【(부동산경매) <소유권이전등기 등의 촉탁>】 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 매수인과 공동으로 신청한 경우 신청인이 지정하는 사람에게 등기촉탁서를 교부할 수 있을까? 【윤..

【(부동산경매) <소유권이전등기 등의 촉탁>】 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 매수인과 공동으로 신청한 경우 신청인이 지정하는 사람에게 등기촉탁서를 교부할 수 있을까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】

 

<부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 매수인과 공동으로 신청한 경우 신청인이 지정하는 사람에게 등기촉탁서를 교부할 수 있을까?>

 

● 소유권이전등기 등의 촉탁

 

1. 소유권이전등기 등의 촉탁

 

가. 보통의 경우

 

매수인이 매각대금을 다 내면 매각부동산의 소유권을 취득하므로(법 135), 법원사무관 등은 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 등기관에 촉탁해야 한다(법 144①)[부동산경매절차는 집행법원이 집행기관으로서 그 절차를 주관하는 것이므로, 그 일환으로서 매수인이 소유권 등을 취득하게 하는 사무도 집행기관의 권한으로 한 것이다[民事執行の實務(第3版) 不動産執行(下), 77면]].

그 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다(법 144③).

 

매각대금을 완납한 매수인은 종전 소유자 등을 상대로 매각허가(낙찰)를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 소구할 이익이 없다[대법원 1999. 7. 9. 선고 99다17272 판결(매각대금을 완납한 매수인은 민사집행법 제144조 제1항의 규정에 의하여 경매법원이 낙찰된 부동산에 대하여 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 촉탁함으로써 소유권이전등기를 경료받을 수 있는 것이므로 굳이 종전 소유자 등을 상대로 매각허가(낙찰)를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 소구할 이익이 없다)].

 

말소등기촉탁에 탈루가 있거나 오류가 있는 경우 법원사무관 등은 직권으로 추가촉탁을 하거나 회복등기를 촉탁해야 한다[대법원 1996. 5. 31. 선고 94다27205 판결, 대법원 1997. 2. 14. 선고 95다13951 판결].

 

나. 매수인 등이 지정한 사람에 대한 등기촉탁서의 교부(법 144②)

 

2010. 7. 23. 민사집행법을 개정하여(2010. 10. 24. 시행) 민사집행법 144조 2항으로, 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 민사집행규칙 78조의2가 정하는 바에 따라 공동으로 신청한 경우, 소유권이전등기의 촉탁을 등기신청의 대리를 업으로 하는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하는 방법으로 하도록 하는 규정을 신설하였다.

 

이 경우 신청인이 지정하는 사람은 지체 없이 그 촉탁서를 등기소에 제출해야 하고, 위 2항의 신청은 “1. 사건의 표시, 2. 부동산의 표시, 3. 신청인의 성명 또는 명칭 및 주소, 4. 대리인에 의하여 신청을 하는 때에는 대리인의 성명 및 주소, 5. 본 조 제2항의 신청인이 지정하는 자(피지정자)의 성명, 사무소의 주소 및 직업”을 기재한 서면으로 해야 하며(규칙 78의2①), 위 서면에는 “1. 매수인으로부터 부동산을 담보로 제공받으려는 자가 법인인 때에는 법인등기사항(전부)증명서, 2. 부동산에 관한 담보설정의 계약서 사본, 3. 피지정자의 지정을 증명하는 문서, 4. 대리인이 신청을 하는 때에는 그 권한을 증명하는 서면, 5. 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 피지정자의 자격을 증명하는 문서의 사본”을 첨부해야 한다(같은 조 ②). 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 등기촉탁공동신청 및 지정서를 제출한 때에는 법원사무관 등은 피지정자에게 등기촉탁서 및 피지정자임을 증명할 수 있는 확인서를 교부하고 피지정자로부터 영수증을 제출받는다(재민 2004-3 제54조 제2항).

 

이는 경매절차에서 법원이 매수인 명의의 소유권이전등기를 촉탁하기 이전에는 매각대금 중 잔금대출을 위한 저당권을 설정할 수 없어 매수인이 금융기관 등으로부터 잔금대출을 받을 경우 금융기관 등은 당일 소유권이전등기와 저당권설정등기를 마치는 것을 전제로 대출을 하고 있는데, 그 과정에 당일 저당권설정등기를 마치기 위하여 법원직원에 대한 신속한 소유권이전등기촉탁의 청탁 등 부작용이 발생할 수 있어 등기촉탁 전에 안심하고 잔금대출을 받을 수 있도록 하려는 취지로, 민사집행법에 명문의 규정은 없었지만 같은 방법의 융자가 금융권에서 행해지고 있었던 데다, 민사집행법 143조의 채무인수나 차액납부제도에 한계가 있다는 점을 고려한 개선입법의 일환이다.

 

매수부동산 전부에 대하여 저당권을 설정하는 경우뿐 아니라 일부 부동산만에 설정하는 경우, 다른 부동산과 묶어서 설정하는 경우 등에도 신청이 가능할 것이다.

 

입법의 모범이 된 것은 일본 현행 민사집행법 82조 2항이다.

 

종전의 경매실무는 등기촉탁은 등기촉탁서를 관할등기소의 등기관에게 송부하는 방법으로 하되, 청 외의 등기소로 송부할 때에는 우편에 의하고, 청 내의 등기과로 송부할 때에는 법원 직원 편에 의할 수 있으나 이해관계인이나 법무사 등에게 촉탁서를 교부해서는 안 된다는 것이었다(송민 2002-1 제29조).

