【판례<건축물 용도 변경과 임대인의 의무, 민법 제623조에 따른 임대인의 임대목적물 사용‧수익상태 유지의무(= 무과실책임)>】《민법 제623조에 따른 임대인의 임차목적물 사용·수익상태 ..

【판례<건축물 용도 변경과 임대인의 의무, 민법 제623조에 따른 임대인의 임대목적물 사용‧수익상태 유지의무(= 무과실책임)>】《민법 제623조에 따른 임대인의 임차목적물 사용·수익상태 유지의무가 임대인의 귀책사유 없이 하자가 발생한 경우 면해지는지 여부(소극)(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [임대인이 임대차계약에 따라 임차인에게 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 위반하였다는 이유로 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 구한 사건]

 

【판시사항】

 

[1] 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서를 해석하는 방법

 

[2] 임대인의 임차목적물 인도의무의 내용 / 임대인의 임차목적물 사용ㆍ수익상태 유지의무가 임대인의 귀책사유 없이 하자가 발생한 경우 면해지는지 여부(소극) 및 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 이를 알거나 알 수 있었더라도 마찬가지인지 여부(적극)

 

【판결요지】

 

[1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

 

[2] 임대인은 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.

 

임대인의 임차목적물의 사용ㆍ수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.872-874 참조]

 

가. 사실관계

 

⑴ 소외인(원고의 남동생)은 2012. 5.경 피고 회사와 이 사건 편의점에 관한 임대차계약을 체결하였고, 이는 2018년경까지 계속 갱신되며 유지되었다.

 

⑵ 원고는 2016. 5.경부터 실질적으로 소외인 대신 이 사건 편의점을 운영하면서 피고회사에 차임 등을 지급하여 왔다.

 

⑶ 피고 회사는 2016. 11.경 이 사건 편의점이 위치한 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경하였는데, 이에 따라 그 이전에 영업신고를 하고 담배소매인 지정을 받은 소외인은 계속해서 이 사건 편의점을 운영하고 담배소매업을 할 수 있지만, 원고를 포함한 다른 사람이 새롭게 이 사건 점포를 편의점으로 운영하거나 담배소매인 지정을 받는 것은 불가능해졌다.

 

● 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조(정의)

1. “공장”이란 건축물 또는 공작물, 물품제조공정을 형성하는 기계ㆍ장치 등 제조시설과 그 부대시설(이하 “제조시설등”이라 한다)을 갖추고 대통령령으로 정하는 제조업을 하기 위한 사업장으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 

● 동 시행령 제2조(공장의 범위)

② 법 제2조 제1호에 따른 공장의 범위에 포함되는 것은 다음 각 호와 같다.

1. 제조업을 하는 경우 그 제조시설의 관리ㆍ지원, 종업원의 복지후생을 위하여 해당 공장부지 안에 설치하는 부대시설로서 산업통상자원부령으로 정하는 것

 

● 동 시행규칙 제2조(부대시설의 범위) : 편의점 등 일반인을 대상으로 한 판매시설이 포함되지 않음

 

⑷ 원고는 소외인과 이 사건 편의점에 관한 가맹계약의 양·수도계약을 체결한 다음 피고 회사에 임차인 명의만 변경하여 다시 임대차계약서를 작성해달라고 요청하여, 2018. 7. 20. 피고 회사와 이 사건 임대차계약을 체결하였다.

 

그 과정에서 원고는 물론 피고 회사도 건물용도 변경으로 인해 원고가 이 사건 편의점을 운영하기 어려워졌음을 알지 못했다.

 

⑸ 결국 원고는 이 사건 편의점을 운영할 수 없게 되자, 피고 회사를 상대로 손해배상 및 임대차보증금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

 

⑹ 원심은 피고 회사의 임대목적물 사용‧수익상태 유지의무 위반이 인정되지 않거나 피고 회사가 손해배상책임을 부담하지 않는다는 이유로 손해배상청구를 기각하고 임대차보증금 반 환청구만을 일부 인용하였다.

