【임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건】《임차목적물의 인도(점유), 주민등록 전입신고 또는 사업자등록신청, 주민등록 또는 사업자등록신청 명의자, 주민등록할 주소 및 사업자등록..

【임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건】《임차목적물의 인도(점유), 주민등록 전입신고 또는 사업자등록신청, 주민등록 또는 사업자등록신청 명의자, 주민등록할 주소 및 사업자등록할 사업장의 주소, 주민등록일(전입신고일)의 판단 기준, 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

<임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건> [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 임차목적물의 인도(점유)

 

⑴ 주택임차인의 경우에, 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다(대판 2001. 1. 19. 2000다55645, 대판 2007. 11. 29. 2005다64255).

그러나 이 경우 후술한 주민등록전입신고와 관련하여 주의하여야 한다.

 

⑵ 한편 대법원은 앞서 본 바와 같이 주택임대차보호법상 소액임차인 등의 우선변제권의 요건인 주택의 점유(인도)와 주민등록은 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다는 입장이다(대판 2007. 6. 14. 2007다17475 등).

다만 주택임차권등기를 마친 후에는 그렇지 아니 하다.

 

⑶ 그리고 위의 요건은 주택임대차보호법 8조 1항의 소액보증금뿐 아니라 같은 법 3조의2 2항의 우선변제권에도 그대로 적용된다는 것이 통설인데, 상가건물임대차보호법 14조 1항의 소액보증금과 같은 법 5조 2항의 우선변제권에도 그대로 준용된다고 할 것이다(대판 2006. 1. 13. 2005다64002, 대판 2006. 10. 13. 2006다56299).

 

2. 주민등록전입신고 또는 사업자등록신청

 

가. 주민등록 또는 사업자등록신청 명의자

 

① 주민등록은 임차인 본인의 주민등록만이 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대판 1998. 6. 12. 98다5968, 대판 2002. 3. 29. 2001다84435 등).

이러한 법리는 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다(대판 2016. 10. 13. 2015다14136, 대판 2016. 10. 13. 2014다218030, 218047).

 

② 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추있다고 볼 것이다(대판 1 988. 4. 25. 87다카2509, 대판 2007. 11. 29. 2005다64255 등).

 

주택임대차보호법 3조 1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

 

이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 3조의 2 2항 및 같은 법 8조 1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 3조의2 2항 및 같은 법 8조 1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다(대판 2010. 6. 10. 2009다101275).

 

③ 법인은 애당초 주택임대차보호법 3조 1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인이 임차인이고 법인의 허락을 받은 자연인이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다(대판 1997. 7. 11. 96다7236, 대판 2004. 3. 11. 2003다50788 등).

 

그러나 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사, 지방공기업법 49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사)이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 인정된다(주임 3조 2항, 주임령 2조).

 

중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 해당 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우도 마찬가지이다(주임 3조 3항 전문).

 

다만 위와 같이 대항력이 인정되는 법인에 대하여는 우선변제권이 인정될 수 있으나 주임 3조의2 2항, 3조의3 5항 등), 소액보증금의 우선변제권은 인정되지 않는다는 점을 유의하여야 한다(주임 8조 1항 참조).

 

④ 출입국관리법에 따른 외국인의 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하며(같은 법 88조의2 2항), ‘재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률’에 따른 외국국적동포의 거소신고 또는 그 이전신고도 마찬가지이다(같은 법 10조 4항).

 

한편 재외국민의 경우에는 말소된 주민등록을 다시 할 수는 없고 거소신고 또는 그 이전신고를 할 수 있었으나, 주민등록법이 2014. 1. 21 개정(2015. 1. 22. 시행)되면서 재외국민의 주민등록말소제도 및 국내 거소신고제도를 폐지하고 재외국민 주민등록제도를 도입함으로써 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되었다.

 

위 주민등록법 개정 전에 재외국민이 거소신고 또는 그 이전신고를 한 경우 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률에는 출입국관리법 88조의 2 2항과 같이 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정이 없어 주택임대차보호법상의 대항력 등을 인정할 수 있는지에 대해서 논란이 있있다.

