【부동산경매(강제경매)의 대상】《공장재단, 광업재단, 광업권, 어업권 및 양식업권, 소유권보존등기된 입목, 체비지, 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기, 용익물권 등(지상권 및 그 공유지분, 지역권, 저당권, 전세권)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【부동산경매(강제경매)의 대상】《공장재단, 광업재단, 광업권, 어업권 및 양식업권, 소유권보존등기된 입목, 체비지, 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기, 용익물권 등(지상권 및 그 공유지분, 지역권, 저당권, 전세권)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《부동산경매(강제경매)의 대상 : 공장재단, 광업재단, 광업권, 어업권 및 양식업권, 소유권보존등기된 입목, 체비지, 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기, 용익물권 등(지상권 및 그 공유지분, 지역권, 저당권, 전세권)》 [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.24-26 참조]

 

I. 공장재단, 광업재단

 

공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장재단 및 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되어 강제경매의 대상이 된다(공장 및 광업재단 저당법 제12조 제1항, 제54조).

즉 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계·기구 등 동산이라 하더라도 유체동산에 대한 집행이 될 수 없고 그 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권 등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 방법에 의하여 경매를 할 수 있을 뿐이다. 매각부동산이 공장재단, 광업재단의 일부를 구성하고 있을 때에는 이에 대한 개별집행은 금지되므로 재단의 일부에 속함이 드러난 경우에는 매각절차를 취소하여야 한다(공장 및 광업재단 저당법 제14조, 제54조).

● 공장 및 광업재단 저당법 제12조(공장재단의 단일성 등)

① 공장재단은 1개의 부동산으로 본다 1

● 공장 및 광업재단 저당법 제54조(공장재단 규정의 준용)

광업재단에 관하여는 이 장에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 제2장의 공장재단에 관한 규정을 준용한다. 이 경우 “공장재단”은 “광업재단”으로 본다.

● 공장 및 광업재단 저당법 제14조(공장재단 구성물의 양도 등 금지)

공장재단의 구성물은 공장재단과 분리하여 양도하거나 소유권 외의 권리, 압류, 가압류 또는 가처분의 목적으로 하지 못한다. 다만, 저당권자가 동의한 경우에는 임대차의 목적물로 할 수 있다.

 

II. 광업권, 어업권, 양식업권

 

⑴ ㈎ 광업권, 어업권 및 양식업권은 법률상 부동산으로 취급되므로(광업법 제10조 제1항), 수산업법(제16조 제2항), 양식산업발전법(제28조 제2항) 이들은 강제경매의 대상으로 된다.

● 광업법 제10조(광업권의 성질)

① 광업권은 물권으로 하고, 이 법에서 따로 정한 경우 외에는 부동산에 관하여 민법과 그 밖의 법령에서 정하는 사항을 준용한다.

② 광업권은 광업의 합리적 개발이나 다른 공익과의 조절을 위하여 이 법이 규정하는 바에 따라 제한할 수 있다.

● 수산업법 제16조(어업권의 취득과 성질)

① 제8조에 따라 어업면허를 받은 자와 제19조에 따라 어업권을 이전받거나 분할받은 자는 제17조의 어업권원부에 등록을 함으로써 어업권을 취득한다.

② 어업권은 물권으로 하며, 이 법에서 정한 것 외에는 민법 중 토지에 관한 규정을 준용한다.

③ 어업권과 이를 목적으로 하는 권리에 관하여는 민법 중 질권에 관한 규정을 적용하지 아니 한다.

④ 법인이 아닌 어촌계가 취득한 어업권은 그 어촌계의 총유로 한다.

● 양식산업발전법 제28조(양식업권의 취득 등)

① 제10조에 따른 면허를 받은 자와 제30조에 따라 양식업권을 이전받거나 분할받은 자는 원부에 등록을 함으로써 양식업권을 취득한다.

② 양식업권은 물권으로 하며, 이 법에서 정한 것 외에는 민법 중 토지에 관한 규정을 준용한다.