 

 

피지정자 확인서(등기촉탁서 제출용) 사 건 20○○타경 부동산강제경매 채 권 자 ○○○ 채 무 자 ○○○ 소 유 자 ○○○ 아래의 자는 위 경매사건의 별지 목록 기재 부동산에 관하여 민사집행법 제144조 제2항에 따른 ‘신청인이 지정하는 자’로서 등기과(소)에 접수하기 위하여 등기촉탁서를 교부받은 자임을 확인합니다. 아 래 자격 및 성명：법무사(변호사) ○○○ 주 소：○○시 ○○구 ○○동 ○번지 ○호 ○○법무사(변호사)사무소 20○○. ○. ○. ○○지방법원 경매○계 법원주사 ○ ○ ○ [직인]

 

󰔀 매수인 등이 지정하는 자에 대한 등기촉탁서 교부절차 처리지침

서울중앙지방법원 내규(제정 2010. 12. 2.)

제1조(목적)

이 내규는 민사집행법(이하 ‘법’이라고 함) 제144조 제2항, 민사집행규칙 제78조의2 및 ｢부동산 등에 대한 경매절차처리지침｣(대법원 재판예규 제1321호)에 따라 매수인과 매수인으로부터 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 공동으로 지정하는 사람에게 등기촉탁서를 교부함에 있어서 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(등기촉탁서 교부의 신청)

① 등기촉탁서 교부의 신청은 대급지급기한의 지정 이후부터 매각대금을 지급할 때까지 할 수 있으며, 반드시 대금지급과 동시에 해야 하는 것은 아니다.

② 우편에 의한 신청은 인정되지만, 팩스에 의한 신청은 인정되지 않는다.

③ 등기촉탁서는 신청에 필요한 서류를 모두 갖추고 매각대금을 지급한 날부터 3일 안에 피지정자에게 교부하여야 한다.

④ 신청이 가능한 등기는 매각부동산을 담보목적으로 하는 등기에 한하며, 법 제144조 제1항의 등기만을 신청하는 경우에는 피지정자에게 촉탁서를 교부하지 않는다.

제3조(신청서에 관한 사항)

① 신청서는 사건단위 및 물건단위로 제출하여야 한다. 다만 일괄매각의 경우에는 일괄매각된 물건 전부를 하나의 신청서로 제출할 수 있다.

② 신청서에는 매수인, 담보권자가 모두(대리인이 신청할 경우에는 대리인 포함) 날인하여야 하며, 첨부서류가 모두 제출된 시점을 기준으로 신청이 있는 것으로 보아 처리한다.

③ 신청서는 문서건명부에 전산입력하여 접수하고 사건기록에 접수순으로 편철한다.

제4조(신청인 및 피지정자에 관한 사항)

① 매각부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람은 법인이나 개인 등의 제한이 없다. 따라서 금융기관만으로 한정되지 않으며, 외국인이나 외국법인이라도 무관하다.

② 대리인에 의하여 신청을 하는 경우 당해 대리인 본인도 피지정자가 될 수 있다.

③ 신청인이 지정할 수 있는 자는 변호사와 법무사로 등록하고 있는 자뿐이다. 매수인이 변호사나 법무사인 경우에는 매수인 본인도 피지정자가 될 수 있으며, 피지정자를 복수인으로 하는 신청도 가능하다.

④ 피지정자의 철회는 피지정자에게 등기촉탁서류를 교부하기 전까지 할 수 있으며, 신청인은 서면으로 철회의사를 표시해야 한다.

제5조(등기촉탁서의 교부)

① 등기촉탁서류를 교부할 수 있는 것은 피지정자 본인만이다. 피지정자의 대리인 및 사자(예를 들면 사무소의 사무원 등)에게는 교부할 수 없다. 다만 부동산등기규칙 제47조의2에 의하여 허가받은 법무사 등의 사무원에게는 피지정자에 준하여 등기촉탁서류를 교부할 수 있다.

② 피지정자로부터의 신분 또는 자격을 증명하는 문서(신분증명서 등)의 제시는 원칙적으로 불필요하다. 다만 법원이 필요할 경우 피지정자의 신분확인을 위하여 신분증의 제시를 요구할 수 있다.

③ 매수인으로부터 피지정자에게 ｢등기필정보 및 등기완료통지서｣의 교부나 송달을 희망하는 위임장이 제출된 때에는 당해 피지정자에게 교부 또는 송달한다.

④ 등기촉탁서류를 분실한 경우에는 분실사유를 소명하고 필요한 서류를 갖추어 다시 교부를 신청할 수 있다.

 

부칙

이 지침은 2010. 12. 11.부터 시행한다.

 

 

2. 촉탁의 시기

 

가. 촉탁시기

 

등기촉탁은 매각대금을 다 내면 한다.

법원사무관 등은 매수인이 대금을 지급하면 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁해야 한다(법 144①).

 

그런데 촉탁을 하려면 매수인의 주민등록표등본 또는 초본, 등록면허세영수필확인서 또는 위택스 홈페이지(www.wetax.go.kr)를 통하여 등록면허세를 납부하고 인터넷에서 출력한 등록면허세 납부확인서, 국민주택채권매입총액과 발행번호의 제공 등이 필요하기 때문에 실제로는 매수인으로부터 위 서류의 제출 등이 되었을 때 촉탁하게 된다(재민 2013-1 참조).

 

매수인이 위의 각 촉탁서 첨부서류 제출한 날부터 3일 안에 촉탁해야 한다(재민 91-5).

다만, 사안에 따라서는 말소촉탁의 내용이 쉽게 판단되지 않는 경우가 있는데 이 때 배당시에 말소되는 등기들을 점검할 수 있다는 이유로 촉탁등기 전반을 배당기일 이후로 미루면 민원이 야기될 소지가 많으므로, 우선 소유권이전등기와 말소할 것이 명백한 등기에 대하여서만 등기촉탁을 하고, 문제가 되는 등기에 관하여는 배당기일 이후에 말소촉탁 여부를 결정하여 시행하는 경우도 있다.