 

⑺ 그러나 대법원은 민법 제623조에 따른 임대인의 임대목적물 사용‧수익상태 유지의무는 하자 발생에 관하여 임대인에게 귀책사유가 있었는지 여부 및 임대인이 하자 발생사실을 알 고 있었는지 여부와 무관하게 부담하는 것이라는 이유로, 손해배상청구를 기각한 원심을 파기‧환송하였다.

 

나. 쟁점 : 민법 제623조에 따른 임대인의 임대목적물 사용‧수익상태 유지의무(= 무과실책임)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 임대인의 목적물 인도의무의 구체적인 내용, ② 임차목적물에 하자가 발생한 데 임대인의 귀책사유가 없거나 임대인이 그 하자 발생 사실을 사전에 인지하지 못한 경우 임대인의 목적물 사용·수익상태 유지의무가 면제되는지(소극), ③ 임차인이 임차목적물에 하자가 발생한 것을 사전에 인지하거나 인지가능성이 있었던 경우 임대인의 목적물 사용·수익상태 유지의무가 면제되는지(소극)이다.

 

⑵ 임대인은 임차인이 목적물을 사용․수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용․수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용․수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다. 

임대인의 임차목적물의 사용․수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조). 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.

원고가 이 사건 임대차계약에 의하여 정하여진 바에 따라 이 사건 점포를 편의점으로 사용․수익하는 데 장해가 발생한 상황이었으므로 임대인인 피고 회사로서는 그와 같은 장해의 발생에 책임이 있는지 여부나 사전에 그 장해의 발생을 인지하였는지 여부를 떠나 이를 제거할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다. 피고 회사가 당사자가 아닌 위 가맹계약 및 그 양도양수계약상 원고가 부담하는 의무의 내용에 따라 피고 회사의 의무 내용이 달라지지 않는다.

 

⑶ 원고(2012년경 최초 임대차계약은 원고의 동생이 임차인)가 피고 회사로부터 이 사건 점포를 임차하여 편의점 영업을 하였는데, 피고 회사가 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 무단 변경하는 바람에 원고는 편의점가맹업체로부터 가맹계약 해지 통보를 받고 영업을 중단하게 되는 손해를 입었으므로, 그 손해배상과 임대차보증금의 반환을 구하였다.

 

⑷ 원심은 피고 회사가 이 사건 건물의 용도변경으로 원고가 편의점 영업을 하기 어려워졌다는 사실을 알지 못하였다는 점, 원고가 제3자와의 계약상 사전에 이 사건 점포에서 편의점 운영이 가능한지 미리 확인했어야 하는 의무를 부담한다는 점 등을 들어 원고의 손해배상청구를 기각하고 보증금반환청구 중 일부만을 인용하였다.

 

⑸ 대법원은, 그와 같은 원심의 판단에는 임대인의 임대차목적물 사용·수익상태 유지의무에 관한 법리오해가 있다는 이유로 파기환송한 사례이다.

 

3. 대상판결의 내용분석  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.872-874 참조]

 

가. 계약당사자

 

⑴ 이 사건에서 원고는 실질적으로 2016. 5.경부터 소외인 대신 이 사건 편의점을 운영하여 오다가, 기존의 임대차계약서와는 임차인 명의만 다른 계약서를 작성하고 피고 회사와 이 사건 임대차계약을 체결하였다.

 

⑵ 그럼에도 처분문서의 해석상 이 사건 임대차계약의 체결 당사자는 원고이고, 위 계약은 기존에 유지되던 소외인과 피고 회사 사이의 임대차계약과는 엄연히 별개의 계약으로 보아야한다.

 

⑶ 건물의 용도변경 이전부터 실질적으로 원고가 피고 회사와 임대차 관계를 맺고 있었다거나, 반대로 원고가 이 사건 임대차계약의 형식적인 임차인에 불과하다는 취지로 판단하여서는 안 된다.

 

나. 임대인의 임대목적물 사용‧수익상태 유지의무

 

⑴ 관련 규정

 

● 민법 제623조(임대인의 의무) : 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

⑵ 위 규정의 취지

 

통상 임대인의 ‘수선의무’라고 부르는데, 위 조항에 따른 임대인의 의무는 ‘수선’의 개념적인 의미보다 넓은 의무를 포함하고 있다.