③ 양식업권과 이를 목적으로 하는 권리에 관하여는 민법 중 질권에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

④ 법인이 아닌 어촌계나 내수면어업계가 취득한 양식업권은 그 어촌계나 내수면어업계의 총유로 한다.

 

㈏ 그러나 공동광업권자의 지분은 다른 공동광업권자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로(광업법 제30조 제2항) 그 지분은 그 밖의 재산권 집행의 대상이 되는 것은 별론으로 하고 강제경매의 대상이 되지 않는다(재민 63-16).

● 광업법 제30조(공동광업권자)

① 광업권을 공동소유하는 자(이하 “공동광업권자”라 한다)의 대표자 신고·지정·변경 등에 관하여는 제17조를 준용한다. 이 경우 “공동광업출원인”을 “공동광업권자”로 본다.

② 공동광업권자의 광업권의 지분은 다른 공동광업권자의 동의 없이는 양도하거나 조광권 또는 저당권의 목적으로 할 수 없다.

● 재판예규 제35호 공동광업권 지분의 강제경매 가부(재민 63-16)

문 공동 광업권의 지분을 강제경매의 목적으로 할 수 있는가 또는 할 수 없는가

답 공동 광업권의 지분을 강제경매의 목적으로 할 수 없다. 광업법에 의하면 공동 광업권자는 조합계약을 한것으로 간주되므로 광업권은 공동 광업권자의 합유에 속하며 따라서 그 지분의 처분에는 공동광업권자의 전원의 동의가 필요한 것이므로 그 처분에 관한 강제경매는 할 수 없다.

 

㈐ 어업권 및 양식업권의 공유자도 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분할 수 없으므로(수산업법 제23조 제1항, 양식산업발전법 제33조 제1항) 다른 공유자의 동의가 없는 한 그 지분은 강제경매의 대상은 되지 않지만[☞ 공동어업권의 경우, 다른 공유자의 동의가 없으면 수산업법 제23조 제1항에 다른 공유자의 동의 없이 지분을 처분할 수 없다는 규정이 있지만, 같은 조 제3항에 동의 간주규정을 두고 있는 점에 비추어 보면, 공동어업권자 사이의 인적관계가 일반의 공유자 사이와는 달리 상호 의존관계에 있어 공동어업권자의 지분 처분에 일정한 절차적 제한을 둔 것에 불과하다는 이유로 그 공동어업권 지분자체에 대하여 경매를 금지한 것이 아니라는 견해가 있다. 어업권 공유지분에 대한 강제경매가 가능하다고 보는 견해에 따를 경우에도 다른 공유자의 동의를 경매개시요건으로 볼 것인지(특허권의 공유지분에 대한 대법원 2012. 4. 16.자 2011마2412 결정 참조), 아니면 매각허가 내지 소유권취득요건으로 볼 것인지는 의견이 나뉠 수 있다], 담보권 실행을 위한 경매의 대상은 될 수 있다(수산업법 제23조 제1항 단서, 양식산업발전법 제33조 제1항 단서).

● 수산업법 제23조(공유자의 동의)

① 어업권의 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분하거나 담보로 제공할 수 없다. 다만, 「민사집행법」 제264조에 따른 매각의 경우에는 그러하지 아니하다.

● 양식산업발전법 제33조(공유자의 동의)

① 양식업권의 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분하거나 담보로 제공할 수 없다. 다만, 「민사집행법」 제264조에 따른 매각의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

⑵ 어업의 면허가 취소된 경우 그 어업권의 저당권자로 등록된 자는 통지를 받은 다음 날부터 계산하기 시작하여 30일 이내에 어업권의 경매를 신청할 수 있다(수산업법 제26조 제1항).

 

III. 소유권보존등기된 입목

 

소유권보존등기된 입목은 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상으로 된다(입목법 제3조 제1항, 제22조).

● 입목에 관한 법률 제22조(산림보험)

① 입목을 저당권의 목적으로 하고자 하는 자는 그 입목에 대하여 보험(농업협동조합법, 산림조합법에 따른 공제를 포함한다. 이하 같다)에 가입하여야 한다.

