 이름을 기재하고, 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 문건으로 접수한다(재민 2004-3 제20조 제5항).
당직근무자는 즉시 제출자에게 접수증(전산양식 A1173)을 교부하고, 다음 날 근무시작 전 집행관사무실에 기간입찰봉투를 인계하고 법원재판사무처리규칙의 별지 제2호 서식(문서사송부) 수령인란에 집행관 등의 영수인을 받는다.
② 집행관에 대한 제출은 입찰기간 내에 해야 한다.
입찰기간의 개시 전 또는 종료 후에 제출된 경우 집행관 등은 이를 수령해서는 안 된다(재민 2004-3 제20조 제2항).
(라) 접수 후의 조치
① 집행관 등은 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부를 확인하고, 기간입찰봉투의 앞면 여백에 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 접수번호를 기재한다. 접수인을 기준으로 입찰봉투의 유·무효를 판단하기 때문에 접수인을 누락해서는 안 된다.
② 그 후 집행관 등은 기간입찰 접수부(전산양식 A3395)에 전산등록하고[제출자의 이름란에 매수신청인을, 등기번호란에 우편제출시 입찰봉투에 찍힌 등기번호를, 비고란에 재민 2004-3 <별지 1>에 따른 처리를 각 기재한다], 기간입찰봉투를 입찰함에 투입한다.
| 기간입찰 봉투 | ||||||||||||||||||
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-----------135mm------------ | |||||||||||||||||
| -----------------------------235mm---------------------------- | ||||||||||||||||||
| 접수연월일 | 접수번호 | 제출자 이름 | 매각기일 | 등기번호 | 비고 |
| 20 . . . | |||||
○○지방법원 입찰봉투 접수증
집행관 |
| 접 수 증 다음과 같이 소송서류를 접수하였습니다. 1. 사건번호 20 2. 접수일시 20 . . . ： 3. 서류의 명칭 및 통수 20 . . . 법원사무관 |
③ 집행관 등은 제출자에게 입찰봉투접수증(전산양식 A3396)을 작성하여 교부한다.
(2) 등기우편에 의한 제출
(가) 우편제출
두번째 방법은 입찰표를 집행관에게 우송하는 방법이다.
이 경우에는 입찰표를 넣고 봉함을 한 후 매각기일을 적은 봉투를 등기우편으로 부쳐야 한다.
물론 매수신청의 보증도 입찰표와 같은 봉투에 넣어 함께 부쳐야 한다(규칙 70 참조).
우편으로 입찰봉투를 제출하는 자는 등기우편에 의해야 한다(규칙 69).
이는 우편물의 인수나 배달에 관한 사항이 기록되게 함으로써 분쟁을 피하기 위한 것이다. 따라서 보통우편에 의한 것은 무효로 처리한다.
우편의 수신자는 집행법원이 아니라 집행관이다.
집행관은 우편물을 수령한 때에는 등기우편을 뜯어, 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투 및 보증제공을 위하여 제출된 문서(계좌입금증명서 또는 지급보증위탁계약을 체결한 문서)를 확인한 후에 봉함된 봉투는 집행관에게 직접 제출된 것과 함께 개찰기일까지 보관한다.
(나) 제출기간
우편제출의 경우 입찰기간 내(입찰기간 개시일 00:00시부터 종료일인 24:00까지)에 접수되어야 한다(재민 2004-3 제21조 제1항).
우편사정에 의하여 배달이 지체된 결과 입찰기간 만료 후에 도달한 것은 무효로 할 수 밖에 없다.
집행관 앞으로 발송된 우편물도 근무시간 이후나 공휴일 등의 경우에는 법원당직실 등을 경유하여 집행관에게 도달되는 경우가 있는바, 이 경우에는 법원에 도달된 시점이 입찰기간 안이면 집행관에게 넘겨진 것이 입찰기간 만료 후인 경우에도 유효로 처리해야 한다.
(다) 수령 후의 처리
집행관 등은 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부를 확인하고, 기간입찰봉투의 앞면 여백에 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 접수번호를 기재한다. 그 후 집행관 등은 기간입찰접수부에 전산등록하고, 기간입찰봉투를 입찰함에 투입한다(재민 2004-3 제21조 제2항).
입찰표를 넣은 봉함봉투를 집행관이 잘못하여 매각기일 전에 개봉한 경우에는 즉시 다시 봉함을 한 다음 그 취지를 부기하고 기명날인하여 두어야 한다. 잘못하여 개봉한 것이기 때문에 이로 인하여 입찰을 무효로 처리할 수는 없다.
8. 입찰의 변경 또는 취소의 금지
(1) 기간입찰에서도 입찰(입찰표)은 취소, 변경 또는 교환할 수 없다(규칙 62⑥·71).
기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 후에는 입찰의 철회, 입찰표의 정정·변경 등이 허용되지 않는다(재민 2004-3 제22조).
