【임의경매신청】《공장저당권을 실행하는 경우(공장저당의 효력이 미치는 범위)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【임의경매신청】《공장저당권을 실행하는 경우 공장저당의 효력이 미치는 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

I. 공장저당권을 실행하는 경우 공장저당의 효력이 미치는 범위  [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.74-231 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.28-46 참조]

 

1. 공장저당의 의의

 

공장 및 광업재단 저당법은 공장재단저당과는 별도로 재단을 구성하지 않은 채로 공장에 속하는 토지 또는 건물에 저당권을 설정함으로써 그 저당권의 목적물에 부가되어 일체를 이루는 물건(부가물), 목적물에 설치된 기계·기구(설치물), 그 밖의 공장의 공용물에 그 저당권의 효력을 미치게 하는 제도를 인정하고 있다(같은 법 3조, 4조).

이를 협의의 공장저당 또는 단순히 공장저당이라 한다.

이러한 공장저당은 개개의 부동산에 대하여 저당권을 설정하는 것으로서 전일체로서의 공장을 담보로 제공하는 것이 아니다.

또한 지식재산권 등의 권리나 다른 부동산에 부가된 기계·기구에는 저당권의 효력이 미치지 않는 점에서 공장재단저당과 구별된다.

공장저당권의 설정등기신청을 할 때에는 저당권의 목적인 토지와 건물에 설치한 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물로서 공장 및 광업재단저당법 3조, 4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 물건의 목록을 등기관에게 제출하여야 한다(같은 법 6조 1항, 등기예규 1467호, 1475호 참조).

또 위 목록에 기재한 사항에 변동이 있을 때(예를 들어, 추가로 기계가 설치된 때)에는 변동사항에 관한 목록을 제출하고 변경등기를 하여야 하므로(같은 법 6조 2항, 42조, 43조), 등기관은 공장저당 설정 또는 변경등기를 할 때에는 토지 또는 건물의 등기기록 중 을구 사항란에 위 목록의 제출이 있있다는 뜻을 적어야 하며(공장 및 광업재단저당등기규칙 3조), 위 기계·기구 등의 목록에 등기신청서 접수의 연월일·접수번호와 목록번호를 기재한 후 등기기록과 함께 영구보존한다(같은 규칙 4조, 33조 3항, 등기예규 1467호).

즉 위 목록은 등기기록의 일부로 취급된다.

공장 및 광업재단 저당법에 따라 등기된 기업재산은 동산담보권의 목적물이 될 수 없다(동산·채권 등의 담보에 관한 법률 3조 3항 1호).

 

2. 일괄매각

 

공장 및 광업재단 저당법에 의한 저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우에 공장저당물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물과는 유기 적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄하여 매각하여야 한다(대결 1992. 8 . 29. 92마576, 대결 2003. 2. 19. 2001마785, 대결 2004. 11. 30. 2004마796 등).

공장저당의 목적물이 된 토지 위에 공장에 속하는 것으로 볼 수 있는 건물 또는 기계, 기구 등이 설치되어 있지 않더라도 그 토지가 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에는 이를 공장 건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 동 건물 및 이에 설치된 기계, 기구 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없다(대결 1979. 12. 17. 79마348, 대결 2001. 8. 24. 2001마3867, 대결 2004. 11. 30. 2004마796 참조).

위 공장 및 광업재단 저당법 규정과 판례의 취지에 따르면, 공장부지가 아닌 다른 토지들이 공장저당의 목적물이 되기만 하면 이를 분할하여 매각할 수 없다는 것이 아니라, 그 전제인 ‘공장에 속한다’는 요건을 충족하여야 하는 것이므로, 사실상 공장을 위하여 사용되고 있는 것인지 여부가 일괄매각의 전제조건이 된다.

그러므로 농지가 공장에 속한 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에, 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설 치되어 있지 않으면(공장부지로 상용되고 있지 않다면) 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지 에 대하여 일괄매각을 할 수 없다(대결 2004. 11. 30. 2004마796).

따라서 공장저당권에 기한 경매신청 시에는 매각부동산뿐만 아니라 공장저당권의 효력이 미치는 기계, 기구 등의 목록도 함께 표시하여야 하며, 설령 공장저당의 목적인 토지 또는 건물에 관하여 선순위 또는 보통저당권이 설정되어 있는 경우에 이 보통의 저당권자가 경매신청을 하는 때에도 위 매각부동산은 위 기계, 기구 등과 일괄하여 매각되어야 하므로, 그 신청서에는 위 기계, 기구 등의 목록도 함께 적어야 한다.

공장저당의 목적인 동산은 민사집행법 195조의 압류금지물에는 속하지 않지만 공장 및 광업재단 저당법 8조 2항에 의한 압류금지물에 해당하므로, 집행관은 동산압류의 대상물로 압류해서는 안 된다(대판 2003. 9. 26. 2001다52773).

 

3. 공장저당의 효력이 미치는 범위

 

공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장저당을 설정할 때에는 공장의 토지, 건물에 설치된 기계, 기구 등은 같은 법 6조 소정의 기계, 기구 목록에 적어야만 공장저당의 효력이 미친다(대판 1988. 2. 9. 87다카1514. 1515, 대결 1993. 4. 6. 93마116, 대판 2010. 12. 9. 2010다59844 등 참조).

한편 공장 건물이나 토지 에 대하여 민법상의 일반저당권이 설정된 경우에는 공장 및 광업재단 저당법과는 상관이 없으므로 같은 법 6조에 의한 목록 작성이 없더라도 그 저당권의 효력은 민법 358조에 따라 당연히 그 공장 건물이나 토지의 종물 또는 부합물까지 미친다(대판 1995. 6. 29. 94다6345, 대판 2007. 12. 13. 2007도7247, 대판 2011. 10. 13. 2009다31840).

 

공장 및 광업재단 저당법 8조는 저당권의 효력이 이러한 기계, 기구 등에 미치는 경우에 그 집행의 불가분성을 규정한 것이므로, 공장의 토지 또는 건물에 대하여 압류 또는 가압류가 된 경우에도 그때까지 이와 같은 기계, 기구 목록이 전혀 제출된 바가 없다면 그 압류 및 가압류의 효력이 기계, 기구에까지 미친다고 할 수 없다(대판 1995. 6. 29. 94다20174).

 

복수의 공장저당권이 설정되었으나 공장 및 광업재단 저당법 6조에 의한 목록이 다르거나 추가되는 등의 사정으로 인하여 특정한 기계, 기구 기타의 공용물이 후순위의 공장저당권의 목록에만 포함되고 선순위의 공장저당권의 목록에는 기재되지 않은 경우에, 그 기계, 기구 기타의 공용물에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 후순위의 공장저당권만이 그 효력을 미치고, 선순위의 공장저당권의 효력은 미치지 않는다(대판 2006. 10. 26. 2005다76319, 대판 2010. 12. 9. 2010다59844).

