【임대차목적물이 화재로 소실된 경우의 법리, 숙박계약 중 원인불명 화재로 손해 발생 시 증명책임】《임차인의 목적물반환의무불능에 대한 귀책사유 증명책임, 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구, 임대차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구, 귀책사유의 소재에 따른 법률관계, 이행불능, 위험부담, 임차건물이 원인불명 화재로 소실되어 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임의 소재》〔윤경 변호사 더리드(

【임대차목적물이 화재로 소실된 경우의 법리, 숙박계약 중 원인불명 화재로 손해 발생 시 증명책임】《임차인의 목적물반환의무불능에 대한 귀책사유 증명책임, 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구, 임대차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구, 귀책사유의 소재에 따른 법률관계, 이행불능, 위험부담, 임차건물이 원인불명 화재로 소실되어 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임의 소재》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 임대차목적물이 화재로 소실된 경우의 법리   [이하 민법교안, 노재호 P.989-1001 참조]

 

가. 임대차계약의 종료

 

① 임대인의 사용 수익케 할 의무가 이행불능 → ② 임대차계약의 당연종료 → ③ 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무의 발생

 

나. 임차인의 목적물반환의무 불능에 대한 귀책사유 증명책임

 

⑴ 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구의 경우

 

① 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(제374조, 제654조, 제615조).

그리고 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다(제390조).

 

② 따라서 임대차목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조).

 

③ 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 목적물반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).

 

④ 화재가 임대차목적물 자체에서 발생한 경우, 임대차목적물 중 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 것인지 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 것인지는 중요한 의미를 갖는다(물론 발화지점 자체가 불명인 경우에는 증명책임을 지는 임차인의 위험으로 돌아간다). 어느 쪽의 지배·관리영역에 속하는가 하는 문제는, 개별적인 사안에서 임대차계약의 내용과 체결경위, 화재가 발생한 지점이 임차물의 범위에 속하는지 여부, 화재가 발생한 지점을 누가 관리하기로 하였는지 여부, 임차인이 임차물에 수리를 할 부분을 발견하거나 임차물과 그 주변에서 화재의 원인이 될 수 있는 사항을 발견한 경우에 임대인에게 통지하는 등의 조치를 취하였는지 여부 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 할 것이다.

 

㈎ 화재가 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 경우

 

화재가 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 경우에 임차인이 자신의 책임을 면하려면, 자기가 책임질 수 없는 사유로 화재가 났다는 점을 증명하거나 화재에 대하여 임대인 또는 제3자의 귀책사유가 있다는 점을 증명하여야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013 판결 : 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임대차목적물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다).

 

㈏ 화재가 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 경우

 

반면 화재가 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 경우에는 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하므로, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결 : 원심은, 이 사건 화재의 발화 원인이 된 현관 천장 부분의 비닐전선은 통나무로 된 벽 안쪽으로부터 천장 안쪽으로 연결된 배선의 일부분으로서 외관상으로는 그 상태를 확인하거나 점검할 수 없는 상태였던 사실, 피고가 위 건물을 임차하여 사용해 오면서 위 화재가 발생하기 전까지는 한 번도 건물의 전기배선에 어떠한 문제가 발생한 적도 없고, 또 피고가 전기배선 부분은 물론 이 사건 건물의 구조물에 대하여 어떤 수리하는 등의 작업을 한 일도 없었던 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 건물의 벽과 천장의 내부를 통과하고 있는 전기배선은 건물구조의 일부를 이루고 있어 거기에 어떤 하자가 있다 하더라도, 이를 수리 유지할 책임은 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대차의 목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는 임대인에게 있다고 할 것인데, 피고로서는 위 발화부위인 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기도 어렵고, 따라서 이 사건 건물의 일부가 소훼됨으로 인하여 피고가 이 사건 임대차계약상의 임대차목적물의 일부를 반환할 수 없게 되었다고 하더라도 이는 임대인인 최**의 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인인 피고가 임대차목적물의 보존을 위하여 선량한 관리자로서의 통상 필요한 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아님이 분명하므로, 피고는 그로 인한 손해배상책임이 없다고 판단하였는데, 대법원은 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하다고 하였다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).