(2) 기간입찰에서도 입찰표의 입찰가격의 기재를 정정한 경우에는 입찰의 유·무효에 관하여 입찰자 상호 간에 불필요한 분쟁을 야기하고 절차를 혼란스럽게 하여 경매절차의 신속성과 명확성을 해치므로 일률적으로 무효로 처리함이 옳다. 재민 2004-3 <별지 4> ‘기간입찰표의 유·무효 처리기준’ 12번도 정정인 날인 여부를 불문하고 개찰에서 제외한다고 규정하고 있다.
(3) 동일인이 2개 이상의 입찰봉투를 제출한 경우 기일입찰에서는 어떠한 입찰표가 최초의 입찰표인지를 알 수 없으므로 둘 다 무효로 처리하고, 기간입찰의 경우에도 같다.
10. 기간입찰봉투의 사용
기간입찰봉투의 규격에 관하여는 민사집행법이나 민사집행규칙에 규정이 없으나, 효율적으로 업무를 처리하기 위해 규격봉투를 사용해야 한다(재민 2004-3 제18조). 다만, 규격봉투 이외 것을 사용해도 무효로 처리하지 않는다(재민 2004-3 <별지 1>의 4항).
입찰정보의 누설을 방지하기 위해 봉투의 앞면에는 매각기일만 기재하도록 되어 있고(규칙 69), 봉투 안의 내용물이 보이지 않도록 황색봉투를 사용하도록 하였다.
집행관에 대한 직접 제출과 등기우편에 의한 제출을 구분하지 않고 모두 동일한 입찰봉투를 사용한다.
11. 기간입찰봉투와 첨부서류의 흠에 대한 처리
(1) 집행관 등은 기간입찰봉투와 첨부서류에 흠이 있는 경우 아래 <별지 1, 2>의 처리기준에 의하여 처리한다.
입찰절차의 공정성을 도모하기 위하여 2013. 7. 1.부터 입찰서류의 보완 여부에 따라 최고가매수신고인의 결정이 좌우될 소지가 있는 일부 규정을 자의적인 보완을 하지 못하도록 일부 규정(<별지 2> 첨부서류 등에 흠이 있는 경우의 처리기준 번호 1의②, 3, 4 등)을 정비하였다.
| 번호 | 흠결사항 | 처리기준 |
| 1 | 매각기일을 적지 아니하거나 잘못 적은 경우 | 입찰봉투의 기재에 의하여 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다. |
| 2 | 사건번호를 적지 아니한 경우 | 입찰봉투, 보증서, 입금증명서 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다. |
| 3 | 매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 아니한 경우 | 개찰에서 제외한다. 다만, 물건의 지번·건물의 호수 등을 적거나 보증서, 입금증명서 등 첨부서류의 기재에 의하여 특정할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다. |
| 4 | 입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 아니한 경우 | 개찰에서 제외한다. 다만, 고무인·인장 등이 선명하여 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장·인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다. |
| 5 | 입찰자 본인과 대리인의 주소·이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 붙어 있지 아니한 경우 | 개찰에서 제외한다. |
| 6 | 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우 | 개찰에서 제외한다. |
| 7 | 위임장이 붙어 있고 대리인의 주소·이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있지 아니한 경우 | 개찰에서 제외한다. |
| 8 | 한 사건에서 동일인이 입찰자 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우 | 쌍방의 입찰을 개찰에서 제외한다. |
| 9 | 입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우 | 이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다. 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함시킨다. |
| 10 | 입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 아니한 경우(날인만 있는 경우도 포함) | 개찰에서 제외한다. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인·인장 등이 선명하며 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다. |
| 11 | 입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우 | 개찰에 포함시킨다. |
| 12 | 입찰가격의 기재를 정정한 경우 | 정정인 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외한다. |
| 13 | 입찰가격의 기재가 불명확한 경우 (예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등) |
개찰에서 제외한다. |
| 14 | 보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우 | 보증서 또는 입금증명서에 의해 정하여진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다. |