따라서 공장저당권에서의 기계·기구의 배당순위는 부동산에 대한 근저당권설정등기의 순위가 아니라 기계·기구목록의 기재 선후에 따라야 한다.

공장저당권의 실행을 위한 경매신청에 표시된 기계, 기구 등의 목록은 원칙적으로 공장저당설정 또는 변경등기 시에 제출한 목록과 일치하여야 한다.

그러나 공장 및 광업재단 저당법 3조, 4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있는 동산이라고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는 그 소유자가 이를 공장에 속하는 토지나 건물에 설정한 저당권의 목적물로 제공하는 데 동의하였는지와 관계없이 위 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대결 1992. 8. 29. 92마576, 대판 2007. 3. 29. 2006도7799).

 

또 그 목록에 기재되어 있는 동산이 점유개정의 방법으로 이미 양도담보에 제공되어 있는 것인 경우에도 그 동산은 제3자인 저당권자와의 관계에서는 양도담보권자의 소유에 속하므로 마찬가지로 공장 및 광업재단저당법에 의한 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대결 1998. 10. 12. 98그64, 대판 2003. 9. 26. 2003다29036).

 

민법 368조 1항은 동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정하도록 규정하고 있다.

위 조항은 저당목적물이 수 개의 부동산인 경우만이 아니라 공장 및 광업재단 저당법에 의한 저당권의 목적물인 토지와 건물 및 거기에 설치된 기계, 기구의 경매대가를 동시에 배당하는 경우에도 적용 및 준용된다.

이러한 법리는 선순위 근저당권자가 토지에 대한 단독 근저당권을 취득한 시점과 그 단독 근저당권을 공장 및 광업재단저당법에 의하여 공장에 속하는 동일한 토지와 그 지상의 건물 및 기계·기구에 대한 공동근저당권으로 변경하여 취득한 시점과의 사이에 후순위 근저당권자가 토지에 대한 근저당권을 취득한 경우에도 마찬가지로 적용 및 준용된다(대판 1998. 4. 24. 97다51650).

공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없고, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄경매하여야 한다(대결 2003. 2. 19. 2001마785).

이는 강제경매의 대상이 된 부동산의 경우에도 마찬가지 이다.

 

4. 경매개시결정에 공장공용물의 표시를 누락한 경우

 

공장저당의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정을 할 때에는 통상 토지 또는 건물의 목록과 함께 그 부가물이나 설치물 등에 관한 목록도 같이 철하여 결정하고 있으나, 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 않거나 경매목적물의 감정평가와 매각물건명세서에서 이를 누락한 경우에도 공장공용물은 일괄매각되는 것이므로(대결 2000. 4. 14. 99마2273) 이를 빠뜨리고 토지 또는 건물에 관하여서만 개시결정을 한 경우에도 그 개시결정에 의한 압류의 효력은 그 토지 또는 건물의 부가물이나 설치물 등에도 당연히 미친다(공장 및 광업재단저당법 8조 1항).

따라서 그 부가물이나 설치물 등에 대하여 따로 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고, 이를 함께 평가하여 경매를 하면 충분하며, 그 매각허가결정에서 공장공용물을 그 목적물에서 누락한 경우 이를 보충하는 경정결정을 하면 된다(대결 2000. 4. 14. 99마2273).

 

5. 소재불명된 기계기구를 평가하지 않은 경우

 

감정인이 일부 경매대상 물건(기계기구 중 일부)에 대하여 소재불명이라 하여 평가하지 옷한 경우 그 소재불명의 원인이나 경위, 추급에 의한 원상회복의 가능 여부를 기록상 알 수 없고 저당권자나 소유자가 추급권을 행사하지도 않은 상황이라면 집행법원이 추급의 가능 여부를 조사하여 추급할 책무가 있는 것도 아니므로, 집행법원이 추급권의 행사없이 사실상 현존하는 물건에 대하여 매각절차를 진행하였다 하여 중대한 하자가 있다고 할 수 없다(대결 1966. 7. 27. 66마714, 대결 1994. 1. 15. 93마1601, 대결 2000. 11. 2. 2000마3530).

또 일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었더라도 감정인의 총평가액과 누락부분의 가액, 후순위 근저당권자의 배당기능성 둥을 고려하여 그 누락부분이 매각을 불허해야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것이다(대결 1997. 5. 29. 96마1212. 대결 2000. 11. 2. 2000마3530, 대결 2007. 5. 18. 2006마508 등).

 

현황조사보고서에 기재된 현존 담보기계가 감정평가서에 누락되어 있다 하여도 그 담보기계의 가액이 담보물의 총 평가액에 비하여 과소한 경우에는 이를 이유로 매각을 불허해서는 안 된다.

그와 반대로 현황조사보고서에 소재불명으로 되어 있는 담보기계가 감정평가서에는 현존하는 것으로 평가에 포함되어 있는 경우에는 채무자에게는 아무 불이익이 없으므로 채무자가 제기한 이의절차에서 그 불일치를 이유로 매각을 불허할 수 없다(대결 2006. 10. 16. 2006마566).

 

 

II. 공장저당권을 실행하는 경우  [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.68-247 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.74-231 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.28-46 참조]

 

㈎ 공장저당의 의의

 

① 공장 및 광업재단저당법은 공장재단저당과는 별도로 재단을 구성하지 않은 채로 공장에 속하는 토지 또는 건물에 저당권을 설정함으로써 그 저당권의 목적물에 부가되어 일체를 이루는 물건(부가물), 목적물에 설치된 기계·기구(설치물), 그 밖의 공장의 공용물에 그 저당권의 효력을 미치게 하는 제도를 인정하고 있다(같은 법 제3조, 제4조). 이를 협의의 공장저당 또는 단순히 공장저당이라 한다.

 

② 이러한 공장저당은 개개의 부동산에 대하여 저당권을 설정하는 것으로서 전일체로서의 공장을 담보로 제공하는 것이 아니다.

또한 지식재산권 등의 권리나 다른 부동산에 부가된 기계·기구에는 저당권의 효력이 미치지 않는 점에서 공장재단저당과 구별된다.

 

③ 공장저당권의 설정등기신청을 할 때에는 저당권의 목적인 토지와 건물에 설치한 기계·기구 그 밖의 공장의 공용물로서 공장 및 광업재단 저당법 제3조, 제4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 물건의 목록을 등기관에게 제출하여야 한다(같은 법 6조 1항, 등기예규 1467호, 1475호 참조).