 

나. 촉탁신청시 필요한 서면 등

 

(1) 신청서 1통

(2) 신청서 부본 3통

(3) 별지 목록(부동산의 표시－등기사항증명서를 보고 작성)

(4) 말소할 등기의 표시(매수인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담의 등기 및 경매신청등기를 표시)

예) 2009. 4. 13. 접수 제1234호 가압류등기

2012. 1. 3. 접수 제1111호 근저당권등기

2015. 5. 1. 접수 제1341호 강제경매신청등기

(5) 등록면허세 및 채권산출내역서

(6) 등록면허세영수필확인서 및 통지서(부동산소재지 구청 세무과에서 등록면허세 납부서를 발급받을 때 ‘매각대금완납증명원’을 제출해야 하므로 미리 경매계에서 발급받아야 함. 소유권이전등기와 말소등기는 별도의 납부서로 납부함)：부동산소재지 구청 세무과 발급

(7) 제1종 국민주택채권(매입총액과 발행번호만 적으면 됨－국민은행에서 구입)

(8) 주민등록(등)초본(매수인) 1통

(9) 토지(임야)대장등본 1통

(10) 건축물대장등본 1통

(11) 부동산등기사항증명서 1통

(12) 대법원등기수입증지(소유권이전 15,000원, 말소 1건당 3,000원)

※농지인 경우에도 농지취득자격증명은 불필요(매각허부에 대한 재판시 이미 제출함)

 

부동산소유권이전등기 촉탁신청 사 건 20 타경 호 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 매 수 인 성 명 주 소 위 당사자 간 귀원 타경 호 부동산강제(임의)경매신청사건에 관하여 매수인은 귀원으로부터 매각허가결정을 받고 20 . . .자로 매각대금을 전액 납부하였으므로 관할등기소에 별지 목록 1 기재 부동산에 관하여 소유권이전등기 및 별지 목록 2 기재 말소할 등기내역표시와 같이 말소등기를 촉탁하여 주시기 바랍니다. 첨 부 서 류 1. 부동산표시 및 말소할 등기내역서 각 1부 1. 등록면허세 및 국민주택채권 과표산출내역서 1부 1. 부동산등기사항증명서 1통 1. 토지대장등본 1통 1. 건축물관리대장등본 1통 1. 주민등록표등본 1통 1. 위 각 부본 각 2부 1. 등록면허세 및 지방교육세영수필확인서(이전 및 말소) 1통 1. 국민주택채권 매입총액과 발생번호 1부 1. 대법원수입증지(소유권이전등기：15,000원, 말소할 등기 1건당：3,000원) 1. 우표 3,700원 년 월 일 위 신청인(매수인) 󰂙 연락처： 서울중앙지방법원 민사집행과 귀중

 

부동산소유권이전등기 촉탁신청 사건번호 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자(소유자) 매 수 인 위 사건에 관하여 매수인 ○○○는(은) 귀원으로부터 매각허가결정을 받고 20 . . . 대금 전액을 완납하였으므로 별지 목록 기재 부동산에 대하여 소유권이전 및 말소등기를 촉탁하여 주시기 바랍니다. 첨 부 서 류 1. 부동산목록 4통 1. 부동산등기사항증명서 1통 1. 토지대장등본 1통 1. 건축물대장등본 1통 1. 주민등록등본 1통 1. 등록면허세 영수증(이전, 말소) 1. 대법원수입증지－이전등기 15,000원, 말소등기 1건당 3,000원(토지, 건물 각각임) 1. 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부 년 월 일 신청인(매수인) 󰂙 연락처(☎) 지방법원 귀중 ☞유의사항 1. 법인등기사항(전부)증명서, 주민등록등(초)본, 토지대장 및 건물대장등본은 발행일로부터 3월 이내의 것이어야 함. 2. 등록면허세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및 건물의 과세표준액이 각 500만원 이상일 때에는 국민주택채권을 매입하고 그 매입총액과 발행번호를 기재해야 함.

 

3. 촉탁거부 시의 구제방법(＝법원사무관 등의 처분에 대한 이의)

 

경매목적부동산이 매각되어 그 매각대금이 모두 지급되었음에도 법원사무관 등이 그에 따른 후속조치로서의 등기촉탁을 거절하는 경우 민사소송법 223조를 준용하여 매수인은 법원사무관 등의 처분에 대한 이의를 제기할 수 있고, 그 이의를 기각한 결정에 대하여는 민사소송법 439조를 준용하여 통상항고에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2009. 10. 16.자 2009그90 결정, 대법원 2013. 5. 6.자 2013마325 결정).

 

따라서 집행법원에 집행에 관한 이의를 신청하였더라도 그 실질에 따라 민사소송법 223조의 법원사무관 등의 처분에 대한 이의를 제기한 것으로 보아 처리하면 될 것이다.

 

다만, 그 이의를 인용한 결정에 대하여는 민사소송법 439조를 준용할 수 없으므로 통상항고를 할 수 없고, 민사소송법 449조를 준용하여 특별항고로써 불복할 수 있다(대법원 2013. 5. 6.자 2013마325 결정).

