【부동산경매<임차보증금반환채권>】《우선변제권의 발생 요건, 소액보증금 최우선변제권의 요건, 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권의 요건, 임차권등기를 한 자의 우선변제권의 요건》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 우선변제권의 발생 요건
가. 우선변제권 발생 요건
⑴ 주택임차인의 임차보증금 우선변제권(주임 3조의2 2항, 8조 1항)이나 상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권(상임 5조 2항, 14조 1항)은 그 요건이나 효력이 대동소이하고, 다만 임차한 건물이 주거용건물인지 상가건물인지, 보호대상인 임차보증금의 상한이 있는지 여부 및 법인(주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세 임대주택을 지원하는 법인 등은 예외적으로 주택임대차보호법의 적용대상임, 주임 3조 2항, 3항, 주임령 2조 참조)도 적용대상인지에 차이가 있을 뿐이다.
⑵ 우선변제권이 인정되는 경우와 요건은 다음과 같다.
임대차의 종료나 임차건물의 인도는 요건이 아니며 (주임 3조의5, 3조의2 3항, 상임 8조, 5조 3항 참조), 한편 아래의 각 우선변제권은 증복하여 행사할 수 있다.
나. 소액보증금 최우선변제권의 요건
① 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것
② 보증금 액수가 소액보증금(주임령 11조, 상임령 6조 참조)에 해당할 것
③ 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 주택의 경우 주민등록, 상가건물의 경우 사업자등록의 신청)을 갖췄을 것
④ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것
위 ③의 요건은 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(주택의 경우, 대판 1997. 10. 10. 95다44597, 대판 2007. 6. 14. 2007다1 7475. 상가의 경우, 대판 2006. 1. 13. 2005다64002, 대판 2006. 10. 13. 2006다56299).
배당요구의 종기가 연기된 때에는 연기된 배당요구의 종기까지 존속하여야 한다.
④ 임차목적물에 관하여 소유권보존등기가 되어 있어야 하는 것은 아니다.
대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액 임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 3조의2 및 8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 대항요건 빛 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다[대판(전) 2007. 6. 21. 2004다26133 참조].
다만 동일목적물에 임차권등기가 되어 있는 경우 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제권이 없고(주임 3조의3 6항, 상임 6조 6행, 민법 621조에 의한 임차권등기가 되어 있는 경우에도 같다(주임 3조의4 1항, 상임 7조 1항).
다. 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권의 요건
위 나.의 각 요건 중 ①, ④의 요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춰야 한다.
다만 이 확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당을 받는 경우에도 위 ③의 요건, 즉 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖춰야 하는가에 대하여는, 소액보증금 최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시결정등기 이후에 갖추어도 된다는 것이 다수설이다.
라. 임차권등기를 한 자의 우선변제권의 요건
① 주택임대차보호법 3조의3 또는 상가건물임대차보호법 6조에 따라 법원의 임차권등기명령에 의하여 등기되었거나 또는 민법 621조의 규정에 의하여 등기된 임차권일 것(주임 3조의3 5항 본문, 3조의4 1항, 상임 6조 5항 본문, 7조 1항, 다만 민법 621조의 규정에 의하여 등기된 임차권 중 임차보증금이 상가건물임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 민법 621조 2항의 대항력만 인정되고 우선변제권이 인정 되지 않으므로 제외된다)
② 첫 경매개시결정등기 후에 등기된 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것
등기된 임차권의 경우 법원의 임차권등기명령에 의하여 등기된 임차권인지 민법 621조의 규정에 의하여 등기된 임차권인지를 묻지 아니하고 등기된 때를 기준으로 담보권과 유사한 우선변제권을 취득한다(다만 엄차인이 임차권등기 전에 이미 위 3.항의 우선변제권을 취득한 경우에는 그 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 우선변제권을 상실하지 않는다).
③ 다만 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 담보권·압류·가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 최선순위임차권의 권리자가 배당을 받으려면 배당요구가 필요한지에 관하여는 견해가 대립된다.
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 민사집행법 148조 4호에 정한 채권자에 준하여 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다(대판 2005. 9. 15. 2005다33039).