 

⑶ 판례의 태도

 

종전부터 판례는 민법 제623조에 따른 임대인의 의무를 엄격하게 인정하여 왔다.

임대차목적물의 훼손에 임대인의 귀책사유가 없는 경우에도 수선의무를 인정하였다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결).

◎ 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 : 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다.

 

⑷ 대상판결의 내용

 

대상판결도 이와 동일한 취지이다.

 

건물용도 변경으로 인해 원고가 임대차계약의 목적에 따라 이 사건 편의점을 사용‧수익할 수 없게 되었는데, 이에 관하여 피고 회사에 귀책사유가 있다고 보기 어려운 상황이었다.

 

그러나 여전히 임대인인 피고 회사는 임대목적물 사용‧수익상태 유지의무를 부담하므로 그 불이행에 따른 손해배상책임이 있다.

 

 

【임대차계약에서 임대인의 의무, 임차인의 의무】《목적물을 사용·수익하게 할 의무 및 수선의무(사용·수익 가능상태 유지의무), 수선의무 배제특약이 있는 경우, 수선의무위반의 효과, 목적물이 훼손된 상태로 임대차가 종료한 경우, 보호의무(안전배려의무) 인정 여부, 차임지급의무, 차임의 증감, 주택 및 상가건물임대차인 경우 차임 등의 증감청구권(증액청구의 시기 및 비율 제한, 월차임전환 시 산정률제한), 주택임대차보호법 제7조 제1항 전문, 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 본문》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 임대차계약에서 임대인의 의무 (= 목적물을 사용·수익하게 할 의무 및 수선의무 [이하 민법교안, 노재호 P.989-1001 참조]

 

가. 의의

 

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(제623조). 따라서 목적물의 상태가 사용·수익에 적합하지 아니하면 임대인은 이를 수선해야 할 적극적인 의무를 부담한다. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624조).

 

나. 사용·수익 가능상태 유지의무

 

⑴ 이는 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는데 필요한 범위에서 인정되는 것이다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결).

◎ 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 : 원심은, 이 사건 공장은 경사가 심한 이 사건 임야에 맞닿은 곳에 설치되어 있었고, 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내릴 가능성이 있음을 예상할 수 있었으므로, 임대인인 피고로서는 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내리더라도 이 사건 공장에 피해가 생기지 아니하도록 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있다고 판단하였으나, 대법원은 호우 당시 이 사건 공장의 임차인인 원고가 피해를 입게 된 직접적인 원인은 예전에 없던 집중호우가 계속된 데 따른 강수량의 누적과 이 사건 임야의 상부에 위치한 ○○중공업 공장의 야적장에서 배수가 제대로 되지 아니하여 그 토지에 설치된 옹벽을 타고 이 사건 임야로 빗물이 추가로 유입되었고 그로 말미암아 이 사건 임야의 일부 사면이 갑작스럽게 붕괴되면서 발생한 토사류가 이 사건 공장으로 밀려 내려오는 등 피고로서는 쉽사리 예측할 수 없는 외부의 사정 또는 외력에 있는 것으로 보이는 점 등을 이유로, 호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 이 사건 공장 건물 및 그 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 봄이 상당하다고 판단하였다.

 

⑵ 통상의 임대차관계에서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치고, 더 나아가 임차인의 신체나 재산상 이익의 안전을 배려하여 주는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수는 없으므로, 임차인이 임대차목적물을 사용·수익함에 있어서 목적물의 주위 환경이나 그 밖의 제반 사정으로 그 안전에 위해를 입을 우려가 있다 하더라도 그것이 계약에서 정한 목적과 용도대로 목적물을 사용·수익하는 것을 방해한다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 임대차계약상 임대인에게 그러한 위해로부터 임차인의 다른 재산상 이익 등을 보호하기 위한 조치를 취할 의무까지 임대인의 의무에 포함된다고 보기는 어렵다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결).

 

⑶ 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결).

 

다. 수선의무

 

⑴ 훼손의 정도

 

① 임대차계약에서 임대인은 임대차목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).

 

② 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.

◎ 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결 : 임차인 甲이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 乙을 상대로 임대차목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 乙은 임대차계약 체결 당시 甲이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 甲의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 甲이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 원심판결에 임대차목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.

