【주택임대차보호법상 확정일자】《임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건으로서의 '확정일자', 확정일자를 갖추는 방법(계약서를 분실한 경우의 확정일자 입증방법), 다른 권리와의 순위 비교시 기준일》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 확정일자 [ 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조] ]
⑴ 확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리킨다(대판 1998. 10. 2. 98다28879, 대판 2008. 9. 11. 2008다38400, 대판 2010. 5. 13. 2010다8310, 민법 부칙 3조 참조).
주택임대차보호법 3조의2 2항은 임대차계약서상 확정일자를 갖출 것을 요구하고 있는데 위 법이 확정일자를 요구하는 취지는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임대계약일자를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 함에 있다.
⑵ 따라서 ① 공증인 사무소, 번호사법에 따라 설립된 법무법인, 법무법인(유한) 또는 법무조합(공증인법 15조의2 1항 1호) 등에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하거나, ② 사문서로 된 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 받거나, 법원[2015. 9. 14. 이후에는 주택임대차의 경우 인터넷등기소(http ://www.iros.go.kr)를 통해서도 온라인으로 확정일자 신청 및 확정일자인을 받을 수 있음]이나 등기소, 동 주민센터[정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우에는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소]의 공무원으로부터 확정일자인을 받은 경우 뿐 아니라, ③ 임대차계약서 자체에 확정일자를 받지 않더라도 임대차계약서에 대하여 사서증서의 인증을 받아도 위 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(대법원 98다28879 판결 및 민법 부칙 3조 참조).
⑶ 확정일자를 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 증명하여야 하는 것은 아니고 공정증서 대장 등 다른 방법으로 증명할 수 있다(대판 1996. 6. 25. 96다12474, 대판 1999. 1. 26. 98다48279).
그러나 확정일자인이 없는 임대차계약서 사본만 소지하고 있다는 것은 특별한 사정이 없는 한 그 원본에도 확정 일자인이 없었다고 볼 수밖에 없다(대판 2011. 4. 28. 20 11다2241).
주의할 것은, 주택의 임차인이 주택임대차보호법의 우선변제요건을 갖추었을 뿐 아니라 전세권등기까지 한 경우에는 위 각 법에 의한 보호뿐만 아니라 전세권자로서도 보호를 받게 되는데(대판 1993. 12. 24. 93다39676 등), 확정일자의 개념을 위와 같이 보는 이상 집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 위에서 설명한 주택임대차보호법 상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 전세권설정계약서에 날인된 등기소의 접수인도 확정일자로 보아야 하므로, 그 부지의 매각대금에서도 우선변제를 받게 되는 경우가 있다는 점이다(대판 2002. 11. 8. 2001다51725, 대판 2009. 1. 30. 2007다68756).
⑷ 다만 상가건물의 경우 확정일자와 관련하여 주의할 점은 주택임대차보호법과는 달리 상가건물임대차보호법상의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할세무서장(부가가치세법 8조 3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장)으로부터 받아야 한다는 것이다(상임 5조 2항, 상임령 3조 1항 단서, 대판 2006. 10. 13. 2006다56299 등).
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 같은 법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다(대판 2007. 6. 28. 2004다69741).
2. 확정일자를 갖추는 방법 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]
⑴ 확정일자를 갖추는 방법
㈎ 확정일자란 증서에 관하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리킨다(민법 부칙 제3조 참조. 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).
확정일자는 민법 부칙 제3조에 의거하여 부여한다. 임대차계약서에 확정일자를 갖추는 방법으로서는 ① 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하는 방법, ② 사문서로 된 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자를 찍어주는 방법, ③ 사문서로 된 임대차계약서에 법원, 등기소의 공무원과 읍·면사무소 또는 동 주민센터의 공무원이 확정일자를 찍어주는 방법이 있다(읍･면사무소 또는 동 주민센터의 확정일자 부여는 1997. 9. 1.부터 시행).
☞ 2013. 8. 13.자 법 개정으로(2014. 1. 1. 시행) 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)･군·구(자치구를 말한다)의 출장소도 확정일자를 부여할 수 있게 되었고(법 제3조의6 제1항), 법 제3조의6 제1항의 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 하고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있게 되었다(법 제3조의6 제2, 3항, 주택임대차보호법 시행령 제4조 내지 제6조). 이에 따라 대법원은 2014. 7. 1.부터 해당 주택의 이해관계인이 가정이나 직장에서도 임대차현황(임차인 유무, 보증금, 계약기간, 2014. 1. 1. 이후 법원·등기소·동 주민센터에서 받은 확정일자 등)을 인터넷으로 확인할 수 있는 시스템을 오픈하였다(http://www.iros.go.kr).
주택의 임차인이 주택임대차보호법의 우선변제요건을 갖추었을 뿐 아니라 전세권등기까지 한 경우에는 위 각 법에 의한 보호뿐 아니라 전세권자로서도 보호를 받게 되고(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결), 등 전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 보아야 한다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결).
㈏ 그런데 주택임대차보호법과는 달리 상가건물임대차보호법상의 확정일자는 ‘관할 세무서장’으로부터 받아야 한다(상가건물임대차보호법 제5조 제2항).
● 상가건물임대차보호법 제5조(보증금의 회수)
② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
㈐ 임대차계약서에 아파트의 명칭과 동·호수의 기재를 누락하였더라도 이에 확정일자를 받으면 법상 확정일자의 요건을 갖추고 있는 것이다. 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없기 때문이다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).
