【임차보증금반환채권】《주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 적용범위, 환산보증금을 산정함에 있어 부가가치세 부분을 포함할지 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 적용범위>
⑴ 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물의 임차권의 임차보증금
주택임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는 데 있어 임차보증금의 상한에 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상가건물 임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 처음부터 위 법의 적용대상이 아니다.
다만 201 5. 5. 13. 개정된 상가건물임대차보호법은 대항력 관련 규정(상임 3조), 권리금 관련 규정(상임 10조의2부터 10조의8) 등은 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였다(상임 2조 3항).
구체적으로 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물의 임차권의 임차보증금은 다음과 같다(상임령 2조 1항).
⑵ 2002. 11. 1.부터 2008. 8. 20.까지
① 서울특별시 : 2억 4,000만 원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1 억 9,000만 원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억 5,000만 원
④ 그 밖의 지역 : 1 억 4,000만 원
⑶ 2008. 8. 21.부터 2010. 7. 25.까지
① 서울특별시 : 2억 6,000만 원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억 1,000만 원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억 6,000만 원
④ 그 밖의 지역 : 1 억 5,000만 원
⑷ 2010. 7. 26.부터 2013 . 12. 31.까지
① 서울특별시 : 3억 원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 2억 5,000만 원
③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1 억 8,000만 원
④ 그 밖의 지역 : 1 억 5,000만 원
⑸ 2014. 1. 1.부터 2018. 1. 25.까지
① 서울특별시 : 4억 원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 3억 원
③ 광역시(수도권정비 계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억 4,000만 원
④ 그 밖의 지역 : 1억 8,000만 원
⑹ 2018. 1. 26.부터 2019. 4. 1.까지
① 서울특별시 : 6억 1,000만 원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 5억 원
③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3억 9,000만 원
④ 그 밖의 지역 : 2억 7,000만 원
⑺ 2019. 4. 2.부터
① 서울특별시 : 9억 원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억 9,000만 원
③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 회성시,안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4,000만 원
④ 그 밖의 지역 : 3 억 7,000만 원
다만 보증금 외 에 차임이 있는 경우에는 그 차임액(차임액은 월 단위의 차임액으로 한다)에 대통령령이 정하는 비율(상임령 2조 3항에 의하면 1분의 100이다)을 곱하여 환산한 금액(이를 환산보증금이라 한다)을 포함하여야 한다(상임령 2조 2항 후단).
환산보증금을 산정함에 있어 부가가치세 부분을 포함할지 여부에 관하여는, 임차인은 부가가치세액을 포함한 합산액을 차입으로 지급하므로 거래관념상 부가가치세액을 포함하여 환산보증금을 산정하여야 한다는 견해, 부가가치세액은 임대인이 임차인으로부터 거래징수하는 세금에 불과하고 그 본질인 임대용역에 대한 대가가 아니므로 환산보증금을 산정할 때 제외하여야 한다는 견해, 당사자의 임대차계약 내용을 살펴 ‘부가가치세 별도’의 약정이 있는 경우에는 부가가치세액을 포함하지 않고 산정하고, 그러한 약정 이나 기재가 없는 경우에는 부가가치세액을 포함하여 산정하여야 한다는 견해 등의 대립이 있다.
판례는 부가가치세액을 포함하여 산정하여야 한다는 입장이다(대판 2017. 12. 5. 2017다9657 참조).