 

⑵ 훼손의 원인

 

임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 목적물을 사용·수익하는 것이 방해될 정도로 목적물이 훼손된 경우에, 그것이 임대인의 귀책사유로 인한 것이 아니라 하더라도 임대인이 그 수선의무를 부담하는지를 살펴본다.

 

㈎ 임대인과 임차인 모두에게 귀책사유가 없는 경우

 

① 임대인의 임차목적물의 사용·수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 : 임대차목적물인 병원 점포가 원인불명의 화재로 일부 소훼된 사안에서 임대인의 복구공사 등 수선의무 인정).

 

② 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 : 편의점 용도로 점포 임대차계약을 체결하였는데, 임대인이 그 전에 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경하는 바람에 임차인이 그 점포를 편의점으로 영업신고하거나 담배소매인 지정을 받는 것이 불가능해진 사안에서 임대인의 임차목적물의 사용·수익상태 유지의무 위반 인정).

 

㈏ 임차인의 귀책사유로 인하여 목적물이 훼손된 경우

 

임대인의 수선의무를 부정하는 견해와 인정하되 임차인의 손해배상의무를 함께 인정하는 견해가 대립한다.

 

⑶ 수선의무 배제특약이 있는 경우

 

민법 제623조는 강행규정이 아니기 때문에(제652조의 반대해석) 특약에 의하여 이를 제한할 수 있다. 다만 그러한 특약은 엄격하게 해석해야 할 것이다.

대법원 판례도 “임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.”라고 판시하였다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결).

◎ 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결 : 이 사건 여관 건물은 1991. 1. 15. 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)로부터 임차할 당시부터 배관 및 보일러시설이 상당히 노후 되어 있었으나, 원고는 위와 같은 사정을 모른 채 임차하여 도배 정도를 하고 여관을 경영하여 왔는데, 같은 해 8.경부터 배관이 터져 온 여관이 물바다가 되고 보일러가 제대로 작동하지 아니하여 온수 공급과 난방이 되지 아니하는 등 문제점이 드러나기 시작하여 같은 해 10.경부터는 반 이상의 여관방을 사용할 수 없게 되었고, 그 후 원고는 수리에 거액이 소요되는 사실을 확인한 다음 피고에 대하여 더욱 강하게 여러 차례에 걸쳐 그 수리를 요청하였으나 거부당하여 급기야 같은 해 11.경부터는 여관 전체를 운영하지 못할 지경에 이르렀다. …(중략)… 원고와 피고는 위 임대차계약 당시 ‘여관수리는 임차인인 원고가 부담하고, 보일러 고장을 수리하는 것은 목욕탕을 가동할 때는 원고가 그 수

리비의 반을 부담하고 가동하지 않을 때는 그 전액을 부담한다.’는 내용의 특약을 맺었지만 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 문제의 배관 및 보일러시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이루는 것으로서 그 파손의 정도는 전면적인 교체를 요하는 정도였고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모의 수선이 필요한 경우에 해당함을 알 수 있는 바, 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 피고가 위와 같은 배관 및 보일러시설의 파손에 대한 수선의무를 면하고 임차인인 원고가 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당하다.

 

라. 수선의무 위반의 효과

 

⑴ 임대인의 수선의무에 속하는 것을 임차인이 대신 한 경우에는 임차인은 즉시 임대인에게 그 비용(필요비)의 상환을 청구할 수 있다(제626조 제1항).

 

⑵ 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 사용·수익하지 못한 경우에는 임차인은 임대인이 수선의무를 이행할 때까지 임대인에게 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

이 경우 차임의 지급을 거절할 수 있는 범위에 관하여, 대법원 판례는 “임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호대응관계에 있으므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없으므로 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다.”라고 판시하였다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결).

 

⑶ 임차인은 그 밖의 손해에 대하여도 채무불이행을 이유로 배상을 청구할 수 있다.

 

마. 목적물이 훼손된 상태로 임대차가 종료한 경우

 

⑴ 임대차 존속 중에 목적물이 훼손되었고 그 상태로 임대차가 종료한 경우 임대인은 임차인에게 훼손된 부분의 보수비용 상당의 손해배상을 청구할 수 있는지 살펴본다, 이는 특히 목적물이 원인불명의 사유로 훼손된 경우에 문제가 된다.