 

 

【부동산경매<소유권이전등기 등의 촉탁>】《등기촉탁의 시기 및 절차(공동매수의 경우 및 여러 개 부동산의 매수인이 다른 경우), 촉탁신청 시 필요한 서면 등, 촉탁서에 적어야 할 사항, 촉탁서에 첨부할 서류, 등기촉탁거절에 대한 불복방법》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《소유권이전등기 등의 촉탁 : 등기촉탁의 시기 및 절차(공동매수의 경우 및 여러 개 부동산의 매수인이 다른 경우), 촉탁신청 시 필요한 서면 등, 촉탁서에 적어야 할 사항, 촉탁서에 첨부할 서류, 등기촉탁거절에 대한 불복방법》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1569-1633 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1460-1529 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.428-475 참조]

 

I. 소유권이전등기 등의 촉탁

 

1. 등기촉탁

 

⑴ 매수인이 매각대금을 다 내면 매각부동산의 소유권을 취득하므로(민사집행법 제135조), 법원사무관 등은 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 등기관에 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항). 그 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다(민사집행법 제144조 제2항).

 

⑵ 매각대금을 완납한 매수인은 민사집행법 제144조 제1항의 규정에 의하여 경매법원이 낙찰된 부동산에 대하여 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 촉탁함으로써 소유권이전등기를 경료받을 수 있으므로 종전 소유자 등을 상대로 매각허가(낙찰)를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 소구할 이익이 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고99다17272 판결).

 

⑶ 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입등기의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항). 민사집행법 제144조 제1항 각 호의 등기는 부동산등기법 제25조 단서에 따라 일괄하여 촉탁할 수 있다(부동산등기규칙 제47조 제1항 제3호). 등기촉탁은 법원사무관등의 명의로 등기촉탁서를 작성하여 관할등기소의 등기관에게 송부하는 방법으로 행한다.

 

2. 촉탁의 시기

 

⑴ 등기촉탁은 매각대금을 다 내면 한다. 법원사무관등은 매수인이 대금을 지급하면 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항).

 

⑵ 그런데 촉탁을 하려면 주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등의 서류를 첨부해야 하기 때문에 실제로는 매수인으로부터 위 서류가 제출되었을 때 촉탁하게 된다.

 

⑶ 매수인이 위의 각 촉탁서 첨부서류를 제출한 날부터 3일 안에 촉탁하여야 한다(재민 91-5).

 

3. 등기촉탁절차

 

가. 등기촉탁 방법

 

⑴ ㈎ 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 매각에 의한 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에 서면촉탁에 의한다. 다만 전자기록사건에서 매수인이 전자촉탁을 신청하는 경우에는 전자촉탁에 의한다[집행법원의 소유권이전등기촉탁에 관한 업무처리지침(재민 2015-3 제3조)].

 

㈏ 전자촉탁의 경우 집행법원의 법원사무관등은 전자기록사건의 부동산에 관하여 매수인의 전자촉탁 신청에 의하여 매각에 의한 소유권이전등기 촉탁을 할 때에는 이 지침에서 달리 정한 경우를 제외하고는 해당 법원과 등기소 사이에 연계된 서버를 이용하여 전자적 방법으로 촉탁하여야 한다(재민 2015-3 제5조). 이 경우 법원사무관등은 등기촉탁전자화시스템에서 제공하는 전산양식 매각에 의한 소유권이전등기촉을 이용하여 촉탁서를 작성하고 그에게 부여된 행정전자서명 정보를 함께 송신하여야 한다. 전산장애로 인하여 전자촉탁이 불가능한 경우에는 서면촉탁으로 한다.

 

⑵ ㈎ 서면촉탁의 경우 경매절차에서 등기촉탁서를 등기소로 송부하는 때에는 민사소송법에 규정된 송달의 방법으로 하여야 한다. 다만 청사 내의 등기과로 송부할 때에는 법원직원에게 하도록 할 수 있으나, 이 경우에도 이해관계인이나 법무사 등에게 촉탁서를 교부하여 송달하도록 하여서는 안 된다(재민 2004-3 제54조 제1항).

 

㈏ 한편, 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 민사집행규칙 제78조의2의 규정에 따라 공동으로 신청한 경우, 민사집행법 제144조 제1항의 촉탁은 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하는 방법으로 하여야 한다(민사집행법 제144조 제2항 전문).

 

⑶ 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 등기촉탁공동신청 및 지정서[전산양식 A3430]를 제출한 때에는 법원사무관등은 피지정자에게 등기촉탁서 및 피지정자임을 증명할 수 있는 확인서[전산양식 A3431]를 교부하고 피지정자로부터 영수증[전산양식 A3432]을 제출받는다(재민 2004-3 제54조 제2항, 재민 2015-3 제6조 제2항).

 

⑷ 매수인에 대한 소유권이전등기와 부동산 부담등기의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기는 그 등기의 목적은 다르나 서로 관련성이 있으므로 동일한 촉탁서에 의하여 동시에 촉탁하여도 무방하고, 실무상으로도 동일한 촉탁서에 의하여 촉탁하는 것이 관례이다.

촉탁서를 송부한 때에는 그 사본 1통을 경매기록에 가철하여 둔다.

 

나. 공동매수의 경우 및 여러 개 부동산의 매수인이 다른 경우

 

⑴ 1개의 부동산에 대하여 여럿이 공동으로 매수인이 된 경우에도 1통의 촉탁서에 의하여 촉탁한다. 다만 공유부동산의 지분의 전부 또는 일부에 대하여 여럿이 공동으로 매수인이 된 경우에는 등기촉탁서에 등기의무자들의 각 지분 중 각 ○분의 ○지분이 등기권리자(매수인) 중 1인에게 이전되었는지를 기재하고 촉탁서는 등기권리자별로 작성하거나 또는 등기의무자 1인의 지분이 등기권리자들에게 각 ○분의 ○지분씩 이전되었는지를 기재하고 등기의무자별로 촉탁서를 작성하여야 한다(등기예규 제1363호 참조).