② 제1항에 따른 보험의 내용은 대통령령으로 정한다.

 

IV. 체비지

 

⑴ ㈎ 체비지(替費地)란 도시개발사업의 시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하거나 사업계획이 정한 목적을 달성하기 위하여 일정한 토지를 종전의 토지에 대한 환지로 지정하지 않고 시행자의 소유로 귀속시켜 매각처분할 수 있게 한 토지를 말한다(도시개발법 제34조 제1항 참조).

● 도시개발법 제34조(체비지 등)

① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

 

㈏ 도시개발사업에 필요한 비용은 원칙적으로 시행자가 부담해야 하는데, 시행자가 도시개발사업에 필요한 비용을 조달하는 방법으로서는 자금의 차입이나 토지소유자들의 부담금 등이 있을 수 있지만, 현실적으로 도시개발사업의 비용조달은 대부분 체비지 처분을 통해 마련하고 있다.

 

⑵ 구 토지구획정리사업법(2000. 7. 1. 폐지된 것을 의미한다. 이하 같다)은, 환지처분이 있기 전까지 시행지구 내에 있는 토지소유권의 변동이 없다고 규정하면서도 환지처분 전에도 시행자가 체비지를 처분할 수 있다고 규정하였는데, 판례(대법원 1996. 2. 23. 선고 94다31280 판결 등)는, “토지구획정리사업법 제54조, 제57조 제4항, 제62 제6항의 규정에 의하여 환지처분 전에 구획정리사업시행자가 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우, 매수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면, 그 매수인은 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하였다가 환지처분 공고 다음날에 같은 법에 의하여 원시적으로 소유권을 취득하게 된다.”고 하므로, 환지처분공고 전에는 단순한 사용·수익권에 불과하여 부동산강제집행은 불가능하다.

부동산강제집행은 등기할 수 있는 것을 전제로 하고 있는데, 사용·수익권과 같이 등기할 수 없는 경우에는 매각 이후 소유권이전이 불가능하기 때문이다.

환지처분공고 이후에는 소유권을 원시적으로 취득하므로 대위등기를 통하여 부동산경매가 가능하다.

 

⑶ 2000. 1. 28. 계획적이고 체계적인 도시개발을 진행한다는 등의 목적으로 구 토지구획정리사업법이 폐지되고 도시개발법이 제정되었다. 환지 방식에 의한 도시개발사업의 경우 도시개발법의 관련 규정 대부분이 기존 토지구획정리사업법의 규정과 유사하므로 도시개발법의 제정에도 불구하고 경과규정에 의하여 구 토지구획정리사업법이 적용되는 경우에는 시행자는 환지 예정지 지정을 통해 체비지 예정지에 대한 물권 유사의 사용·수익권을 취득한다는 점에 대해서는 현재 별다른 이설이 없다.

물권 유사의 사용·수익권은 민사집행법 제251조에서 말하는 ‘그 밖의 재산권’으로서 특별현금화하여야 한다는 것이 일반적인 견해이고, 실무 역시 그 밖의 재산권으로 특별현금화절차를 통해 강제집행하는 것으로 보인다.

 

⑷ 따라서 체비지는 환지되어 체비지 대장상 명의자가 원시취득하기 전까지는 부동산이 아니고, 체비지 대장상의 권리자가 가지는 것은 물권 유사의 사용수익권이므로, 그 밖의 재산권으로서 특별현금화하여야 한다.

 

⑸ 한편, 도시개발법 제42조 제5항은, “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취

득한다. 다만 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있는데, 이와 관련해선 위 도시개발법 제42조 제5항 단서 때문에 도시개발법상의 체비지 매수인의 경우에는 더 이상 구 토지구획정리사업법상의 판례의 법리에 의할 수 없고, 부동산에 관한 매매계약을 체결한 매수인즉, 채권자로서 환지처분 후에도 시행자에 대하여 단순히 체비지에 대한 소유권이전등기청구권만을 갖는다고 보는 견해가 있다.

