【부동산경매 <임차인의 배당금 수령과 명도확인서>】 《대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받는 경우에도 명도확인서가 필요할까?》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받는 경우에도 명도확인서가 필요할까?>
● 임차인의 배당금 수령과 명도확인서
1. 명도확인서
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다(주임법 3의2③).
임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있기 때문이다[대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등].
임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본, ③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물명도확인서, ④ 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다.
매수인으로부터 명도확인서를 받아 제출해야 집행법원은 배당금을 지급하며, 명도확인서가 제출되지 않으면 집행법원에서는 배당금을 공탁하게 된다.
우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있으며, 주택임대차보호법 3조의2 3항의 규정에 따라 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 것을 증명해야 한다.
그러나 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 한다는 뜻은 아니다(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결).
2. 소액임차인 및 전세권자의 경우(＝명도확인서 필요)
가. 소액임차인의 경우
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없으므로(주임법 3의2③), 매수인 명의의 명도확인서를 제출해야 배당금을 지급할 수 있는데, 소액임차인의 경우에는 주택임대차보호법 8조에서 위 3항을 준용하지 않으므로 명도확인서가 필요 없다는 견해가 있다.
그러나 임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고, 따라서 소액임차인도 명도확인서를 제출해야 한다[재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 10.{임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고, 정지조건부채권에 대한 배당액 교부방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하도록 한다(임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론임)}].
명도확인서가 제출되지 않았다면 정지조건부채권에 대한 배당액 교부방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하게 된다. 임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론이다.
나. 전세권자의 경우
전세권설정등기는 대금납부 후 어차피 경매법원의 등기촉탁에 의하여 직권으로 말소될 것이므로 그 이행제공 여부에 대한 소명이 필요 없다는 견해가 있으나, 전세권 말소 외에 목적물의 인도도 동시이행관계에 있으므로, 임차인과 마찬가지로 매수인의 명도확인서가 필요하다.
3. 대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받은 경우(＝명도확인서 불요)
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부만 배당받은 경우, 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있으므로, 배당금 수령시 매수인의 명도확인서가 필요 없다(자세한 것은 인도명령 부분 참조).
배당받지 못하는 보증금에 상응하는 부분에 관하여는 임대차가 존속하는 것이어서 임차인의 사용·수익을 부당이득이라고 할 수 없지만, 배당받은 부분에 관하여는 임차인이 사용·수익하는 만큼 임료 상당의 부당이득을 하고 있는 것이므로, 임차인이 매수인에게 이를 반환해야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조)[점유로 인한 실질적인 이익이 있어야 부당이득반환의무가 성립한다. 여기서 말하는 실질적 이익은 점유 그 자체로 인한 이득을 말하는 것이 아니다. 즉 점유 외에 사용·수익까지 동반해야 비로소 이득을 얻는다고 보아야 한다. 따라서 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물을 계속 점유한 경우(예를 들어 사용수익을 하지 않은 채 시정을 하여 둔 경우)라면, 이는 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없으므로, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등)].
부동산명도확인서 사건번호：20 타경 부동산임의(강제)경매 이 름(임차인)： 주 소： 전화번호：집： 휴대폰： 위 사건에서 위 임차인은 임차보증금에 따른 배당금을 받기 위해 매수인에게 목적부동산을 명도하였음을 확인합니다. 첨부서류：매수인 명도확인용 인감증명서 1통 20 년 월 일 매수인 (인) 연락처(☎) ○○지방법원 경매○계 귀중 ◇ 유의사항 ◇ 1) 주소는 경매기록에 기재된 주소와 같아야 하며, 이는 주민등록상 주소이어야 합니다. 2) 임차인이 배당금을 찾기 전에 이사를 하기 어려운 실정이므로, 매수인과 임차인간에 이사날짜를 미리 정하고 이를 신뢰할 수 있다면 임차인이 이사하기 전에 매수인은 명도확인서를 해줄 수도 있습니다. |