 

⑵ 여러 개의 부동산의 매수인이 각각 다를 때는 각 매수인별로 별도의 촉탁서를 작성하고, 여러 개의 부동산이라도 매수인이 동일인인 경우에는 1통의 촉탁서를 작성하여 동시에 촉탁한다. 또 매수인이 동일인인 경우에는 부동산마다 각별로 매각허가결정이 된 경우에도 1통의 촉탁서를 작성하는 것이 실무이다. 다만 위 각 경우에도 부동산마다 관할등기소가 다른 경우에는 관할등기소마다 촉탁서를 달리 작성하여야 한다.

 

다. 등기필정보통지서 우편송부신청

 

⑴ 매수인이 우편에 의하여 등기필정보통지서를 송부받기 위해서는 등기필정보통지서 우편송부신청서[전산양식 A3429]를 작성하여 등기촉탁신청서와 함께 집행법원에 제출하여야 한다. 매수인이 수인인 경우에는 매수인 중 1인을 등기필정보통지서 수령인으로 지정하고, 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서[인감증명서에 갈음하여 위 신청서에 서명을 하고 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증을 첨부할 수 있다(재일 2012-2 제2조)]를 제출하여야 한다.

 

⑵ 법원사무관등은 등기촉탁서 오른쪽 상단에 ‘등기필정보통지서 우편송부신청’이라는 표시를 하고, 등기촉탁서에 등기필정보통지서 송부용 주소안내문, 송달통지서와 우표처리송달부를 첨부한다. 법원사무관등은 등기필정보통지서 우편송부신청서, 송달실시기관으로부터 수령한 송달통지서를 기록에 편철하여야 한다(재민 2004-3 54조 2항, 재민 2015-3 제7조) 현재 전산에서는 등기필정보 및 등기완료통지서 양식으로

출력·통지되고 있다.

 

라. 소유권이전등기의 전자촉탁 시 등기필정보의 통보

 

매수인이 소유권이전등기 전자촉탁을 직접 신청한 경우 등기권리자인 매수인은 다음의 순서에 따라 등기필정보를 수신한다.

① 전자소송시스템에 접속하여 전자신청 메뉴에서 신청내역조회를 선택하고, 개인공인인증서 정보를 입력하여 사용자인증을 받는다. ② 신청내역을 조회하여 처리상태가 등기완료로 기록되어 있는 사건을 선택한 후 등기필정보를 전송받는다(등기필정보는 3회에 한하여 전송받을 수 있다). 동일한 등기신청 사건에서 수인이 권리자로 표시되어 있는 경우 다른 사람에 관한 등기필정보는 전송받을 수 없다. ③ 전송된 등기필정보를 확인하기 위해서는 등기권리자의 공인인증서정보를 입력하여야 한다. ④ 전자신청을 위임받은 대리인이 신청한 경우 등기필정보를 권리자 자신이 직접 전송받을 수 없고, 대리인이 위 ①과 ②의 절차에 따라 등기필정보를 전송받은 후 등기권리자에게 그 파일을 전자우편으로 송신하거나 직접 전달한다(재민 2015-3 제8조).

 

4. 촉탁신청 시 필요한 서면 등

 

등기촉탁신청 시에 필요한 서면 및 소유권이전등기촉탁서의 양식은 아래와 같다.

⑴ 신청서 1통

⑵ 신청서 부본 3통

⑶ 별지목록(부동산의 표시 - 등기부등본을 보고 작성)

⑷ 말소할 등기의 표시(매수인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담의 등기 및 경매신청등기를 표시)

예) 2009. 4. 13. 접수 제1234호 가압류등기

2012. 1. 3. 접수 제1111호 근저당권등기

2015. 5. 1. 접수 제1341호 강제경매신청등기

⑸ 등록세 및 채권산출내역서

⑹ 등록세영수필확인서 및 통지서(부동산소재지 구청 세무과에서 등록세 납부서를 발급받을 때 ‘매각대금완납증명원’을 제출하여야 하므로 미리 경매계에서 발급 받아야 함. 소유권이전등기와 말소등기는 별도의 납부서로 납부함) : 부동산소재지 구청 세무과 발급

⑺ 제1종 국민주택채권(채권번호만 적으면 됨 – 국민은행에서 구입)

⑻ 주민등록 등·초본(매수인) 1통

⑼ 토지(임야)대장등본 1통

⑽ 건축물대장등본 1통

⑾ 부동산등기부등본 1통

⑿ 대법원등기수입증지[소유권이전 1건당 1만 5천원(위 금액에 신청 대상이 되는 부동산 개수를 곱한 금액), 말소 1건당 3,000원)

※ 농지인 경우에도 농지취득자격증명은 불필요(매각허부에 대한 재판 시 이미 제출함)

 

5. 촉탁서에 적어야 할 사항

 

법원사무관등이 민사집행법 제144조에 따라 행하는 촉탁에 관한 등기에 관하여도 원칙적으로 신청에 의한 등기에 관한 부동산등기법의 규정이 준용된다(부동산등기법 제22조 제2항). 따라서 촉탁서에는 부동산등기규칙 제43, 44, 46조의 각 사항을 적어야 한다.

 

가. 부동산의 표시

 

⑴ 촉탁할 등기의 목적이 되는 매각부동산은 등기기록의 표시와 일치하여야 한다.

경매개시결정등기 후 매각부동산에 관하여 행정구역변경, 환지, 증축 등으로 등기기록상에 지번 또는 주소, 지적, 구조 등의 변경이 있는 사실이 매수인이 제출한 새로운 등기사항증명서 등에 의하여 확인되면 그 표시변경등기일자가 매각허가결정 전이면 매각허가결정을 경정한 다음 촉탁서에 변경된 표시를 적고, 매각허가결정 후이면 변경 전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 등기사항증명서의 내용대로 표시하여 촉탁한다.