 

⑵ 임대차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구의 경우

 

① 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.

 

② 종래 대법원은 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 건물의 규모와 구조로 볼 때 건물 중 임차건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차건물 부분에 한하지 아니하고 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단해 왔다.

 

③ 그러나 최근 대법원 전원합의체판결은 “임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다.”라고 판시하면서 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 종래의 대법원판결들은 위 판결의 견해에 배치되는 범위에서 이를 모두 변경하였다[대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895 전원합의체 판결. 임차인이 건물 1층 중 150평 부분을 임차하였는데 임차인의 지배·관리 영역에 속하는 건물 1층 주출입구 내부에서 화재가 발생하여(방화가능성, 전기적·기계적 요인, 담뱃불 등 발화 원인은 밝혀지지 않음) 건물의 다른 부분인 1층의 나머지 부분, 2층 및 옥상 부분이 소훼된 사안이다. 대법원은 ⑴ 임대차목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구에 관하여는, 화재가 발생한 지점이 임차인의 지배·관리 영역에 속하므로 비록 그 발화원인이 밝혀지지 아니하였으나 임차인이 임대차목적물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음이 증명되지 아니하였으므로, 임차인은 임대차목적물 반환의무의 이행불능으로 인하여 임대인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였으나, ⑵ 임대차목적물이 아닌 건물 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구에 관하여는, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었다고 보기 어려우므로, 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여는 임차인에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 할 수 없다고 판단하였다].

 

다. 귀책사유의 소재에 따른 법률관계

 

⑴ 임차인에게 귀책사유가 있는 경우

 

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할

수 있다.

임차인도 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있는데, 실제로는 위 손해배상채무

만큼 공제될 것이다.

 

⑵ 임대인에게 귀책사유가 있는 경우

 

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할

수 없다. 임차인의 과실이 없기 때문이다.

 

임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 그 밖에 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무 위반으로 말미암아 손해를 입었음을 이유로 그 배상을 청구할 수 있다.

 

⑶ 쌍방에게 귀책사유가 없는 경우(예컨대 제3자의 방화, 타 건물에서 연소)

 

① 임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 없다. 임차인의 과실이 없기 때문이다.

 

② 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있지만, 쌍무계약상의 양 채무처럼 대가적인 견련관계가 있는 것은 아니기 때문에, 위험부담에 관한 민법의 규정이 적용되지 않음을 주의하여야 한다. 임대차보증금은 임차인의 차임채무, 손해배상채무, 부당이득반환채무 등을 담보하는 것이기 때문에 그러한 공제할 채무가 없다면 당연히 임차인에게 반환되어야 한다.

 

라. 임대차목적물이 훼손된 경우   [이하 민법교안, 노재호 P.989-1001 참조]

 

⑴ 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차가 종료하면 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(제374조, 제654조, 제615조참조). 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않은 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 되었다는 점을 증명한 때에는 책임을 지지 않는다(제390조 참조).

 

⑵ 임대차가 종료한 경우 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되었음을 이유로 임대인이 임차인의 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구하는 경우에, 임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 발생한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물반환의무의 불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 지고, 훼손의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지이다. 다만 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면, 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. 이러한 법리는 임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하더라도 동일하게 적용된다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결 : 임대인 甲과 임차인 乙이 장비에 관한 임대차계약을 체결하고 이후 임대차가 종료하였는데, 乙이 반환할 장비가 고장이 나 훼손되었음을 이유로, 甲이 乙을 상대로 장비의 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 장비의 고장이 乙이 책임질 수 없는 사유로 발생한 것인지 또는 장비의 고장이 甲이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것인지에 관해서 구체적으로 심리·판단하였어야 하는데도, 임대인인 甲에게 乙의 사용 중 과실로 장비에 고장이 났다는 점에 관한 증명책임이 있다고 보고, 甲이 고장이 난 장비에 관하여 수선의무를 부담한다는 것만으로 甲의 수리비 청구를 배척한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례).