 

판례는 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률의 입법목적, 재외국민의 국내 거소신고 제도의 취지, 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고에 관한 법적 규율 등에 비추어 볼 때 재외국민의 국내 거소신고나 거소이전신고에 대해서도 출입국관리법 88조의2 2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합한다고 판시하였다(대판 2019. 4. 11. 2015다254507).

 

⑤ 등기기록상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도한 후 임차권을 취득한 경우에 소유자로 등기된 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고(대판 1999. 4. 23. 98다32939, 대판 2000. 3. 23. 99다67970), 이 경우 새로운 소유자인 임대인 명의의 소유권이전등기가 된 날에야 비로소 유효한 공시방법이 되므로 그 소유권이전등기일 다음 날부터 임차인으로서 대항력을 갖는다(대판 2000. 2. 11. 99다59306).

 

전차인이 임차인으로부터 전대가 금지된 임대아파트를 전차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인(전대인)이 임대인으로부터 그 아파트를 분양받아 소유권이전등기를 마친 경우 혹은 경매절차에서 매수인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로 임대차계약을 체결한 경우, 위 전차인 혹은 종전 임차인의 주민등록은 이미 그 전입신고일로부터 제3자에 대하여 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 임차인(전대인) 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시(대판 2001. 1. 30. 2000다58026, 58033) 혹은 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시(대판 2002. 11. 8. 2002다38361, 38378, 대결 2005. 12. 23. 2005마754) 임차권의 대항력을 취득하게 된다.

 

같은 의미에서 임대인(위탁자)이 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임차인과 임대차계약을 체결하였더라도 임차인이 전입신고 등 대항력 요건을 구비한 후 신탁종료를 원인으로 임대인이 다시 소유권을 취득한 경우에는 임차인은 임대인이 신탁종료를 원인으로 주택에 관한 소유권이전등기를 마친 즉시 대항력을 취득한다(대판 2019. 3. 28. 2018다44879, 44886).

 

반면 A가 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 B와 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받있는데, 다음날 B가 매각대금을 완납하고 C에 근저당권설정등기를 마쳐준 경우, B가 최고가매수신고인이라는 것만으로는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 수 없으므로 A는 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다는 판례도 있다(대판 2014. 2. 27. 2012다93794 참조).

상가건물에 대한 사업자등록신청에 대하여도 위 각 판례의 취지를 원용할 수 있을 것이다.

 

⑥ 우선변제권의 요건인 주민등록의 존속기간에 관하여는 전술한 주택의 인도 부분의 그것과 같다.

 

다만 상가건물임차인의 경우 대항요건을 ‘사업지등록을 한 때’로 규정하지 않고 ‘사업자등록을 신청한 때’로 규정하고 있다.

 

신청이란 1회적인 행위이고 계속적인 행위나 상태를 의미하는 것이 아닌데다가, 부가가치세법 8조 1항은 신규로 사업을 개시한 지에게 사업장 관할세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 할 의무를 부여하고 있어 특별한 사정이 없는 한 사업자등록신청을 한 자는 사업자등록을 하게 될 것이고, 단지 같은 법 8조 8항에 의하여 직권 말소될 수 있으므로, 사업자등록의 유지를 대항력의 존속요건으로 보는데 문제가 없을 것이다.

 

나. 주민등록할 주소 및 사업자등록할 사업장의 주소

 

⑴ 주민등록법 시행령 9조 4항 후문은 주택법에 따른 공동주택(주택법 2조 3호, 건축법 2조 2항 2호)의 경우에는 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동(陳)번호와 호(號)수를 적도록 규정하고 있으므로 공동주택은 위 방식에 따라 전입신고를 하여야 하고, 단독주택은 지번까지만 적으면 된다.

 

⑵ 2009. 8. 13. 주민등록법 시행령이 개정(2009. 10. 2. 시행)되면서 주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 도로명주소법 시행령 3조에 따른 도로명주소의 표기방법으로 기록하되(주민등록법 시행령 9조 3항), 주민등록법 시행령 3항에도 불구하고 도로명주소법에 따른 도로명주소를 사용할 수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동(법정동 이름을 말한다), 리(법정리 이름을 말한다), 지번의 순으로 기록할 수 있고, 이 경우 주택법에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동 번호와 호수를 기록하도록 변경되었다(주민등록법 시행령 9조 4항).