 

⑵ 경매개시결정등기 후 목적토지에 관하여 합필, 분필의 등기, 목적건물에 관하여 분할, 합병, 구분의 등기가 된 경우에도 위와 같은 요령으로 처리한다. 매각허가결정에 기재된 공유지분 중 일부에 대하여 등기촉탁신청을 할 수 없는 사정이 있는 경우 법원사무관등은 등기상 권리관계에 부합하는 범위 내에서 등기촉탁신청을 수리하여 등기촉탁을 하여야 하고, 그 지분이 매각허가결정에 기재된 공유지분과 다르다는 이유로 등기촉탁신청을 거절할 수는 없다(대법원 2017. 5. 25.자 2016마644 그 결정).

 

⑶ 경매절차가 진행 중인 토지에 대하여 ‘지적재조사에 관한 특별법’에 따른 지적재조사에 의하여 면적이 일부 증가하였더라도 이는 토지의 이동에 해당하여 그 동일성이 유지되는 것이므로, 지적재조사 완료에 따라 그 면적이 증가하여 토지대장에 변경등록이 된 다음 변경 전의 표시대로 매각허가결정이 있었고 이후 등기기록에 표시변경등기가 이루어졌다면, 매각허가결정을 경정할 필요 없이 촉탁서에 변경 전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 내용대로 표시를 하여 매각을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁을 할 수 있다(등기선례 201804-3호).

 

⑷ 부동산등기법 제29조 제11호는 그 등기명의인이 등기를 신청하는 경우에 적용되는 규정이므로, 등기를 촉탁하는 경우에는 등기기록과 대장상의 부동산의 표시가 부합하지 않더라도 무방하기 때문이다(등기예규 1625호 제5항).

매각부동산이 여럿인 경우에는 별지 목록에 의하여 부동산을 표시한다.

 

나. 등기권리자

 

⑴ 등기권리자는 매수인을 표시한다. 따라서 매수인이 자연인인 경우에는 이름, 주민등록번호, 주소를, 법인인 경우에는 상호, 법인의 등록번호, 소재지를 적는다. 법인의 경우 대표기관의 표시는 등기할 사항은 아니지만 등기촉탁서에 대표기관을 표시하여야 한다. 법인 아닌 사단이나 재단의 경우 그 대표자나 관리인의 성명, 주소 및 주민등록번호는 등기할 사항이므로 이를 증명하는 정보를 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제48조 제4호).

 

⑵ 상속인이 여럿인 경우에는 그 지분도 표시하여야 한다.

여럿이 공동으로 매수한 경우에는 공동매수인을 모두 표시한다. 이 경우 매각허가결정에 지분이 표시되어 있으면 촉탁서에도 그 지분을 표시하여야 한다.

 

다. 등기의무자

 

⑴ 소유권이전등기의 등기의무자

 

㈎ 압류의 효력발생 당시의 등기부상 소유명의자

 

소유권이전등기의 등기의무자는 압류의 효력발생 당시의 등기기록상 소유명의자이나, 압류의 효력발생 당시의 등기기록상 소유명의자라도 그 소유권이 매각으로 인하여 말소될 것인 때(예를 들어, 甲 소유의 부동산에 乙이 가압류를 한 후에 丙에게 소유권이 이전되었는데 乙이 甲에 대한 집행권원으로 위 가압류를 본압류로 이전하는 경매신청을 한 경우 丙 명의의 소유권이전등기)에는 그 소유자는 소유권이전등기의 등기의무자가 아니고 경매절차상 소유자로 인정된 자(위의 예에서 甲)가 등기의무

자이다. 따라서 압류의 효력발생 후에 소유권을 취득한 제3자가 있더라도 그 소유권이전등기는 압류에 대항할 수 없으므로 그 제3자가 등기의무자로 되는 것은 아니다.

 

㈏ 압류의 효력발생 당시의 소유자가 사망한 경우

 

압류의 효력발생 당시의 소유자가 사망하여 상속등기가 된 경우에는 그 상속인을 등기의무자로 표시하고 상속등기가 되어있지 않은 경우에는 사망한 사람을 등기의무자로 표시하면 되고, 소유권이전등기의 촉탁을 위하여 따로 상속등기를 하게 할 필요는 없다.

 

⑵ 부동산 위의 부담등기의 말소의 경우 등기의무자

 

부동산 위의 부담등기를 말소할 때에는 그 말소될 등기의 명의자(예를 들어, 저당권설정등기의 경우에는 저당권자, 가압류등기의 경우에는 가압류채권자)가 등기의무자로 되고 경매개시결정등기에 관하여는 경매신청인이 등기의무자가 될 것이나, 실무에서는 소유권이전등기와 동일한 촉탁서에 의하여 촉탁하는 경우에는 촉탁서에 이러한 등기의무자의 표시는 하지 않고 압류의 효력발생 당시의 소유자만을 등기의무자로 표시하고 있다. 그러나 추가말소촉탁의 경우처럼 부담등기의 말소등기만을 촉탁하는 경우에는 그 말소되는 부담등기의 등기명의자만을 등기의무자로 표시하여야 한다.

 

라. 등기원인과 그 연월일

 

등기원인은 ‘강제경매(임의경매)로 인한 매각’이고, 등기원인 일자는 매각대금을 모두 낸 날로 적어야 한다(재민 2004-3 제52조 제1항, 재민 2015-3 제4조 제1항).

예를 들어, ‘20○○. ○. ○. 강제경매로 인한 매각’이라고 표시한다.

 

마. 등기목적

 

⑴ 촉탁에 의하여 기입될 이전등기나 말소할 등기를 구체적으로 표시한다. 소유권이전등기의 경우에는 단순히 ‘소유권이전등기’라고 표시하고 부담등기 및 경매개시결정등기의 말소의 경우에는 말소할 각 등기를 특정할 수 있을 정도로 접수일자와 접수번호도 아울러 표시한다.