 

 

2. 숙박계약 중 원인불명 화재로 손해 발생 시 증명책임 [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.615-618 참조]

 

가. 임차인의 임대차 목적물 반환의무

 

⑴ 임차인은 임대차 종료 후 목적물을 원상으로 반환할 의무가 있기 때문에 화재 등으로 목적물이 멸실되거나 훼손되면 채무불이행책임을 짐

 

⑵ 채무불이행책임의 경우 채무자가 귀책사유에 대한 입증책임을 부담하기 때문에 임대차 목적물에 화재가 발생한 경우 임차인은 고의·과실 없음을 입증하지 못하는 한 손해배상책임을 부담함

◎ 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 : 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불 능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다. 한편 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배· 관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.

 

⑶ 위와 같은 임대차 목적물 반환의무 이행불능에 관한 법리는 증명책임 분배의 원칙뿐만 아니라 구체적 타당성에도 부합함

임대차기간 중에는 임대인이 간접점유자의 지위에 있더라도 임차인이 점유하는 공간에 마음대로 들어갈 수 없고, 임차인이 지배하고 있는 영역에서 발생한 화재의 원인을 밝히기도 어려움

 

⑷ 그러나 임차인이 사용하는 부분이 아니라 건물 구조를 이루고 있는 전기배선에서 화재가 발생 한 것이라면 임차인이 손해배상책임을 지는 것은 부당함(화재사건의 경우 증거가 대부분 소훼되어서 화재의 원인을 알 수 없는 경우가 많은데, 전기배선에서 화재가 발생한 경우에는 단락흔을 통해 전기적 원인으로 화재가 발생한 것인지 여부를 구별할 수 있음)

 

⑸ 대법원은 건물의 일부를 이루고 있는 전기배선의 이상으로 발생한 화재에 관하여 원칙적으로 임차인의 손해배상책임을 부정하였고, 이후에도 동일한 전제에서 판시를 함

◎ 대법원 2000. 7. 14. 선고 99다64384 판결 : 임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리 유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차 목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니라는 이유로 임차인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 수긍한 사례

 

⑹ 대법원은 2009년 전기적 화재에 관한 법리를 정리하여 판시하였음

즉 전기배선과 같이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 화재가 발생한 경 우에는 임차인에게 책임이 없음

◎ 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 : 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 목적물반환 의무가 이행불능이 됨으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 인한 것이 아님을 입증할 책임이 있다. 그러나 그 이행불능이 임대차목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 할 임대인의 의무 위반에 원인이 있음이 밝혀진 경우에까지 임차인이 별도로 목적물보존의무를 다하였음을 주장·입증하여야만 그 책임을 면할 수 있는 것은 아니다. 주택 기타 건물 또는 그 일부의 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받아 점유·용익하고 있는 동안에 목적물이 화재로 멸실된 경우, 그 화재가 건물소유자 측이 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이므로, 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책 임을 임차인에게 물을 수 없다.

 

나. 숙박업자의 투숙객 보호의무

 

⑴ 임대차계약과 달리 숙박계약은 비전형 계약으로 목적물 반환의무 등 관련 규정이 민법에 없고, 상법에 공중접객업에 관한 규정이 있으나 물건의 보관·멸실 등에 관하여만 규정하고 있을 뿐임

 

⑵ 결국 숙박계약상 당사자의 의무는 계약의 해석으로부터 도출할 수밖에 없음

숙박업자는 투숙객에게 숙박시설을 제공하고 여러 편의를 제공할 의무가 있는 것이고, 투숙객은 이에 대한 요금을 지불할 의무가 있음

 