또 위 목록에 기재한 사항에 변동이 있을 때(예를 들어, 추가로 기계가 설치된 때)에는 변동사항에 관한 목록을 제출하고 변경등기를 하여야 하므로(같은 법 6조 2항, 42조, 43조), 등기관은 공장저당 설정 또는 변경등기를 할 때에는 토지 또는 건물의 등기기록 중 을구 사항란에 위 목록의 제출이 있었다는 뜻을 적어야 하며(공장 및 광업재단 저당등기 규칙 3조), 위 기계·기구 등의 목록에 등기신청서 접수의 연월일 접수번호와 목록번호를 기재한 후 등기기록과 함께 영구보존한다(같은 규칙 4조, 33조 3항, 등기예규 1467호). 즉 위 목록은 등기기록의 일부로 취급된다.

 

④ 공장 및 광업재단 저당법에 따라 등기된 기업재산은 동산담보권의 목적물이 될 수 없다(동산·채권 등의 담보에 관한 법률 제3조 제3항 제1호).

 

⑤ 공장저당의 목적물인 기계·기구가 있는 경우 기계·기구목록은 부동산목록 뒤에 첨부한다(보통 감정평가서의 기계·기구목록을 복사하여 첨부함).

간혹 ‘부동산의 표시’에 제시 외 물건으로 기재하는 경우가 있는데, 기계·기구를 제시 외 물건으로 표시하는 것은 적절하지 않으므로 별도의 목록으로 기재하여야 한다.

부동산목록 및 매각물건명세서 비고란에도 “일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 ○○○외 ○점(○점은 소재불명) 포함, 멸실된 ○○○외 ○점 제외(감정평가서 참조)”와 같이 그 취지를 기재한다.

 

㈏ 공장저당과 공장재단저당의 차이점

 

공장저당과 공장재단저당과의 주된 차이는 다음과 같다.

 

① 공장저당은 공장에 속하는 토지 또는 건물의 등기기록에 바로 저당권을 설정함으로써 성립하지만, 공장재단저당은 공장시설을 구성하는 부동산, 동산 및 각종 권리 등으로써 조성된 하나의 재단으로서 공장재단등기기록에 소유권보존등기를 한 다음에, 거기에 저당권을 설정함으로써 성립한다(공장 및 광업재단 저당법 제3조, 제10조 참조).

 

② 공장저당은 원칙적으로 당연히 공장에 속하는 토지 또는 건물과 이에 설치된 기계·기구 그 밖의 공장의 공용물 등에 저당권의 효력이 함께 미치는데 반하여, 공장재단저당은 공장시설로부터 선택된 물건으로 조성된 공장재단 그 자체에 대하여만 저당권의 효력이 미친다.

 

③ 타인의 권리의 목적이 된 물건 또는 압류, 가압류, 가처분의 목적이 된 물건은 공장재단의 조성물로는 될 수 없기에 공장재단저당의 목적물이 될 수 없지만, 공장저당에 있어서는 목적물인 토지 또는 건물에 관하여 저당권, 지상권, 임차권 등이 존재한다고 하더라도 가능하다(공장 및 광업재단 저당법 제13조 제3항 참조. 대법원 1964. 4. 7.자 63마150 결정 참조).

 

④ 공장재단의 조성물을 개별적으로 처분하는 것은 금지되지만, 공장저당의 목적물은 개별적 처분이 가능하다.

다만 이를 취득한 제3자가 선의취득의 요건을 갖추지 못하는 한, 공장저당권자는 일반 저당권자와는 달리 이에 추급할 수 있다(공장 및 광업재단 저당법 제7조 참조).

 

⑤ 공장재단에 속하는 것은 저당권자의 동의를 얻어서 임대하는 경우를 제외하고는 양도하거나 그 밖의 소유권 이외의 권리의 목적으로 하지 못하지만, 공장저당의 목적물인 토지 또는 건물은 지상권 또는 임차권 등 권리의 목적으로 할 수 있다(공장 및 광업재단 저당법 제14조 참조).

 

⑥ 공장저당에서는 공장재단저당에서와는 달리 목적부동산 위에 그 순위와 목적범위가 다른 여러 가지 물권이 존재할 수 있기 때문에, 그 우선순위와 매각가격의 배당에 있어서 여러 가지 복잡한 문제들이 생긴다.

 

㈐ 일괄매각

 

① 공장 및 광업재단 저당법에 의한 저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우에 공장저당물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄하여 매각하여야 한다(대법원 1992. 8. 29.자 마92 576 결정, 대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정, 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정 등).

 

② 공장저당의 목적물이 된 토지 위에 공장에 속하는 것이라 볼 수 있는 건물 또는 기계, 기구 등이 설치되어 있지 않더라도 그 토지가 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에는 이를 공장 건물이 서있는 토지와 마찬가지로 보아 동 건물 및 이에 설치된 기계, 기구 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없다(대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정 참조, 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정, 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정 참조).

 

③ 위 공장 및 광업재단 저당법 규정과 판례의 취지에 따르면, 공장부지가 아닌 다른 토지들이 공장저당의 목적물이 되기만 하면 이를 분할하여 경매할 수 없다는 것이 아니라, 그 전제인 ‘공장에 속한다’는 요건을 충족하여야 하는 것이므로, 사실상 공장을 위하여 사용되고 있는 것인지 여부가 일괄경매의 전제조건이 된다.

 

그러므로 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에, 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않으면(공장 부지로 상용되고 있지 않다면) 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여 일괄매각을 할 수 없다(대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정).

 

공장저당의 목적물인 일부 토지가 다른 토지와 상당히 떨어져 있고 일체로서 하나의 공장으로 활용되고 있다고 볼 수 없는 경우에도 일괄매각의 대상이 아니다.

 

④ 따라서 공장저당권에 기한 경매신청 시에는 매각부동산뿐만 아니라 공장저당권의 효력이 미치는 기계·기구 등의 목록도 함께 표시하여야 하며, 설령 공장저당의 목적인 토지 또는 건물에 관하여 선순위 또는 보통저당권이 설정되어 있는 경우에 이 보통의 저당권자가 경매신청을 하는 때에도 위 매각부동산은 위 기계·기구 등과 일괄하여 매각되어야 하므로 그 신청서에는 위 기계·기구 등의 목록도 함께 적어야 한다.

 

⑤ 한편, 다수의 매각부동산 중 일부씩에 대해서만 각각 다른 공장저당이 설정되어 있고 공장저당별로 목적물인 기계, 기구가 다른 경우에는 공장저당이 설정된 부동산 별로 분할매각을 하기 위해선 각 공장저당별로 별도의 공장으로 운영되고 있고, 기계, 기구가 해당 부동산에 소재하고 있어야 한다.

간혹 기계, 기구가 설정된 부동산이 아닌 다른 부동산에 소재하고 있음에도 신청채권자가 분할매각 신청을 하는 경우가 있는데 이 경우 신청채권자가 공장 및 광업재단 저당법 제7조에 따라 공장저당권의 추급력을 행사하여 기계, 기구를 해당 부동산에 원상회복하지 않으면 소재불명 처리하여 분할매각할 수밖에 없으므로 신청채권자에게 보정명령을 통해 분할매각 가능 여부를 확인하여야 한다.