 

⑶ 또한 건축법 시행령 별표 11호 다목에 따른 다가구주택 및 주택법 시행령 4조에 따른 준주택의 경우 본인의 신청이 있으면 같은 조 3항 및 4항에 따른 주소의 끝 부분에 괄호를 하고 그 괄호 안에 해당 건축물의 이름, 동 번호와 호수를 기록할 수 있다(주민등록법 시행령 9조 5항).

 

⑷ 실무상으로는 다세대주택은 공동주택으로(대판 1994. 11. 22. 94다13176), 다중주택(주택법 시행령 2조 2호) 및 다가구주택은 단독주택으로 취급한다(대판 1998. 1. 23. 97다47828 등).

 

⑸ 한편 상가건물이 구분소유의 대상인 경우에 사업자등록을 신청할 사업장의 주소에 관하여도 위와 같다고 볼 것이다.

 

다. 주민등록일(전입신고일)의 판단 기준

 

⑴ 주택의 경우, 전산처리되는 주민등록표 초·등본의 변동사유란에는 전입일란과 변동일란이 있는데, 구 주민등록법(법률 제4608호로 개정되어 1994. 7. 1. 시행되기 전의 법)하에서는 그중 변동일란에 적힌 일자가 전입신고일(전입일란에 적힌 일자는 전출신고일의 다음날)이고, 현행 주민등록법하에서는 그중 전입일란에 적힌 일자가 전입신고일(변동일란에 적힌 일자는 주민등록카드 정리일)이다.

 

한편 공동주택에 대한 전입시에 동·호수가 누락되었다가 특수주소변경에의 하여 비로소 주민등록표 초·등본에 동·호수가 적힌 경우에는, 그 특수주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한 지를 심리하여 판단하여야 한다(대판 1997. 2. 28. 96다46033, 46040 등 참조).

 

⑵ 특수주소변경의 경우 주민등록이 사실과 다르게 등재된 이유를 따져 ① 사실과 다른 주민등록이 주민등록의무자인 임차인의 잘못된 신고에 의한 경우에는 특수주소변경 등에 의하여 사실과 일치하는 주민등록이 정정된 때이지만(대판 1987. 11. 10. 87다카1573, 대판 1997. 7. 11. 97다10024), ② 신고인인 임차인이 사실과 일치하는 주민등록 전입신고를 하였으나 담당공무원의 실수로 사실과 다른 사항이 등록되었던 경우에는 특수주소변경의 방법 등에 의하여 사실과 일치하는 주민등록이 정정된 것을 전제로 당초의 주민등록 전입신고를 한 때로 소급한다(대판 1991. 8. 13. 91다1811 8).

 

⑶ 한편 임차인이 정확한 지번과 동, 호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였으나 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여, 잘못된 지번으로 수정하고 동, 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출하여 그대로 주민등록이 된 경우, 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않고 이후 특수주소변경 등으로 올바른 지번과 동, 호수로 등재된 일자를 기준으로 한다(대판 2009. 1. 30. 2006다17850).

 

따라서 특수주소변경의 경우로서 반드시 담당공무원의 실수로 사실과 다르게 되었다가 정정된 것인지 여부에 관한 자료가 제출되지 않은 경우에는 주민등록이 정정된 때(특수주소변경이 된 때)를 기준으로 대항력을 판단한다.

 

⑷ 주민등록의 신고는 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 그 효력이 발생한다.

 

따라서 신고인이 전입신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 그 전입신고서의 내용을 수정함으로써 그 수정된 전입신고서가 행정청에 의하여 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 그 전입신고가 이루어졌다고 봄이 타당하고, 신고인이 담당공무원의 요구에 의하여 전입신고서를 수정하였다 하더라도 마찬가지로 보아야 한다(대판 2009. 1. 30. 2006다9255, 대판 2009. 1. 30. 2006다17850).