 

⑵ 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차가 종료하면 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(민법 제374조, 제654조, 제615조 참조).

 

채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않은 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 되었다는 점을 증명한 때에는 책임을 지지 않는다(제390조 참조).

 

따라서 임대차가 종료한 경우 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되었음을 이유로 임대인이 임차인의 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구하는 경우에, 임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 발생한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 지고, 훼손의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지이다. 이러한 법리는 임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하더라도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결, 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결).

 

⑶ 다만 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면, 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결 : 임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리 유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니라는 이유로 임차인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 수긍한 사례).

 

바. 보호의무(안전배려의무) 인정 여부

 

통상의 임대차관계에서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용 수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없다(대법원 1999. 9. 7. 선고 99다10004 판결).

379)

 

사. 별도의 약정이 있는 경우

 

⑴ 건물 부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있다.

 

⑵ 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 : 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 임대차에 기초하여 피고 연구원 건물 내에서 행하던 복사영업에 관하여 피고에게 위와 같이 원고의 수익활동을 해하지 아니할 의무가 있음을 전제로 하여 피고가 다른 업체에게 같은 건물 내에서 복사실을 운영하는 것을 허용함으로 말미암아 그 임대차관계의 존속 중에 입은 영업손실의 배상을 명한 것은 그 이유의 제시에 있어서 부족함이 없지 아니하다고 하더라도 결론에 있어서는 정당하다).

 

 

2. 임대차계약에서 임차인의 의무  [이하 민법교안, 노재호 P.1039-1041 참조]

 

가. 임차인의 의무

 

⑴ 차임지급의무

⑵ 임차물 보관의무 및 통지의무(민법 제634조)

⑶ 임차물 수선에 대한 인용의무(민법 제624조)

 

나. 차임지급의무

 

⑴ 차임의 지급시기

 

약정에 따르되, 약정이 없으면 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다(민법 제633조).

 

⑵ 차임의 증감

 

① 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임액이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다(제628조).

 

② 이는 형성권이기 때문에 증감의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 바로 객관적으로 상당한 범위로 차임이 증감된다. 따라서 임대인이 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 등 참조).

 

③ 임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다(대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결, 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 등 참조).

 

④ 한편 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기므로 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 이후의 각 지급기일을 그 이행기로 보아야 하고, 지체책임도 그 다음 날부터 발생한다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 : 증액된 차임에 대한 지체책임이 법원 결정 시부터 발생한다고 한 원심 판결을 파기함).

 

⑤ 다만 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지사유인 차임연체에는 해당하지 않는다(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결).

 

다. 주택 및 상가건물 임대차인 경우 차임의 증감

 

⑴ 차임 등의 증감 청구권

 

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택 또는 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제7조 제1항 전문, 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 본문).

 

② 상가건물 임대차의 경우에는 제1급감염병 사태도 경제사정의 변동에 해당한다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 본문).

 

⑵ 증액 청구의 시기 및 비율 제한

 

① 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(주택임대차보호법 제7조 제1항 후문, 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항).

 

② 또한, 주택 임대차에서 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다)의 금액을 초과하지 못한다(주택임대차보호법 제7조 제2항).

 

③ 상가건물 임대차의 경우에도 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항단서, 같은 법 시행령 제4조). 위 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다[대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결(위 증액비율을 초과한 차임의 지급이 불법원인급여에 해당한다는 주장을 배척). 이러한 법리는 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 주택임대차보호법 제10조의 2에 명문화되었다].

 

④ 그러나 이러한 제한은 ‘임대차계약의 존속 중’ ‘당사자 일방’이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다[대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결(주택 임대차 사안), 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결(상가건물 임대차 사안)].

 

⑤ 그리고 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액 상한을 적용하지 아니 한다(상가건물임대차보호법 제11조 제3항).

 

⑶ 월 차임 전환 시 산정률의 제한

 

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다(주택임대차보호법 제7조의2, 상가건물 임대차보호법 제12조).

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려

하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

 

라. 차임의 연체 : 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 즉시해지 가능(제640조, 제641조)