【(부동산경매) <차순위매수신고>】 차순위매수신고는 최고가매수신고액에서 그 보증을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있는 걸까? 차순위입찰자라도 차순위매수신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 될 수 없게 되나? 경매신청을 취하하는 경우에는 차순위매수신고인의 동의도 받아야 하나? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<차순위매수신고는 최고가매수신고액에서 그 보증을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있는 걸까? 차순위입찰자라도 차순위매수신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 될 수 없게 되나? 경매신청을 취하하는 경우에는 차순위매수신고인의 동의도 받아야 하나?>
● 차순위매수신고
1. 차순위매수신고란?
최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않은 경우, 이미 실시한 매각의 실효성을 배당재단의 감소 없이 유지하면서, 재매각절차를 되풀이함으로써 절차지연과 비용낭비를 막고, 법원의 업무부담을 덜어주기 위함이다(법 114).
2. 요건
차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고[최저매각가격에 미달하는 가격에 매수신고가 허가될 수 없음은 당연한 법정매각조건이기 때문이다. 매수신고액이 최저매각가격을 넘는다는 것은 그 자체로 신고액으로 허가함이 상당하다는 의미를 내포하는 것이다], 또한 최고가매수신고액에서 그 보증을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다(법 114②).
이러한 액수이면 최고가매수신고인의 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함시킬 경우 배당에 참가하는 채권자나 채무자 등 이해관계인의 입장에서는 최고가매수신고가격을 배당할 금액으로 하는 경우보다 불이익이 없기 때문이다.
3. 절차
최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면, 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(차순위매수신고)를 할 수 있다(법 114①).
차순위매수신고인이란 최고가매수신고액에서 그 보증금을 공제한 금액을 넘는 금액으로 응찰한 자로서 차순위매수신고를 한 자를 말하고(재민 2004-3 제34조 제4항), 차순위입찰자는 입찰가격이 두 번째로 고액인 자를 말한다.
차순위입찰자라도 차순위매수신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 될 수 없다.
최고가매수신고인으로 호창을 받은 자가 소정의 보증금을 제공하지 않아 그 입찰이 무효인 경우에는 그 차순위입찰자를 최고가매수신고인으로 정한다.
차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정한다.
신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다(법 115②).
4. 외국에 주소를 둔 경우의 송달영수인신고
차순위매수신고인도 대한민국 안에 주소·거소와 사무소가 없는 때에는 대한민국 안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고해야 한다(법 118①).
국내에 주소지를 둔 차순위매수신고인에게는 그 신고의무가 없다.
차순위매수신고인이 위 신고를 하지 않은 때에는 법원은 그에 대한 송달이나 통지를 하지 않을 수 있다(동조 ②).
위 신고는 집행관에게 말로 할 수 있다.
이 경우 집행관은 조서에 이를 적어야 한다(동조 ③).
5. 차순위매수신고의 구속
차순위매수신고인은 일단 신고하여 집행관에 의하여 호창된 이상 그 신고를 임의로 철회하지 못한다.
차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때에야 비로소 매수의 책임을 벗게 되고, 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다(법 142⑥).
6. 차순위매수신고인에 대한 매각허가
최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않을 경우에는 다시 재매각을 실시하지 않고, 바로 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 한다.
매각허가를 받은 차순위매수신고인도 매각대금을 납부하지 않아 재매각절차가 진행될 경우에는, 재매각기일 3일전까지 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 매수인이 매각목적물의 소유권을 취득한다(법 138③).
한편 최고가매수신고인에 대한 매각허가가 애초부터 불허된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 이에 대하여 매각허가결정을 해서는 안 되고, 새 매각을 실시해야 한다(대법원 2011. 2. 15.자 2010마1793 결정).
차순위매수신고제도의 입법취지를 보면, 매수인이 대금을 지급하지 않은 경우에만 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하도록 되어 있고(법 137①), 매수인이 대금을 지급하지 않음으로써 매각대금의 일부로 되는 매수신청의 보증과 차순위매수신고인의 매수신고액의 합이 최고가매수신고인의 매수신청액을 초과하기 때문에 새로이 매각을 실시하지 않는 것인데, 최고가매수신고인에 대한 매각불허가가 있는 경우에는 매수신청의 보증이 매각대금에 포함되지 않기 때문이다.
7. 경매신청취하의 동의권
매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인뿐만 아니라 차순위매수신고인의 동의도 받아야 그 효력이 생긴다(법 93②).
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