 

[보정명령 예시]

이 사건 매각부동산 중 목록 1.~목록 5와 목록6.~목록 18.에 각각 여러 공장저당이 설정되어 있는데 공장저당의 기계·기구가 감정평가서 등으로 볼 때 설정된 해당 부동산에 소재하지 않고 다른 부동산에 소재하고 있어 공장저당권이 설정된 부동산에서 이탈된 상황인 것으로 보이므로 공장 및 광업재단 저당법 제7조에 따라 공장저당권의 추급력을 행사하여 원상회복하지 않는 한 분할매각 시 매수인이 기계·기구의 소유권을 취득할 수 있음이 명확하지 않은 상태입니다. 전체를 일괄매각하지 않고 분할매각할 경우 해당 부동산에 소재하지 않는 기계·기구는 소재불명으로 처리되어 매각에서 제외될 수밖에 없으니 분할매각이 가능하다면 기계기구별로 공장저당이 설정된 해당 부동산에 소재하고 있음을 소명하는 자료(기계·기구별 위치도, 해당 사진 등 첨부)를 제출하시기 바랍니다.

 

⑥ 만약 신청채권자가 추급력을 행사해 기계, 기구를 원래 설정된 부동산으로 원상회복하면 분할매각으로 절차를 진행하고, 기계, 기구가 설정된 해당 부동산에 소재하지 않고 다른 부동산에 소재한 상태 그대로 매각을 진행해야 한다면 전체를 일괄매각하여 진행할 수밖에 없을 것이다.

 

⑦ 경매 목적 토지 및 건물과 별개의 독립한 시설 또는 건물에 대하여 경매신청인의 별도의 경매청구는 물론이고 어느 누구부터도 일괄경매의 대상이 된다는 주장이나 소명조차 없는 상태에서 매각절차가 진행되어 경매 목적 토지 및 건물 등에 대한 매각허가결정까지 있게 되었다면, 그 후 후순위 저당권자나 전세권자 등은 별개의 독립한 시설 또는 건물에 대하여 일괄매각을 하여야 한다는 소명자료를 제출하면서 최저매각가격결정이나 일괄매각결정에 하자가 있다고 주장할 수 없다(대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정 참조).

 

⑧ 공장저당의 목적인 동산은 민사집행법 제195조의 압류금지물에는 속하지 않지만 공장 및 광업재단 저당법 제8조 제2항에 의한 압류금지물에 해당하므로, 집행관은 동산압류의 대상물로 압류해서는 안 된다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다52773 판결).

 

㈑ 공장저당의 효력이 미치는 범위

 

① 공장에 속하는 토지 또는 건물

 

공장저당권은 ‘공장에 속하는 토지 또는 건물’에 설정되는 것이다.

그러므로 공장이 아닌 풀장과 물탱크 등으로 되어 있는 수영장 시설에 설정된 공장저당권은 그 명칭 여하에 불구하고 공장이 아닌 것에 설정된 것으로 무효이다(대법원 1995. 9. 15. 선고 94다25902 판결).

 

② 기계, 기구 등이 없는 토지

 

㉠ 공장부지로 이용되지만, 공장건물이나 기계, 기구 등이 없는 토지를 공장에 속하는 토지라고 볼 수 있는지가 문제되는데, 판례(대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정)는 두 필지의 토지 중 한 필지의 토지 위에만 공장건물이 있는 사안에서, “공장저당의 목적물이 된 토지 위에 공장에 속하는 것이라 볼 수 있는 건물 또는 기계, 기구 등이 설치되어 있지 않다 하더라도 그 토지가 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에는 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 동 건물 및 이에 설치된 기계, 기구 등과 분리하여 분할 경매를 할 수 없다고 해석함이 상당하다.”고 하여, 기계나 기구 등이 설치되어 있지 않은 공장부지도 공장저당의 목적물이 된다고 보고 있다.

 

㉡ 다만 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않은 경우에 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 무조건 일괄매각 대상이 되는 것은 아니고, 최소한 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에만 일괄매각을 할 수 있다.

◎ 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정 : 공장저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 않은 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않으면 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에도 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없는데, 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않으면 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없다.

 

③ 토지 또는 건물에 부가되어 이와 일체를 이루는 물건(부합물과 종물)

 

㉠ 이것은 부가물이라고도 하는데, 민법 제358조의 부합물과 동의어로 해석되고 있고, 아래에서 보는 ‘공용물’과 달리 기계, 기구 목록에 등기할 필요가 없다.

 

㉡ 민법 제358조에서 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 규정하고 있기 때문에, 공장 및 광업재단 저당법 제3조가 민법 제358조에 정해진 목적물의 범위를 확장한 것인 점에 비추어 공장저당권의 효력이 종물에도 미친다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007도7247 판결).

 

㉢ 저당권의 효력은 저당권설정 전부터 존재하였던 것뿐만 아니라 그 설정등기 후에 새로이 생긴 종물에도 미친다(대법원 1971. 12. 10.자 71마757 결정).

따라서 기계, 기구 목록에 기재되지 않아도 공장저당의 목적인 토지 또는 건물의 부합물 또는 종물로 볼 수 있는 경우에는 저당권설정 전후를 불문하고 설정행위에 다른 약정이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 공장저당권의 효력이 당연히 미친다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007도7247 판결, 대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다31840 판결).

이 경우 기계, 기구와는 별도로 제시 외 물건으로 표시하여 매각에 포함하여 절차를 진행하면 된다.

 

④ 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물

 

㉠ 공장 및 광업재단 저당법 제3, 4조의 규정에 따르면 공장에 속한 토지와 건물에 설정한 저당권은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물에도 미친다.

공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장저당을 설정할 때에는 공장의 토지, 건물에 설치된 기계, 기구 등은 같은 법 제6조에서 정한 기계, 기구 목록에 적어야만 공장저당의 효력이 미친다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87다카1514, 1515 판결, 대법원 1993. 4. 6.자 93마116 결정, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다59844 판결 등 참조).

목록의 기재는 공장저당의 성립요건 내지 효력요건이므로, 목록의 기재가 없는 기계, 기구 등에 대하여는 공장저당의 효력은 부정되어야 한다.

 

㉡ 공장 및 광업재단 저당법 제8조는 저당권의 효력이 이러한 기계, 기구 등에 미치는 경우에 그 집행의 불가분성을 규정한 것이므로, 공장의 토지 또는 건물에 대하여 압류 또는 가압류가 된 경우에도 그때까지 이와 같은 기계, 기구 목록이 전혀 제출된 바가 없다면 그 압류 및 가압류의 효력이 기계, 기구에까지 미친다고 할 수 없다(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다20174 판결).