 

⑵ 예를 들어 저당권설정등기의 경우에는 ‘20○○. . . ○ ○ 접수 제○○○호 저당권설정등기의 말소 또는 저당권설정등기 말소(20○○. ○. ○. 접수 제○○○호)’라고 표시한다.

말소할 등기가 여러 건일 경우에는 따로 별지 목록을 작성하여 첨부한다.

 

바. 취득세액, 등록면허세액 및 과세표준액

 

⑴ 매수인은 취득세와 등록에 대한 등록면허세를 납부하여야 한다(지방세법 제7조 제1항, 제24조 제1호). 등기를 촉탁하는 경우에는 취득세액, 등록면허세액 및 과세표

준액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제44조). 취득세 또는 등록면허세의 과세표준액은 매각대금액이다(지방세법 제10조 제5항 제4호, 제27조 제3항).

 

⑵ 부동산에 대한 취득세는 과세표준액의 1,000분의 40(농지는 1,000분의 30)에 해당하는 금액이다(지방세법 제11조 제1항 제7호). 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 그 각각의 세율을 적용한다(지방세법 제11조 제2항). 소유권이전등기의 경우 과세표준액의 1,000분의 20에 해당하는 등록면허세(지방세법 제28조 제1항 제1호 나목)와 그 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 지방교육세를 납부하여야 하고(지방세법 제151조 제1항 제2호), 말소등기에서는 매 1건당 6,000원의 등록면허세와 1,200원의 지방교육세(등록면허세액의 100분의 20)를 납부하여야 한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목, 제151조 제1항 제2호). 현재 실무에서는 매수인이 국고수납은행에 취득세 및 등록면허세를 납부하고 그 영수필확인서

를 법원에 제출하고 있다.

 

⑶ 등기촉탁서에는 소유권이전등기와 말소등기별로 위 취득세, 등록면허세와 지방교육세의 합산액을 표시한다. 예를 들어 ‘이전등기 ○○○원(지방교육세포함)’, ‘말소등기 ○○○원(지방교육세포함)’이라고 적는다.

 

⑷ 매각에 의하여 취득한 부동산이라도 등기되지 아니한 부동산이나 기계·기구 등은 취득세와 등록면허세 부과의 대상이 되지 않으므로, 그 매각가격 중에 미등기 부동산이나 기계·기구의 가격이 포함되어 있고 그 구분이 명백한 때에는 그 금액은 취득세와 등록면허세 과세표준액에서 제외된다(등기선례 1-916).

 

사. 첨부서류

 

촉탁서의 첨부서류 란에는 촉탁서에 실제로 첨부한 서류를 표시한다. 촉탁서 첨부서류에 관하여는 다음 항에서 설명한다. 등록세 영수필통지서와 영수필확인서는 첨부서류 란에 적지 아니한다.

 

6. 촉탁서에 첨부할 서류

 

가. 매각허가결정 등본

 

등기촉탁서에는 매각허가결정의 등본을 붙여야 한다(민사집행법 제144조 제1항, 제268조). 매각허가결정 등본은 등기원인을 증명하는 정보가 된다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).

 

나. 등기권리자의 주소 등을 증명하는 정보

 

⑴ 등기를 촉탁할 때에는 등기권리자(매수인)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문). 매수인이 자연인인 경우에는 주민등록표 등·초본, 법인인 경우에는 등기사항 증명서, 법인 아닌 사단, 재단인 경우에는 정관이나 그 밖의 규약(부동산등기규칙 제48조 제1호, 등기예규 1621호 제3항 참조)이 이에 해당한다. 등기의무자의 주소를 증명하는 정보는 제공할 필요가 없다(등기예규 1625호 제4-2항).

 

⑵ 주소를 증명하는 정보는 매수인으로 하여금 제출하게 한다.

법인 아닌 사단이나 재단이 매수인인 경우 등기를 촉탁할 때에는 대표자나 관리인임을 증명하는 정보, 대표자나 관리인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보도 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제48조 제2, 4호).

 

다. 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보

 

매수인이 외국인, 주민등록번호가 없는 재외국민, 법인 아닌 사단 또는 재단, 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 아니한 외국법인인 경우에는 부동산등기법 제49조에서 규정하는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문).

 

라. 상속을 증명하는 서면

 

매각대금지급 전에 매수인이 사망한 경우에는 전술한 바와 같이 상속인을 위하여 소유권이전등기를 촉탁하여야 하므로 제적등본, 가족관계증명서, 상속포기 심판서 등 상속을 증명하는 서면을 제출하게 하여 이를 첨부하여야 한다(다만 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 촉탁하는 경우에는 그러하지 아니하다).

 

마. 국민주택채권 매입액 및 발행번호 기재

 

⑴ 매각부동산의 시가표준액이 일정한 금액(토지는 500만 원, 주택은 2,000만 원, 토지 및 주택 외의 부동산은 1,000만 원) 이상인 경우에는 매수인 명의로 소유권이전등기를 하기 위해서는 매수인이 국민주택채권을 매입하여야 하므로(주택도시기금법 제8조 제1항 제2호, 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항, 별표 1.과 부표 15.), 법원은 매수인으로 하여금 촉탁 전에 국민주택채권을 매입하고 그 채권발행번호를 법원사무관등에게 제출하게 하여 이를 촉탁서에 기재하여야 한다.

 

⑵ 국민주택채권의 매입금액은 촉탁 당시의 과세시가표준액에 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 별표에서 정한 매입률을 곱하여 산출한다. 국민주택채권의 매입금액은 촉탁당시의 과세시가표준액을 기준으로 하여 산출한다.