⑵ 계약서를 분실한 경우의 확정일자 입증방법
㈎ 확정일자를 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것은 아니고 공정증서대장 등 다른 방법으로 입증할 수 있다(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결).
㈏ 확정일자를 받아 우선 변제권을 취득한 임차인이 나중에 그 임대차계약서를 분실하거나 그 임대차계약서가 멸실 되었다고 하여 그 우선 변제권이 소멸된다고는 볼 수는 없고, 임차인이 분실이나 멸실 등의 사정으로 배당요구과정에서 확정일자를 부여받은 임대차계약서를 제출하지 못하더라도 다른 사정에 의하여 확정일자를 부여받은 사실이 입증된다면 우선 변제권 주장에는 아무런 지장이 없다.
㈐ 따라서 임대차계약서를 제출할 수 없는 임차인은 당초 확정일자를 부여받은 지방법원, 등기소, 읍·동사무소, 공증인사무소. 공증인가합동법률사무소. 법무법인 등으로부터 확정일자부 또는 확정일자발급대장 사본을 교부받고, 부동산중개업소에 보관 중인 임대차계약서 부본을 교부받아 경매법원에 제출하는 등의 방법으로 우선 변제권을 소명하여야 한다. 계약서 사본마저도 없어 보증금 액수를 특정할 수 없을 때는 계약서 원본의 분실신고 접수증이나 보증인의 인우보증서를 제출하고, 계약 당시 지불방법, 내역(즉 무통장입금, 또는 현금, 수표지급 등)에 대하여 소명하여야 한다.
3. 우선변제권의 배당순위 (대항력 및 확정일자 갖춘 순대로)
㈎ 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조). 따라서 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 그들 상호간에는 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
㈏ 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).
4. 다른 권리와의 순위 비교시 기준일
㈎ 대항요건과 확정일자 양자를 모두 갖춘 최종시점 기준
① 주택의 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).
② 대항요건을 이미 갖춘 임차인의 다른 권리와의 순위는 확정일자 부여일을 기준으로 삼는다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
③ 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 때에 발생한다. 결국 ① ‘확정일자 부여일’과 ② 대항요건 갖춘 날인 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’을 비교하여 더 늦은 날이 우선변제권의 기준일이 된다.
㈏ 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우
그러나 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 뒤늦게 요건을 갖춘 대항력 발생시기인 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 한다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97 22393 판결, 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결, 2001. 4. 11. 선고 98다50791 판결).
㈐ 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계
① 주택의 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 영시에 발생한다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 따라서 위와 같은 경우에는 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선한다. 상가건물의 경우에도 마찬가지이다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 참조).
② 주택 또는 상가건물의 임차인으로서 대항요건을 갖춘 다음날 오전 영시 이후에 확정일자를 받았는데 확정일자를 받은 날에 저당권이 설정된 경우 확정일자를 받은 때와 저당권이 설정된 때가 명백히 판명되지 않는다면 임차인과 저당권자의 우선순위는 같으므로 평등하게 배당받는다. 이 때 근저당권자가 여러 명이고 여러 건의 근저당 모두에 대하여 임차인의 우열이 판명되지 않는 경우에는 각 채권액에 비례하여 먼저 안분배당을 하고 저당권자 상호간에는 선순위저당권자가 후순위저당권자의 배당액을 흡수하는 것으로 처리한다.
③ 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 그들 상호간에는 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
㈑ 조세, 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위
① 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).
② 상가건물의 경우에도 마찬가지이다. 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위는 국세기본법 제35조 제1항 제3호에 의하여 결정되어야 하고, 그 중 당해세가 아닌 조세와는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세의 법정기일의 선후에 따라 우선순위를 결정하여 배분하여야 한다(서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결).
상가건물임대차보호법 제5조 제2항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가건물임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정하여 우선변제권을 인정한다는 취지이므로, 같은 법 제5조 제2항에서 규정한 ‘후순위권리자 그밖의 채권자’에는 조세채권자도 포함된다고 봄이 상당하기 때문이다.
⑸ 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우 (=소액보증금부터 우선 배당 후 확정일자 임차인으로서의 순위에 따라 배당)
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제 받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금 채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 한다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결).
⑹ 임대차계약이 갱신된 경우 및 보증금을 인상한 경우의 순위기산일
㈎ 갱신된 임대차도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다.
그러나 임대차 갱신과 더불어 보증금이 인상된 경우에는 갱신 전에 설정된 다른 담보권자에 대하여는 종전의 보증금액에 한하여 우선변제가 인정된다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결).
㈏ 확정일자를 갖춘 후 보증금을 인상한 경우 인상한 보증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖춰야 그때부터 우선변제권이 발생한다.
⑺ 다세대주택(공동주택)에 대한 임대차계약서상 동·호수 표시의 누락된 경우에도 확정일자부 우선변제권은 발생함
㈎ 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).
확정일자부 우선변제권은 ‘확정일자’에 방점을 두고 있는 것이기 때문에 임대차계약서에 아파트의 명칭과 동호수의 기재를 누락하였더라도 이에 확정일자를 받으면 법상 확정일자의 요건을 갖추고 있는 것이다.
㈏ 반면 상가건물임대차에 있어서는 임대차계약서가 사업자등록의 첨부서류로서 공시되는 것이므로 임대차계약서의 목적물의 표시가 건축물관리대장 또는 등기부등본상의 목적물의 표시와 정확히 일치하여야 비로소 대항력이 생긴다.