 

라. 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건

 

⑴ 상가건물임대차보호법 4조와 그 시행령 3조의3 및 부가가치세법 8조 1항과 그 시행령 11조 3항 2호(소득세법 및 법인세 법상의 사업자등록에 준용), 상가건물임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령) 5조에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업지등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있다.

 

따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기기록상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

 

⑵ 또한 위 각 법령의 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업지등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도편의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있다.

 

따라서 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시에 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다(대판 2008. 9. 25. 2008다44238).

 

⑶ 다만 사업자등록이 상가건물 임대차에서의 공시방법으로 마련된 취지에 비추어 볼 때, 상가건물의 일부분을 임차한 사업자가 사업자등록 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하지는 않았지만, 예를 들어 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분되어 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항 표시한 경우, 또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차 부분이 명백히 구분됨으로써 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 객관적으로 명백히 인식할 수 있을 정도로 표시한 경우와 같이 일반 사회통념상 그 사업자등록이 도면 없이도 제3자가 해당 임차인이 임차한 부분을 구분하여 인식할 수 있을 정도로 특정이 되어 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법으로 볼 수 있다(대판 2011. 11. 24. 2010다56678).

 

⑷ 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 시작하지 않게 되는 경우에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 시작하지 않게 되는 경우에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 8조 7항, 8항의 규정취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고(그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다), 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다(대판 2006. 1. 13. 2005다64002, 대판 2006. 10. 13. 2006다56299).

 

⑸ 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인은 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다(대판 2007. 6. 28. 2007다25599).

 

⑹ 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.

 

그리고 같은 법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 같은 법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대판 2011. 7. 28. 2009다40967, 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받은 등 영업활동을 해 온 사안에서 상가건물로 인정함).

 

 

<임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건>  [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 우선변제권의 요건

 

가. 요건 (= 법 제3조 제1항의 대항요건 ＋임대차계약증서상의 확정일자)

 

우선변제권의 요건은 ① 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것, ② 임대차계약증서상의 확정일자를 받을 것, ③ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것, ④ 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, ⑤ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.

 

나. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택인도와 주민등록)의 구비

 

⑴ 우선변제권이 인정되기 위해서는 먼저 임차인이 주택임대차보호법에서 요구하는 인도와 주민등록이라는 대항요건을 구비하여야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3조 제1항). 따라서 위의 대항요건을 구비하지 아니한 임차인은 임대차계약서에 확정일자를 구비하였는지 여부와 상관없이 우선변제권이 인정되지 않는다.

 

⑵ 주택임대차보호법 제8조에 따라 소액임차인이 우선변제를 받기 위해서 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하지만, 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권의 경우에는 대항요건을 경매신청 등기 전까지 갖추어야 할 필요는 없다.

 

다. 대항요건의 존속시기 (= 배당요구의 종기)

 

⑴ 배당요구의 종기까지 갖추어야 함

 

㈎ 소액임차인은 법 제8조 제1항 단서가 경매신청의 등기(경매개시결정의 기입등기) 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나[여기서 말하는 경매신청의 등기는 민사집행법에 따른 기입등기뿐 아니라 체납처분에 의한 공매절차에서의 기입등기도 포함한다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003다65940 판결)], 확정일자를 갖춘 임차인의 경우 아무런 규정이 없으므로 반드시 경매신청의 등기 이전에 요건을 갖출 필요가 없다.

 

㈏ 이때 임차인이 경매절차의 어느 단계까지 우선변제권을 위한 대항요건을 구비하여야 하는지 문제된다. 우선변제권의 행사는 배당요구로 외부에 표출되므로 배당요구 시 대항요건을 갖추고 있어야 하는 것은 자명한데 임차인이 배당요구를 한 후 임차주택에서 퇴거해도 무방하다고 한다면 배당요구는 경매법원이 정한 배당요구의 종기(終期)까지 가능하므로, 임차인의 퇴거 이후 그 주택을 다른 임차인이 다시 임차받아 배당요구하는 것을 막을 수 없다. 이를 악용하면 동일한 임차 주택에 다수의 임차인이 생겨 후순위 권리자의 이익을 해칠 우려가 있고, 가장 임차인이 발호할 가능성도 크므로, 이러한 가능성을 조금이라도 차단하기 위해 배당요구의 종기까지 대항요건을 갖출 것을 요구할 필요가 있다.