 

⑶ 국가기관, 지방자치단체, 주택도시기금법 시행령 제8조 제1항에 따른 공공기관, 지방공기업법에 따른 지방공기업, 한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률에 따라 설립된 한국자산관리공사, 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사, 한국주택금융공사법에 따라 설립된 한국주택금융공사가 매수인인 경우에는 국민주택채권의 매입의무가 면제된다(주택도시기금법 시행령 별표 중 2항). 또한 일정한 종교단체, 사회복지법인, 학교법인, 사립학교경영자, 농업인, 어업인, 임업인, 영농조합법인, 농업회사법인이 매수인인 경우에도 국민주택채권의 매입의무가 면제된다(주택도시기금법 시행령 별표 중 3항 나. 및 마.).

 

⑷ 매수인이 국민주택채권 매입발행번호를 기재하지 않으면 법원사무관등은 소유권이전등기의 촉탁을 하지 않을 수 있다.

 

바. 토지대장 등본 건축물대장 등본 ･

 

⑴ 국민주택채권의 매입의무의 유무판단, 매입액의 산출을 위하여 토지대장 등본, 건축물대장 등본, 개별공시지가 확인서가 필요하므로 법원사무관등은 매수인으로 하여금 등기촉탁일로부터 3개월 이내에 발행된(부동산등기규칙 제62조) 위 대장등본을 제출토록 하여 이를 촉탁서에 첨부하여야 한다.

 

⑵ 등기촉탁서에 첨부된 등록면허세 영수필확인서의 여백에 부동산별로 시가표준액이 기재되어 있어 별도로 시가표준액을 계산하지 않고 이에 의하여 국민주택채권매입금액을 산정할 수 있는 경우에는 등기신청서에 개별공시지가 확인서를 첨부할 필요가 없다(등기선례 6-738).

 

사. 취득세 및 등록면허세 영수필확인서

 

⑴ 등기촉탁서에는 취득세 및 등록면허세 영수필확인서 1부를 첨부하여야 하며, 다만 전자정부법 제36조 제1항에 따라 행정기관 간에 그 납부사실을 전자적으로 확인할 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다(지방세법시행령 제36조 제1항, 제49조 제1항). 그러나 부동산등기법 제24조 제1항 제2호에 따라 전산정보처리조직을 이용하여 등기를 하려는 때에는 취득세 및 등록면허세 영수필확인서를 전자적 이미지 정보로 변환한 자료를 첨부하여야 하며, 다만 전자정부법 제36조 제1항에 따라 행정기관 간에 그 납부사실을 전자적으로 확인할 수 있는 경우에는 그렇지 않다(지방세법시행령 제36조 제2항, 제49조 제2항).

 

⑵ 따라서 매수인은 등기를 촉탁하기 전에 취득세 및 등록면허세 영수필확인서를 법원사무관등에게 제출하여야 하며, 매수인이 이를 제출하지 아니하면 등기를 촉탁하지 않는다(지방세법시행령 제36조의2 제1항, 제49조의2 제1항, 부동산등기법 제29조

제10호).

 

⑶ 등기 후에 취득세 또는 등록면허세가 납부되지 아니하였거나 납부부족액을 발견한 경우 등기소장은 다음 달 10일까지 납세지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 이를 통보하여야 한다(지방세법시행령 제38조, 제50조 제1항, 지방세법시행규칙 제11조, 제14조).

 

아. 농지취득자격증명과 토지거래허가증명의 요부

 

⑴ 민사집행법에 의한 경매절차에서 농지에 대하여는 농지취득자격증명에 관한 사항을 집행법원이 매각허가 결정 시에 직권으로 조사하게 되어 있으므로, 농지에 대하여 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁할 때에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다(등기선례 3-865, 등기예규 1635호 3. 나.).

 

⑵ ㈎ 전통사찰 소유의 전통사찰보존지 및 전통사찰보존지에 있는 건물에 대하여 민사집행법에 따른 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 촉탁하는 경우는 문화체육관광부장관의 허가서를 첨부할 필요가 없다(등기예규1484호, 제4조 제1호 단서). 또 재단법인 소유 명의의 부동산에 관하여 매각을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁의 경우에도 주무관청의 허가서를 첨부할 필요가 없다[등기예규 886호 2) 나. 참조].

 

㈏ 민법상 재단법인의 정관에 기본재산은 담보설정 등을 할 수 없으나 주무관청의 허가·승인을 받은 경우에는 이를 할 수 있다는 취지로 정해져 있고, 정관 규정에 따라 주무관청의 허가·승인을 받아 민법상 재단법인의 기본재산에 관하여 근저당권을 설정한 경우, 그와 같이 설정된 근저당권을 실행하여 기본재산을 매각할 때에는 주무관청의 허가를 다시 받을 필요는 없다(대법원 2019. 2. 28.자 2018마800 결정)

 

⑶ 민사집행법에 따른 경매의 경우에는 토지거래계약의 허가에 관한 규정이 적용되지 않으므로 토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항 제2호).

 

7. 등기촉탁거절에 대한 불복방법

 

경매목적 부동산이 매각되어 그 매각대금이 모두 지급되었음에도 법원사무관등이 그에 따른 후속 조치로서의 등기촉탁을 거절하는 경우 민사소송법 제223조를 준용하여 매수인은 법원사무관등의 처분에 대한 이의를 제기할 수 있고, 그 이의를 기각한 결정에 대해서는 민사소송법 제439조를 준용하여 통상항고에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2009. 10. 16.자 2009그90 결정 등). 다만 그 이의를 인용한 결정에 대하여는 민사소송법 제439조를 준용할 수 없으므로 통상항고를 할 수 없고 민사소송법 제449조를 준용하여 특별항고로써 불복할 수 있다(대법원 2013. 5. 6.자 2013마325 결정).