 

㉢ 복수의 공장저당권이 설정되었으나 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 목록이 다르거나 추가되는 등의 사정으로 인하여 특정한 기계, 기구 그 밖의 공용물이 후순위의 공장저당권의 목록에만 포함되고 선순위의 공장저당권의 목록에는 기재되지 않은 경우에, 그 기계, 기구 그 밖의 공용물에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 후순위의 공장저당권만이 그 효력을 미치고, 선순위의 공장저당권의 효력은 미치지 않는다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다76319 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다59844 판결).

따라서 공장저당권에서의 기계·기구의 배당순위는 부동산에 대한 근저당권설정등기의 순위가 아니라 기계·기구목록의 기재 선후에 따라야 한다.

 

㉣ 저당권의 효력이 미치는 기계·기구 그 밖의 공장의 공용물이란 공장저당권이 설정된 토지나 건물에 부가하여 설치되어 있는 기계·기구 그 밖의 해당 공장에 있어서 물품의 제조 등에 필요한 공장시설을 의미한다.

‘공장의 공용물’은 ‘공장과는 독립된 물건 내지는 건물’과는 구별되어야 한다.

◎ 대법원 1990. 7. 27. 선고 90다카6160 판결 : 공장 울안에 공장건물과 인접하여 설치된 저유조가 그 설치된 장소에서 손쉽게 이동시킬 수 있는 구조물이 아니고 그 토지에 견고하게 부착시켜 그 상태로 계속 사용할 목적으로 축조된 것이며 거기에 저장하려고 하는 원유, 혼합유 등을 비바람 등 자연력으로부터 보호하기 위하여 둥그런 철근 콘크리트 및 철판 벽면과 삿갓 모양의 지붕을 갖추고 있는 경우, 그 저유조는 유류창고로서의 기능을 가진 독립된 건물로 보아야 한다.

 

㉤ 여기서 말하는 ‘설치된’이라는 용어는 기계, 기구까지만을 제한하는 것이 아니라, 그 밖의 공용물까지도 제한하는 것이다.

◎ 대법원 1971. 8. 31. 선고 71다1469 판결 : “원심판결은 문제가 되고 있는 물건들은 타자기, 책상, 캐비닛 등 사무용품으로서 공장저당법 제7조(현행 공장 및 광업재단 저당법 제6조)에 의한 저당권의 목적물인 공장건물이나 토지에 설치한 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물이라고는 할 수 없다고 하고 있으나, 이러한 물건들이 공장의 공용물이 될 수 있을 것인지의 여부는 그 물건이 설치되어 있는 장소 그 용법, 그 밖의 모든 사정에 관하여 구체적으로 심리하지 않고서는 가릴 수 없다.”고 판시하여, 공장의 공용물도 부동산에의 설치를 필요로 함을 간접적으로 밝히고 있다.

 

㉥ 공장저당목록에 기재가 있으나 토지 또는 건물에 설치되지 않고 공장 뜰에 포장이 풀리지 않은 채 적재되어 있는 기계, 기구, 중기저당법에 의하여 독립하여 저당권을 설정할 수 있는 이동식 크레인 재료, 제품, 운반 자동차 등은 설치된 물건이 아니므로 공장저당권의 효력이 미치지 않는다.

 

㉦ 토지 또는 건물에 부가하여 이와 일체를 이루는 물건과 그 토지에 설치된 기계·기구 그 밖의 공장의 공용물은 그 부가 또는 설치가 저당권의 설정 전이냐, 후이냐를 묻지 않고 저당권의 효력이 미친다(대법원 1968. 7. 2.자 68마610 결정).

그러나 저당권의 설정 후에 설치된 것이 기계·기구류인 경우에는 기계·기구 등의 목록제출의 효력을 공장저당의 효력발생요건이라고 해석하는 이상 목록을 제출한 기계·기구에 한하여서만 저당권의 효력이 미친다.

 

⑤ 종된 권리 등

 

공장저당의 효력이 미치는 목적물에는 유체물만 포함되고, 종된 권리나 지식재산권 등의 권리는 포함되지 않는다.

공장 및 광업재단 저당법 조문의 해석상 공장저당의 공용물은 유체물만을 의미한다.

 

⑥ 민법상의 일반저당권이 설정된 경우

 

공장 건물이나 토지에 대하여 민법상의 일반저당권이 설정된 경우에는 공장 및 광업재단 저당법과는 상관이 없으므로 ‘같은 법 제6조에 의한 목록의 작성이 없더라도’ 그 저당권의 효력은 민법 제358조에 의하여 당연히 그 공장 건물이나 토지의 종물 또는 부합물에까지 미친다(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결, 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007도7247 판결, 대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다31840 판결).

 

⑦ 제3자의 소유인 경우

 

㉠ 공장저당권의 실행을 위한 경매신청에 표시된 기계·기구 등의 목록은 원칙적으로 공장저당설정 또는 변경등기 시에 제출한 목록과 일치되어야 한다.

 

㉡ 공장저당의 목적으로 하기 위해서는 그 목적물인 ‘토지 또는 건물’의 소유자와 ‘기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물’의 소유자가 동일인이어야 한다.

 

공장 및 광업재단 저당법 제3조, 제4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있는 동산이라고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는 그 소유자가 이를 공장에 속하는 토지나 건물에 설정한 저당권의 목적물로 제공하는 데 동의하였는지와 관계없이 위 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정, 대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도7799 판결).

 

공장의 소유자가 그 기계, 기구를 제3자에게 양도담보로 제공하였다든가 또는 타인 소유의 기계를 임차하여 공장에 설치한 경우에 저당권자가 선의로 이러한 기계가 공장 소유자의 소유에 속한다고 믿고 저당권을 설정하여도 저당권의 효력은 기계, 기구에 미치지 않는다.

 

㉢ 또 그 목록에 기재되어 있는 동산이 점유개정의 방법에 의하여 이미 양도담보에 제공되어 있는 것인 경우에도 그 동산은 제3자인 저당권자와의 관계에 있어서는 양도담보권자의 소유에 속하므로, 마찬가지로 공장 및 광업재단 저당법에 의한 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대법원 1998. 10. 12.자 98그64 결정, 대법원 2003. 9. 26. 선고 2003다29036 판결).

 

㈒ 분할경매신청 불가

 

① 일괄매각

 

㉠ 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물은 거기에 설치된 공장공용물과 분리하여 경매할 수 없으며, 저당권의 실행에 있어서도 그 부동산과 공장공용물에 대하여는 반드시 일괄하여 경매신청을 하고, 그 최저매각가격도 일괄하여 정하며, 매각허가도 일괄하여 하여야 한다(대법원 1965. 7. 21.자 65마950 결정, 대법원 1969. 11. 28.자 69마908 결정, 대법원 1969. 12. 9.자 69마920 결정, 대법원 1970. 1. 14.자 69마1213 결정, 대법원 1971. 2. 19.자 70마935 결정, 대법원 1972. 6. 16.자 71마546 결정, 대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정, 대법원 1985. 3. 14.자 마84 718 결정 등).