 

㈐ 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 “소액보증금 우선변제권에 대한 사안에서 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구 시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.”라고 판시하였다.

 

㈑ 결국 우선변제권 행사의 요건으로서 대항요건은 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인 모두 “배당요구의 종기”까지 계속 갖추고 있어야 한다. 배당요구종기 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출하여 대항요건을 상실한 경우에는 우선변제를 받을 수 없으므로, 이런 경우에는 임차권등기를 마쳐야만 우선변제를 받을 수 있다.

 

㈒ 배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비하여야 한다(대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결).

 

⑵ 연기된 배당요구의 종기 이전에 전출한 임차인의 우선변제권행사 여부

 

㈎ 문제점 제기

 

① 우선변제권 행사의 요건은 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인 모두 ‘배당요구의 종기’ 까지 계속 갖추고 있어야 한다. 배당요구종기 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하여 대항요건을 상실한 경우에는 우선변제를 받을 수 없으므로, 이런 경우에는 임차권등기를 경료하여야만 우선변제를 받을 수 있다.

 

② 그런데 부득이한 사정에 의하여 배당요구의 종기가 연기되는 경우에 만일 종전 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 임차인이 연기된 배당요구의 종기 이전에 다른 주소로 전출을 하였다면 그 임차인에게 우선변제권에 따른 배당을 할 수 있는지가 문제된다.

 

㈏ 검토 (= 소극설)

 

① 이에 대하여, 어떤 사유로든 배당요구종기가 연기되었을 때 법원이 이를 공고하고 배당요구를 할 수 있는 채권자들에게 통지하여야 하나 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 새로운 배당요구의 종기를 고지하지 아니하고(민사집행법 제84조 제7항 단서), 배당요구종기의 연기는 이는 임차인으로서는 전혀 예측할 수 없었던 사정이라는 점을 고려하면, 종전 배당요구의 종기를 고지받아 그에 따라 배당요구를 하고 그 종기 이후에 주민등록을 전출한 임차인을 배당에서 배제하는 것은 지나치게 가혹한 것으로 보이므로, 대항력을 유지하고 있는 것으로 취급하는 것이 상당한 것으로 보인다는 견해(적극설)가 있다.

 

② 그러나 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결은, “배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비하여야 한다.”고 판시하고 있다(소극설).

위 판결은 구법시대 판결이지만, 현행법에도 그대로 적용된다.

예규도 마찬가지로 소극설을 취하고 있다[재판예규 제943-37호 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지(재민 98-6)].

 

라. 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것

 

⑴ 확정일자부 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하여야 한다. 나아가 민사집행법상 경매에서 배당요구는 집행법원이 정하는 배당요구의 종기까지 하여야 한다(민사집행법 제84조 제1항, 제88조).

 

⑵ 우선변제권과 대항력을 겸유하고 있는 임차인으로서는 우선변제권과 대항력을 선택적으로 행사할 수 있는데, 그 중에 대항력만을 행사하는 경우도 있을 수 있으므로 반드시 우선변제권을 행사하여 배당받기 위해서는 우선변제권을 행사한다는 의사표시를 집행법원에 하여야만 하는 것이다.

 

⑶ 다만 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니므로, 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하지 않더라도 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결).

 

마. 확정일자를 갖출 것

 

⑴ 확정일자를 갖추는 방법

 

㈎ 확정일자란 증서에 관하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리킨다(민법 부칙 제3조 참조. 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).

 

확정일자는 민법 부칙 제3조에 의거하여 부여한다. 임대차계약서에 확정일자를 갖추는 방법으로서는 ① 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하는 방법, ② 사문서로 된 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자를 찍어주는 방법, ③ 사문서로 된 임대차계약서에 법원, 등기소의 공무원과 읍·면사무소 또는 동 주민센터의 공무원이 확정일자를 찍어주는 방법이 있다(읍･면사무소 또는 동 주민센터의 확정일자 부여는 1997. 9. 1.부터 시행).