| 15 | 보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우 | |
| 16 | 하나의 물건에 대하여 같은 사람이 여러 장의 입찰표 또는 입찰봉투를 제출한 경우 | 입찰표 모두를 개찰에서 제외한다. |
| 17 | 보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기일입찰표를 작성·제출한 경우 | 개찰에 포함시킨다. |
| 18 | 위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 아니한 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우 | 개찰에서 제외한다. |
| 19 | 매각물건이 여러 개인데 입찰표에는 물건번호를 특정하여 기재하였으나 보증서에는 물건번호 기재가 누락된 경우 | 집행법원이 정한 보증금액과 비교하여 당해 매각물건에 관하여 발행된 보증서라는 것이 명백한 경우 개찰에 포함시킨다. |
| 20 |
입금증명서와 함께 붙어 있는 법원보관금 영수필통지서에 보관금종류가 기간입찰 매수신청보증금으로 기재되어 있지 않고 경매예납금 등으로 기재된 경우 | 개찰에 포함시키고, 집행관은 취급점에 법원보관금 종류 정정 통지서(전산양식 A1275)를 작성하여 즉시 통지하고 납입여부를 확인한다. |
| 번호 | 흠결사항 | 처 리 기 준 | 비 고 |
| 1 | 입금증명서 또는 보증서, 법인등기사항증명서, 가족관계증명서, 공동입찰자목록이 같은 입찰봉투에 함께 봉함되지 않고 별도로 제출된 경우 | ① 직접제출：접수하지 않는다. | 입찰봉투에 넣어 제출하도록 한다. |
| ② 우편제출：접수하는 하되, 개찰에는 포함시키지 않는다. | 클립 등으로 입찰봉투에 편철하고, 입찰봉투와 접수부에 그 취지를 부기한다. | ||
| 2 | 입금증명서 또는 보증서, 법인등기사항증명서, 가족관계증명서, 공동입찰자목록이 누락된 경우 | 개찰에 포함시키지 않는다. | |
| 3 | 주민등록표등·초본이 누락되거나 발행일이 입찰기간 만료일 전 6월을 초과하는 경우 | 개찰에 포함시킨다. | |
| 4 | 대표자나 관리인의 자격 또는 대리인의 권한을 증명하는 서면으로서 관공서에서 작성하는 증명서, 대리위임장 및 인감증명서가 누락되거나 발행일이 입찰기간 만료일 전 6월을 초과하는 경우 | 개찰에 포함시키지 않는다. |
※ 설립 중인 회사인 경우에는 발기인, 대표자, 준비행위 등의 소명자료를, 법인 아닌 사단이나 재단의 경우에는 정관 기타의 규약, 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면 등의 소명자료를 제출하여야 한다.
‘기간입찰봉투에 흠이 있는 경우 처리기준’ 중 주요한 점을 보면 다음과 같다.
1의 ②항은 실제 접수일을 기재하고, 입찰기간 개시 전 접수하였다는 취지를 기재한다.
3의 ②항은 입찰봉투가 밀봉되어 있지 않으면, 기간입찰표의 진정성(변경 등)을 믿기 어렵기 때문에 이를 개찰에서 제외한다.
5의 ②항은 매각기일 확인을 위해 봉투를 개봉함으로써 입찰정보가 누설되고 봉함되지 않은 입찰봉투를 무효로 간주하는 3항과의 형평상 무효로 처리한다.
9항은 법원의 잘못에 의한 것이므로 유효로 처리한다.
11항은 입찰함에 무단 투입되는 것을 방지하기 위해, 접수인 등의 기재가 없으면 무효로 처리한다.
(2) 집행관 등은 흠이 있는 경우 기간입찰봉투 앞면에 빨간색 펜으로 그 취지를 간략히 표기(기간도과, 밀봉 안 됨, 매각기일 미기재, 미등기우편, 집행관 등 이외의 자에 제출 등)한다. 흠이 있는 기간입찰봉투는 매각기일에 무효선언을 해야 하므로(재민 2004-3 제37조 제5항), 해당 매각기일의 입찰함에 투입한다.
11. 기간입찰 봉투의 보관
(1) 집행관은 개찰기일별로 구분하여, 잠금장치가 되어 있는 입찰함에 기간입찰봉투를 넣어 보관해야 한다(이중보관장치). 잠금장치에는 봉인을 하고, 입찰기간의 종료 후에는 투입구도 봉인한다(재민 2004-3 제24조).
(2) 집행관은 매각기일까지 입찰함의 봉인과 잠금상태를 유지하고, 입찰함을 캐비닛식 보관용기에 넣어 보관해야 한다. 보관용기는 법원에서 공용으로 사용되고 있는 철재 캐비닛을 사용하고, 보관용기에 비치될 수 있는 크기의 입찰함을 제작하여 사용한다.
(3) 집행관 등은 입찰상황이 외부에 알려지지 않도록 주의해야 한다.
집행관은 입찰함에 대한 보관책임을 지며, 수인의 집행관이 있을 경우 철재 캐비닛 및 입찰함에 보관책임자를 지정해야 한다.
12. 기간입찰에서 경매신청의 취하 또는 경매절차의 취소, 집행정지 등의 서면이 제출된 경우의 조치
경매신청의 취하 또는 경매절차의 취소, 집행정지 등의 서면이 제출된 경우 매수신청인들의 피해를 방지하기 위해 법원사무관 등은 즉시 집행관에게 이를 교부하고, 인터넷 법원경매공고란에 그 사실을 게시해야 한다(재민 2004-3 제25조).
또한 집행관은 이 경우 사건번호, 물건번호, 매각기일 등을 집행관사무실의 게시판에 게시해야 한다.
매각기일 전 경매신청의 취하 등이 있어도 매수신청보증은 중도에 반환되지 않고, 매각기일 종료 후 일괄 반환된다.
12. 기일입찰의 준용
입찰을 하는 방법에 관하여는 본조에 규정되어 있는 점 이외에는 기일입찰의 규정이 준용된다(규칙 71).