 

㉡ 공장 및 광업재단 저당법 제3조, 제4조, 제6조 제1항 및 제8조의 규정들을 모아보면 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 이에 첨가하여 비치된 기계·기구 등 공장의 가동, 운영에 제공되는 물건들은 모두 일체가 되어야만 비로소 기업시설로서의 특수한 가치를 발휘하게 되므로 공장저당은 위와 같은 특수한 가치를 파악하여 담보화하려는 데 그 목적이 있다 할 것이므로 토지, 건물 및 기계, 기구 등이 일단 공장시설로서 공장저당의 목적이 된 이상, 저당권자의 보호를 위해서 뿐만 아니라 채무자 또는 소유자를 위해서도 그 공장저당의 목적물인 토지와 건물 및 기계, 기구 등이 분리되지 않고 일괄매각이 됨으로써 일체를 이루고 있는 그 특수한 가치를 보유하게 될 것이고 또 이것이 사회적 경제적으로도 유익하다(대법원 1969. 12. 9.자 69마920 결정, 대법원 1971. 2. 19.자 70 935 결정, 대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정, 대법원 2001. 8. 24. 자 2001마3867 결정).

 

㉢ 공장저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우 공장공용물은 법률적으로 공장부동산의 일부로 간주되므로 공장저당권의 목적인 공장부동산과 공장공용물은 반드시 일괄하여 경매하여야 하고(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정, 대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정), 저당권자가 마음대로 일부만을 선택하여 경매신청을 하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1969. 12. 9.자 69마920 결정).

근저당권자가 공장저당권의 목적이 된 부동산과 기계·기구를 분리하여 매각하면 더 고가로 매수할 수 있다면서 분리매각을 신청하더라도 이러한 사정만으로는 공장부동산과 공장공용물을 분리하여 매각할 수는 없다.

 

㉣ 저당권자가 경매절차 중에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기재 물건 중 일부에 대하여 경매신청을 취하하더라도 이를 분리할 수는 없고 일괄하여 경매절차를 진행시켜야 한다.

 

㉤ 다만 공장저당권의 효력이 미치는 공장공용물 중 법률상의 이유 또는 사실상의 이유로 저당권을 실행할 수 없는 물건이 있는 때에는 이를 제외하고 나머지 물건에 대하여서만 경매신청을 할 수 있다(대법원 1965. 12. 29.자 65마950 결정, 대법원 1966. 7. 27.자 66마714 결정).

 

㉥ 또한 저당권자가 공장부동산만으로 또는 공장부동산과 공장공용물의 일부만으로 채권의 만족이 가능하여 나머지 부분에 대하여서는 저당권을 실행할 의사가 없는 때에는 공장저당법 제9조의 규정에 의하여 공장공용물 일부를 분리한 다음 공장부동산과 나머지 공장공용물에 대하여서만 경매신청을 할 수도 있다.

 

② 공장저당의 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리 하는 경우

 

㉠ 공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장저당의 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리한다고 하더라도 공장저당의 목적물은 이를 일괄매각을 해야 한다는 이론에는 아무런 차이가 없다(대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정).

 

㉡ 이와 같이 소유자가 다른 경우에도 일괄매각이 가능한 것은 그러한 소유자가 공장저당의 저당물로 자신의 소유물을 제공하여 그 물건에 공장저당이 설정된 경우이고, 공장 및 광업재단 저당법 제3조, 제4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있다고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는 위 저당권의 효력이 미칠 수 없으므로, 그 물건에 대하여는 일괄매각을 할 수 없다(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정).

 

③ 보통저당권 설정 후 공장저당된 경우에 보통저당권에 기한 경매신청이 있는 경우

 

㉠ 공장에 속하는 토지 또는 건물에 관하여 선순위 또는 후순위의 보통저당권이 설정되어 있는 경우에 이러한 보통저당권자가 경매신청을 하는 때에도 위 경매에 의하여 목적부동산은 그 공장공용물과 함께 매각되어야 하므로 그 신청 시에 기계, 기구 목록도 함께 제출하여 신청하여야 한다.

이때에 보통저당권자가 목록을 제출하지 않아 그 토지나 건물에 대하여만 경매개시결정을 하였다 하더라도 그 개시결정에 따른 압류의 효력은 그 공장공용물에도 미친다.

 

㉡ 판례도, “토지, 건물에 대한 보통저당권이 설정되어 있고 토지, 건물 위에 공장저당법 제7조(현행 공장 및 광업재단 저당법 제6조, 이하 같음)에 의한 공장저당권이 설정되어 있을 경우 보통 저당권자가 토지, 건물에 대한 경매신청을 하면 경매법원으로서는 공장저당법 제7조에서 정한 목록에 기재된 기계, 기구 등이 공장저당법(4조, 5조)에 의한 저당권의 목적이기 때문에 위 토지 또는 건물과 더불어 그 기계, 기구 등도 경매하여야 할 것이며, 토지나 건물만을 경매할 수는 없다.”고 한다(대법원 1972. 6. 16.자 71마546 결정).

 

㉢ 보통저당권자 외에 일반채권자의 강제경매신청이 있는 경우에도 해당 물건에 다른 공장저당이 설정되어 있는 경우에는 경매로 인해 공장저당이 같이 실행되므로 등기기록상 공장저당이 있는 경우 경매신청서에 공장저당에 포함되어 있는 모든 기계, 기구 목록이 제출되어 있는지 확인을 해야 한다.

만약 기계, 기구 목록 번호 확인하여 미제출된 것이 있으면 보정명령을 해야 한다.

 

[보정명령 예시]

매각대상 부동산에 다른 채권자의 공장저당권이 설정되어 있어 이 사건으로 함께 실행되어야 하므로 해당 공장저당권의 기계·기구목록(530호, 373호)을 제출하시기 바랍니다.

 

㉣ 다만 이 경우 보통저당권자의 저당권의 효력은 공장에 설치된 기계·기구 그 밖의 공장의 공용물에는 미치지 않으므로 그 기계·기구 등의 매각대금에서 우선변제 받을 권리는 없다.

 

④ 경매목적물인 부동산 지상에 있는 다른 공장저당권자의 공용물

 

공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없으므로, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄매각하여야 한다(대법원 1992. 8. 29.자 92마576 결정, 대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정).

 

⑤ 공장의 공용물 등이 없는 토지에 공장저당이 있는 경우도 일괄매각 대상인지 여부

 

판례는 다수의 토지를 공장저당의 대상으로 일괄매각을 하기 위해서는 다수의 토지 가운데 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에만 일괄매각을 할 수 있다고 한다(대법원 1969. 11. 28.자 69마908 결정, 대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정, 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정, 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정).