이에 의하면 집행대상을 달리 파악하게 되므로 집행방법도 다소 다르게 될 것이다.

그러나 위 도시개발법 제42조 제5항 단서의 입법적 문제점을 지적하며, 도시개발법이 개정되기 전까지는 기존 판례 법리를 최대한 유지하여 법률분쟁을 해결할 필요가 있다고 하는 견해도 있다.

 

V. 지상권 등

 

1. 지상권 및 그 공유지분 (= 부동산집행의 절차에 의함)

 

금전채권에 기초한 강제집행에서 지상권 및 그 공유지분은 부동산으로 본다(민사집행규칙 제40조).

지상권은 부동산의 공유지분 민사집행법 제139조)과 마찬가지로 부동산 자체는 아니지만, 부동산을 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되므로 부동산집행의 절차에 의하도록 규정하였다.

 

2. 지역권, 저당권의 경우

 

부동산에 대한 용익물권 중 지역권은 요역지의 소유권에 부종하며(민법 제292조 제1항), 요역지와 분리하여 처분할 수 없으므로(같은 조 제2항), 독립하여 부동산집행의 대상이 되지 않는다.

저당권은 피담보채권에 부종하므로 피담보채권과 분리하여 따로 강제집행의 목적재산이 될 여지는 없다(민법 제361조).

 

3. 전세권에 대한 집행방법

 

⑴ 등기된 전세권 중 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대하여는 전세권 자체에 대하여 그 밖의 재산권에 대한 집행방법(민사집행법 제251조 제1항)에 의하고, 존속기간이 만료되거나 합의 해지된 전세권에 대하여는 전세금반환채권(전세권부 채권)에 대하여 압류 및 추심명령 또는 압류 및 전부명령을 받아 집행한다.

 

⑵ 반면 전세권에 대하여 설정된 저당권의 실행방법과 관련하여서는 ① 전세권의 존속기간이 만료되지 않은 경우에는 부동산매각절차에 따라야 하지만(대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정), ② 전세권의 존속기간이 만료된 경우에는 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우는 민법 제370조, 제342조 및 민사집행법 제273조 제2항에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 압류 및 전부명령을 받는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있을 뿐이다(대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다46260, 53879 판결, 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65396 판결).

 

4. 부동산환매권 등

 

채권담보를 목적으로 하는 가등기상의 권리, 부동산환매권 등은 모두 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 대상이 될 수 있을 뿐이고 부동산집행의 목적은 되지 않

는다.

 

VI. 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기

 

자동차관리법에 따라 등록된 자동차, 건설기계관리법에 따라 등록된 건설기계, ‘자동차 등 특정동산 저당법’의 적용을 받는 소형선박, 항공안전법에 따라 등록된 항공기와 경량항공기는 실체법상으로 동산임에는 틀림없으나 그 특수성에 비추어 등록된 자동차와 건설기계 및 소형선박에 대한 강제집행은 민사집행규칙에 특별한 규정이 없으면 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따르고 민사집행규칙 제108조, 제130조 제1항, 등록된 항공기와 경량항공기에 대한 강제집행은 선박에 대한 강제집행의 예에 따라 실시한다(같은 규칙 제106조).

 

 

 

 

【부동산경매의 대상】《공장재단, 광업재단, 광업권, 어업권 및 양식업권, 소유권보존등기된 입목, 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기, 용익물권 등》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《공장재단, 광업재단, 광업권, 어업권 및 양식업권, 소유권보존등기된 입목, 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기, 용익물권 등》 [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.24-26 참조]

 

1. 공장재단, 광업재단

 

‘공장 및 광업재단 저당법’에 의한 공장재단 및 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되어 강제경매의 대상이 된다(공장저당 12조 1항, 54조).

즉 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계·기구 등은 동산이라 하더라도 유체동산집행의 대상이 될 수 없고 그 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권 등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 방법에 의하여 경매를 할 수 있을 뿐이다.