 

☞ 2013. 8. 13.자 법 개정으로(2014. 1. 1. 시행) 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)･군·구(자치구를 말한다)의 출장소도 확정일자를 부여할 수 있게 되었고(법 제3조의6 제1항), 법 제3조의6 제1항의 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 하고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있게 되었다(법 제3조의6 제2, 3항, 주택임대차보호법 시행령 제4조 내지 제6조). 이에 따라 대법원은 2014. 7. 1.부터 해당 주택의 이해관계인이 가정이나 직장에서도 임대차현황(임차인 유무, 보증금, 계약기간, 2014. 1. 1. 이후 법원·등기소·동 주민센터에서 받은 확정일자 등)을 인터넷으로 확인할 수 있는 시스템을 오픈하였다(http://www.iros.go.kr).

 

주택의 임차인이 주택임대차보호법의 우선변제요건을 갖추었을 뿐 아니라 전세권등기까지 한 경우에는 위 각 법에 의한 보호뿐 아니라 전세권자로서도 보호를 받게 되고(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결), 등 전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 보아야 한다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결).

 

㈏ 그런데 주택임대차보호법과는 달리 상가건물임대차보호법상의 확정일자는 ‘관할 세무서장’으로부터 받아야 한다(상가건물임대차보호법 제5조 제2항).

● 상가건물임대차보호법 제5조(보증금의 회수)

② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

㈐ 임대차계약서에 아파트의 명칭과 동·호수의 기재를 누락하였더라도 이에 확정일자를 받으면 법상 확정일자의 요건을 갖추고 있는 것이다. 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없기 때문이다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

 

⑵ 계약서를 분실한 경우의 확정일자 입증방법

 

㈎ 확정일자를 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것은 아니고 공정증서대장 등 다른 방법으로 입증할 수 있다(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결).

 

㈏ 확정일자를 받아 우선 변제권을 취득한 임차인이 나중에 그 임대차계약서를 분실하거나 그 임대차계약서가 멸실 되었다고 하여 그 우선 변제권이 소멸된다고는 볼 수는 없고, 임차인이 분실이나 멸실 등의 사정으로 배당요구과정에서 확정일자를 부여받은 임대차계약서를 제출하지 못하더라도 다른 사정에 의하여 확정일자를 부여받은 사실이 입증된다면 우선 변제권 주장에는 아무런 지장이 없다.

 

㈐ 따라서 임대차계약서를 제출할 수 없는 임차인은 당초 확정일자를 부여받은 지방법원, 등기소, 읍·동사무소, 공증인사무소. 공증인가합동법률사무소. 법무법인 등으로부터 확정일자부 또는 확정일자발급대장 사본을 교부받고, 부동산중개업소에 보관 중인 임대차계약서 부본을 교부받아 경매법원에 제출하는 등의 방법으로 우선 변제권을 소명하여야 한다. 계약서 사본마저도 없어 보증금 액수를 특정할 수 없을 때는 계약서 원본의 분실신고 접수증이나 보증인의 인우보증서를 제출하고, 계약 당시 지불방법, 내역(즉 무통장입금, 또는 현금, 수표지급 등)에 대하여 소명하여야 한다.

 

⑶ 우선변제권의 배당순위 (대항력 및 확정일자 갖춘 순대로)

 

㈎ 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조). 따라서 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 그들 상호간에는 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).

 

㈏ 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).

 

⑷ 다른 권리와의 순위 비교시 기준일

 

㈎ 대항요건과 확정일자 양자를 모두 갖춘 최종시점 기준

 

① 주택의 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).

 

② 대항요건을 이미 갖춘 임차인의 다른 권리와의 순위는 확정일자 부여일을 기준으로 삼는다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).

 

③ 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 때에 발생한다. 결국 ① ‘확정일자 부여일’과 ② 대항요건 갖춘 날인 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’을 비교하여 더 늦은 날이 우선변제권의 기준일이 된다.