 

⑥ 공유지분에 설정된 공장저당권에 기한 임의경매 또는 일부 공유자에 대한 강제경매를 신청한 경우

 

㉠ 공유지분에 설정된 공장저당권이 다른 공유지분에도 공동저당으로 설정되어 있는 경우에는 분할매각 해야 할 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 일체로서 경매개시결정을 하고 매각을 해야 한다.

따라서 매각신청하지 않은 공유지분도 매각대상에 포함시키고 전체에 대한 경매개시결정을 한 후 매각절차 진행한다.

 

㉡ 공장저당의 목적인 부동산의 공유자 중 1인의 채권자가 강제경매신청을 한 경우에도 공장저당권이 전부 실행되므로 특별한 사정이 없는 한 공장저당권이 설정된 부동산 전부에 대해 경매개시결정을 하여 매각절차를 진행하여야 한다.

 

㉢ 한편, 공유지분에 설정된 공장저당권이 다른 공유지분에 공동저당으로 설정되지 않은 경우에는 다른 공유지분과 독립한 공장저당이므로 해당 공유지분에 대해서만 경매개시결정 후 매각절차를 진행한다.

 

⑦ 기계·기구목록상 기계·기구와 실제 소재하는 기계·기구가 동일성이 없는 경우

 

기계·기구목록에 따라 매각물건명세서를 작성하고 감정평가를 하였는데 실제 동일성이 없는 물건으로 교체되어 기계·기구목록상 기계·기구는 현존하지 않는 경우에는 매각물건명세서 작성 및 최저매각가격 결정에 중대한 하자가 있게 되므로(대법원 1993. 4. 6.자 93마116 결정) 등기기록상 공장저당권이 설정되어 있는 경우 현황조사 또는 감정평가 시 기계·기구목록을 확인하여 현장에 실제 소재하는 기계·기구와의 동일성 및 소재 여부를 정확히 파악하는 것이 중요하다.

만약 소재 등이 불명확한 경우에는 집행법원은 관계인의 심문 등을 통해 기계·기구의 소재 및 동일성을 명확히 확인하여야 한다.

 

㈓ 공장저당부동산의 일부에 대한 경매신청

 

① 채권자 甲이 채무자 乙 소유의 부동산에 대하여 강제경매신청을 하였는데, 乙 소유의 A부동산과 丙 소유의 B부동산에 丁의 공장저당이 설정되어 있는 사안에서, ㉠ 채권자 甲이 부동산의 B소유자인 丙에 대한 집행권원이 없어도 공장저당 목적물의 일체성에 따라서 A, B부동산 및 기계·기구에 대하여 경매개시결정을 하여야 하는지, ㉡ 만일 위 사례에서 A부동산에만 설정된 후순위 근저당권자 戊가 임의경매신청을 하는 경우에는 어떻게 하여야 하는지 의문이 들 수 있다.

이는 신청채권자의 근저당권이 설정된 부동산에 다른 채권자의 공장저당권이 설정되어 있는데 그 공장저당권이 공동담보로 신청채권자의 근저당권이 설정되어 있지 않는 부동산에도 설정되어 있는 경우에도 마찬가지이다.

 

② 공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없고, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄경매하여야 하는 것이므로(대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정), 이러한 법리는 강제경매의 대상이 된 부동산의 경우에도 마찬가지이다.

 

③ 그러나 공장 및 광업재단 저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 않은 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않으면 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에는 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에만 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정, 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정 등).

 

④ ㉠ 따라서 위 두 경우 모두 A부동산과 B부동산이 인접하여 일체로서 하나의 공장으로 활용되고 있다면 甲의 乙 소유 A부동산에 대한 강제경매신청이나 戊의 A부동산에 대한 일반근저당권의 실행으로 A, B부동산에 설정된 丁의 공장저당도 실행되게 되는 것이므로 丙 소유 B부동산도 일괄하여 경매되어야 하고, 만일 A부동산과 B부동산이 떨어져 있고 일체로서 하나의 공장으로 활용되는 것이 아니라면 丙 소유 B부동산에 대해서까지’일괄하여 경매를 할 수는 없다.

 

㉡ 다만 공장저당이 설정된 각 부동산이 인접하여 일체로서 하나의 공장으로 활용되고 있는지는 경매개시결정단계에서 확인하기가 쉽지 않으므로 어느 정도 소명만 되면 일단 경매개시결정을 한 후 감정평가와 현황조사를 통해 각 부동산이 인접하여 일체로서 하나의 공장으로 활용되고 있는 경우에 해당하는지 여부를 확인한 후 절차 계속 진행 또는 개시결정 취소기각 여부를 검토해야 할 것이다. 따라서 등기사항증명서상 매각대상 부동산에 설정된 공장저당이 신청채권자의 경매신청권이 없는 부동산에도 공동담보로 되어 있는 경우 위 부동산도 매각대상에 포함되는지 여부를 확인하기 위해 보정명령을 할 필요가 있다.

 

[보정명령 예시(신청채권자가 경매신청권이 없는 부동산을 공장저당이 공동담보로 설정되었다는 이유로 매각대상에 포함시킨 경우)]

신청채권자의 근저당권이 설정되지 않은 목록6.도 매각대상에 포함하는 근거를 소명하시기 바랍니다(법적 근거나 목록6.이 나머지 매각물건과 인접하여 일체로서 하나의 공장으로 활용되고 있다는 사정 등을 소명하시기 바랍니다).

 

[보정명령 예시(신청채권자가 공장저당이 공동담보로 설정되어 있는 경매신청권이 없는 부동산을 매각대상에 포함시키지 않은 경우)]

매각부동산에 설정되어 있는 공장저당이 매각대상으로 지정하지 않은 부동산에도 공동담보로 설정되어 있는 것으로 보이므로 위 부동산들이 매각물건과 인접하여 일체로서 하나의 공장으로 활용되고 있는지 여부를 소명하고, 이에 해당하는 경우 이 사건 매각대상에 포함시키는 것을 검토하시기 바랍니다.

 

㈔ 경매개시결정에 공장공용물의 표시를 누락한 경우

 

① 공장저당의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정을 함에 있어서는 통상 토지 또는 건물의 목록과 함께 그 부가물이나 설치물 등에 관한 목록도 같이 철하여 결정을 하고 있으나, 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 않거나 경매목적물의 감정평가와 물건명세서에서 이를 누락한 경우에도 공장공용물은 일괄매각되는 것이므로(대법원 2000. 4. 14.자 99마2273 결정) 이를 빠뜨리고 토지 또는 건물에 관하여서만 개시결정을 한 경우에도 그 개시결정에 의한 압류의 효력은 그 토지 또는 건물의 부가물이나 설치물 등에도 당연히 미친다(공장 및 광업재단 저당법 8조. 대법원 1969. 11. 26.자 69마1086 결정).