매각부동산이 공장재단, 광업재단의 일부를 구성하고 있을 때에는 이에 대한 개별집행은 금지되므로 재단의 일부에 속함이 드러난 경우에는 매각절차를 취소하여야 한다(공장저당 14조, 54조).

 

2. 광업권, 어업권 및 양식업권

 

광업권, 어업권 및 양식업권은 법률상 부동산으로 취급되므로(광업 10조 1항, 수산업 16조 2항, 양식산업발전법(2019. 8. 27. 제정·공포, 2020. 8. 28. 시행, 이하 같음) 28조 2항) 이들은 강제경매의 대상이 된다.

그러나 공동광업권자의 지분은 다른 공동광업 권자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로(광업 30조 2항), 그 지분 은 그 밖의 재산권집행의 대상이 되는 것은 별론으로 하고 강제경매의 대상이 되지 않는다(재민 63-1)

어업권 및 양식업권의 공유자도 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분할 수 없으므로(수산업 23조 1항, 양식산업발전법 33조 1항) 그 지분은 강제경매의 대상은 되지 않지만, 담보권실행을 위한 경매의 대상은 될 수 있다(수산업법 23조 1항 단서, 양식산업발전법 33조 1항 단서).

 

3. 소유권보존등기된 입목

 

소유권보존등기 된 입목은 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상이 된다(입목 3조 1항, 23조).

 

4. 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기

 

자동차관리법에 따라 등록된 자동차, 건설기계관리법에 따라 등록된 건설기계, ‘자동차 등 특정동산 저당법’의 적용을 받는 소형선박, 항공안전법에 따라 등록된 항공기와 경량형공기는 실제법상으로 동산임에는 틀림 없으나 그 특수성에 비추어 등록된 지동차와 건설기계 및 소형선박에 대한 강제집행은 민사집행규칙에 특별한 규정이 없으면 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따르고(민집규 108조, 130조 l항), 등록된 항공기와 경량향공기에 대한 강제집행은 선박에 대한 강제집행의 예에 따라 실시한다(민집규 106조).

 

5 용익물권 등

 

금전채권에 기초한 강제집 행에서 지상권 및 그 공유지분은 부동산으로 본다(민집규 40조).

지상권은 부동산의 공유지분(민집 1 39조)과 마찬가지로 부동산 자체는 아니지만, 부동산을 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되므로 부동산집행의 절차에 의하도록 규정하였다.

부동산에 대한 용익물권 중 지역권은 요역지의 소유권에 부종하며(민 292조 1항), 요역지와 분리하여 처분할 수 없으므로(민 292조 2항), 독립하여 부동산집행의 대상이 되지 않는다.

저당권은 피담보채권에 부종하므로 피담보채권과 분리하여 따로 강제집행의 목적재산이 될 여지는 없다(민 361조).

 

등기된 전세권 중 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대하여는 전세권 자체에 대하여 그 밖의 재산권에 대한 집 행방법(민집 251조 1항)에 의하고, 존속기간이 만료되거나 합의해지된 전세권에 대하여는 전세금반환채권(전세권부 채권)에 대하여 압류 및 추심명령 또는 압류 및 전부명령을 받아 집행한다.

 

반면, 전세권에 대하여 설정된 저당권의 실행방법과 관련하여서는 ① 전세권의 존속기간이 만료되지 않은 경우에는 부동산매각절차에 따라야 하지만(대결 1995. 9. 18. 95마684), ② 전세권의 존속기간이 만료된 경우에는 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우는 민법 370조, 342조 및 민사집행법 273조 2항에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 압류 및 전부명령을 받는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있을 뿐이다(대판 2004. 6. 25. 2003다46260, 53879, 대판 2008. 12. 24. 2008다65396).

 

채권담보를 목적으로 하는 가등기상의 권리, 부동산환매권 등은 모두 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 대상이 될 수 있을 뿐이고 부동산집행의 목적은 되지 않는다.