 

㈏ 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우

 

그러나 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 뒤늦게 요건을 갖춘 대항력 발생시기인 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 한다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97 22393 판결, 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결, 2001. 4. 11. 선고 98다50791 판결).

 

㈐ 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계

 

① 주택의 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 영시에 발생한다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 따라서 위와 같은 경우에는 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선한다. 상가건물의 경우에도 마찬가지이다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 참조).

 

② 주택 또는 상가건물의 임차인으로서 대항요건을 갖춘 다음날 오전 영시 이후에 확정일자를 받았는데 확정일자를 받은 날에 저당권이 설정된 경우 확정일자를 받은 때와 저당권이 설정된 때가 명백히 판명되지 않는다면 임차인과 저당권자의 우선순위는 같으므로 평등하게 배당받는다. 이 때 근저당권자가 여러 명이고 여러 건의 근저당 모두에 대하여 임차인의 우열이 판명되지 않는 경우에는 각 채권액에 비례하여 먼저 안분배당을 하고 저당권자 상호간에는 선순위저당권자가 후순위저당권자의 배당액을 흡수하는 것으로 처리한다.

 

③ 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 그들 상호간에는 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).

 

㈑ 조세, 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위

 

① 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).

 

② 상가건물의 경우에도 마찬가지이다. 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위는 국세기본법 제35조 제1항 제3호에 의하여 결정되어야 하고, 그 중 당해세가 아닌 조세와는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세의 법정기일의 선후에 따라 우선순위를 결정하여 배분하여야 한다(서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결).

상가건물임대차보호법 제5조 제2항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가건물임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정하여 우선변제권을 인정한다는 취지이므로, 같은 법 제5조 제2항에서 규정한 ‘후순위권리자 그밖의 채권자’에는 조세채권자도 포함된다고 봄이 상당하기 때문이다.

 

⑸ 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우 (=소액보증금부터 우선 배당 후 확정일자 임차인으로서의 순위에 따라 배당)

 

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제 받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금 채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 한다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결).

 

⑹ 임대차계약이 갱신된 경우 및 보증금을 인상한 경우의 순위기산일

 

㈎ 갱신된 임대차도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다.

그러나 임대차 갱신과 더불어 보증금이 인상된 경우에는 갱신 전에 설정된 다른 담보권자에 대하여는 종전의 보증금액에 한하여 우선변제가 인정된다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결).

 

㈏ 확정일자를 갖춘 후 보증금을 인상한 경우 인상한 보증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖춰야 그때부터 우선변제권이 발생한다.

 

⑺ 다세대주택(공동주택)에 대한 임대차계약서상 동·호수 표시의 누락된 경우에도 확정일자부 우선변제권은 발생함

 

㈎ 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

확정일자부 우선변제권은 ‘확정일자’에 방점을 두고 있는 것이기 때문에 임대차계약서에 아파트의 명칭과 동호수의 기재를 누락하였더라도 이에 확정일자를 받으면 법상 확정일자의 요건을 갖추고 있는 것이다.

 

㈏ 반면 상가건물임대차에 있어서는 임대차계약서가 사업자등록의 첨부서류로서 공시되는 것이므로 임대차계약서의 목적물의 표시가 건축물관리대장 또는 등기부등본상의 목적물의 표시와 정확히 일치하여야 비로소 대항력이 생긴다.

 

바. 임대차의 종료는 요건이 아님

 

⑴ 개정 전 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서는 “임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.”고 규정하고 있었으나, 1999. 1. 21.자 법 개정으로 삭제되었고, 신설된 주택임대차보호법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 하여 소멸주의의 원칙을 택하였다.

 

⑵ 따라서 법 개정 이후, 우선변제권 행사에 있어서 임대차의 종료 여부를 묻지 않고, 주택임대차보호법의 특별규정에 따라 경매에서 우선변제권이 있는 주택임차인에게 배당하면 된다.

 

사. 보증금의 전액 지급도 요건이 아님

 

주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다.

따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결).