☞ 공장 및 광업재단 저당법 제8조 제1항에 의하면, 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물(이하 ‘공장부동산’이라 한다)에 대한 압류 등은 당해 토지 또는 건물에 설치된 기계), 기구 그 밖의 공장의 공용물(이하 ‘공장공용물’이라 한다)에 미친다. 여기에서 말하는 압류 등은 저당권자에 의한 것뿐만 아니라 일반채권자에 의한 것도 포함한다. 이와 같이 공장 및 광업재단 저당법 제8조는 저당권의 효력이 기계, 기구 등에 미치는 경우에 그 집행의 불가분성을 규정하고 있으므로(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다20174 판결), 공장부동산에 대하여 경매개시결정이 되면 집행법원은 공장부동산 뿐만 아니라 공장공용물인 기계, 기구 등도 함께 경매하여야 한다(대법원 1969. 12. 9.자 69마920 결정). 같은 법 제8조가 공장부동산과 공장공용물의 집행의 불가분성을 규정한 것은, 일단 공장시설이 공당저당의 목적이 된 이상, 저당권자의 보호를 위하여서 뿐만 아니라, 채무자 또는 저당권설정자를 위하여서도 토지 또는 건물과 기계·기구 등이 일체를 이룸으로서 가지고 있는 가치는 보유하여야 할 것이며, 또 그 설비가 개개로 분리되지 않고 일체로써 경매되는 것이 사회적, 경제적으로도 유익하기 때문이다(대법원 1969. 12. 9.자 69마920 결정).

 

② 따라서 경매개시결정을 경정하거나 누락된 부가물이나 설치물 등에 대하여 따로 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고, 이를 함께 평가시켜 경매를 하면 충분하며, 그 매각허가결정에서 공장공용물을 그 목적물에서 누락한 경우 이를 보충하는 경정결정을 하면 된다(대법원 2000. 4. 14.자 99마2273 결정).

 

③ 공장저당권의 설정 후에 그 매각부동산에 설치된 기계·기구 그 밖의 공장의 공용물도 경매신청서에 표시되어야 하는가는 저당권설정 후에 설치 공용된 물건 즉, 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 목록에 기재되지 않은 물건에도 공장저당권의 효력이 미치는가 여부에 따라 달라진다.

공장에 속하는 토지나 건물의 부가물, 설치물 또는 공장공용물에 대하여는 그 부가 또는 설치가 공장저당권설정의 전후를 묻지 않고 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 목록에 기재되어 있는 한 공장저당권의 효력이 미치므로(대법원 1968. 7. 24.자 68마610 결정, 대법원 1969. 11. 26.자 69마1086 결정), 저당권설정 후에 부가 설치된 물건도 경매신청서에 적어야 할 것이다.

 

④ 한편, 근저당권자가 공장저당권의 목적물 중 일부를 임의로 선택하여 경매를 신청하는 것은 허용되지 않고 공장 및 광업재단 저당법 제9조에 따라 분리절차를 해야만 일부를 제외하고 경매 실행을 할 수 있다.

 

⑤ 따라서 위 규정에 따라 공장저당의 기계·기구목록에서 분리된 것으로 나오는 기계·기구는 매각대상에서 제외하고 경매개시결정 등에 기계·기구목록을 첨부할 때 분리된 기계·기구는 제외하여야 한다.

 

㈕ 소재불명된 기구를 평가하지 않은 경우

 

① 기계·기구목록에 기재된 기계·기구를 채무자가 임의로 처분하여 소재불명인 경우 저당권자는 공장 및 광업재단 저당법 제7조에 따라 저당권의 추급력을 행사할 수 있다(다만 같은 조 단서에 따라 제3자가 선의취득한 경우 제외).

감정인이 일부 경매대상 물건(기계·기구 중 일부)에 대하여 소재불명이라 하여 평가하지 못한 경우 그 소재불명의 원인이나 경위, 추급에 의한 원상회복의 가능 여부를 기록상 알 수 없고 저당권자나 소유자가 추급권을 행사하지도 않은 상황이라면 집행법원이 추급의 가능 여부를 조사하여 추급할 책무가 있는 것도 아니므로, 집행법원 입장에선 선의취득 여부도 불확실하고 근저당권자가 현실적으로 추급력을 행사하여 기계·기구를 원상회복 시키지 않은 이상 매각물건명세서에 소재불명임을 기재하고 매각절차를 진행할 수밖에 없을 것이다.

 

② 추급력 행사 관련한 문제는 추후 관련 당사자 간에 불법행위나 부당이득의 문제로 해결해야 할 것이다.

집행법원이 추급권의 행사 없이 사실상 현존하는 물건에 대하여 매각절차를 진행하였다 하여 중대한 하자가 있다고 할 수 없다(대법원 1966. 7. 27.자 66마714 결정, 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정, 대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정).

 

③ 또 일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 누락부분의 가액, 후순위 근저당권자의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 매각을 불허해야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것이다(대법원 1997. 5. 29.자 96 1212 결정, 대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정, 대법원 2007. 5. 18.자 2006마508 결정 등).

 

④ 현황조사보고서에 기재된 현존 담보가 감정평가서에 누락되어 있다 하여도 그 담보의 가액이 담보물의 총 평가액에 비하여 과소한 경우에는 이를 이유로 매각을 불허해서는 안 된다.

그와 반대로 현황조사보고서에 소재불명으로 되어 있는 담보가 감정평가서에는 현존하는 것으로 평가에 포함되어 있는 경우에는 채무자에게는 아무 불이익이 없으므로 채무자가 제기한 이의절차에서 그 불일치를 이유로 매각을 불허할 수 없다(대법원 2006. 10. 16.자 2006마566 결정).

 

㈖ 공장 및 광업재단 저당법에 의한 저당권의 목적물인 토지와 건물 및 거기에 설치된 기계·기구의 경매대가를 동시에 배당하는 경우

 

① 민법 제368조 제1항은 동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정하도록 규정하고 있다.

 

② 위 조항은 저당목적물이 수 개의 부동산인 경우만이 아니라 공장 및 광업재단 저당법에 의한 저당권의 목적물인 토지와 건물 및 거기에 설치된 기계·기구의 경매대가를 동시에 배당하는 경우에도 적용 및 준용된다.

 

③ 이러한 법리는 선순위 근저당권자가 토지에 대한 단독 근저당권을 취득한 시점과 그 단독 근저당권을 공장 및 광업재단 저당법에 의하여 공장에 속하는 동일한 토지와 그 지상의 건물 및 기계·기구에 대한 공동근저당권으로 변경하여 취득한 시점과의 사이에 후순위 근저당권자가 토지에 대한 근저당권을 취득한 경우에도 마찬가지로 적용 및 준용된다(대법원 1998. 4. 24. 선고 97다51650 판결).