⑶ 대법원은 숙박업자가 숙박계약상 부수적 의무로서 투수객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담한다고 판시함

◎ 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718, 38725 판결 : 공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시 사용을 위한 임대차계약으로서 객실 및 관련 시설은 오로지 숙박업자의 지배 아래 놓여 있는 것이므로 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관 등의 객실 및 관련 시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용·수익하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련 시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담하며 이러한 의무는 숙박계약의 특수성을 고려하여 신의칙상 인정되는 부수적인 의무로서 숙박업자가 이를 위반하여 고객의 생명·신체를 침해하여 투숙객에게 손해를 입힌 경우 불완전이행으로 인한 채 무불이행책임을 부담하고, 이 경우 피해자로서는 구체적 보호의무의 존재와 그 위반 사실을 주장·입증 하여야 하며 숙박업자로서는 통상의 채무불이행에 있어서와 마찬가지로 그 채무불이행에 관하여 자기 에게 과실이 없음을 주장·입증하지 못하는 한 그 책임을 면할 수는 없다.

☞ 해당 사안에서는 투숙객이 선풍기 위에 널어놓은 빨래가 선풍기 날개에 걸리면서 모터가 과열되어 화재가 발생한 것인데, 여관 종업원이 복도에 연기가 차 있는 것을 보고서도 화재 발생을 알리지 않는 등 고객 보호를 위한 적절한 조치를 취하지 않았다는 이유로 숙박업자의 손해배상책임이 인정됨

☞ 투숙객의 과실이 크지만 이는 과실상계로 고려될 부분이고, 숙박업자가 고객에 대한 보호의무를 다하지 않은 과실이 있기 때문에 손해배상책임이 인정된 것임

 

⑷ 위 2000다38718, 38725 판결은 위 판결(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다244895 판결)과는 사안을 달리하지만, ‘통상적인 임대차와 달리 숙박업자는 고객의 숙박기간 중에도 숙박시설을 지배한다’는 기본 원리는 공통됨

 

⑸ 그렇기 때문에 숙박계약의 경우에는 임대차 목적물 반환의무 이행불능에 관한 법리가 적용될 수 없고, 숙박업자가 투숙객의 고의·과실을 입증해야 함

 

다. 위 판결(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다244895 판결)의 경우

 

⑴ 보험회사인 원고가 보험자대위로써 청구한 사안으로, 이 사건 모텔의 운영자인 소외인이 화재 발생 당시 투숙객이었던 피고 1에 대하여 손해배상청구권이 있는지가 쟁점이 되었고, 특히 채무불이행에 따른 손해배상청구권이 문제가 됨

 

⑵ 1심부터 대법원까지 모두 화재의 원인이 미상이라고 보았는데, 아마도 그 이유는 발화지점 인근의 소파 부분에서는 담배꽁초가 발견되지 않았고, 소방서 조사결과에서 미상의 원인으로 화재로 보았기 때문인 것으로 보임

 

⑶ 숙박계약에 해당하는 위 판결(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다244895 판결) 사건에서 화재의 발생원인이 밝혀지지 않은 이상 투숙객인 피고 1은 손해배상책임을 부담하지 않으므로, 대법원은 원고의 청구를 기각한 원심의 결론을 수긍한 것임

 

⑷ 피고 1이 방안에서 담배를 핀 후 담배꽁초를 바닥에 버리기도 했었다는 점에서 담뱃불이 화재의 원인이 되었고, 피고 1이 잠에서 깨 불을 끄려고 하는 과정에서 소파에 있던 담배꽁초가 바닥에 떨어졌을 가능성이 있으나, 대법원은 담뱃불로 인한 화재라고 볼만한 확실한 증거가 없는 이상 원심법원의 사실인정을 존중한 것임

 

라. 숙박시설이 고객의 숙박기간 중에도 숙박업자의 지배 아래 있다고 보아야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 고객이 숙박계약에 따라 객실을 사용․수익하던 중 발생 원인이 밝혀지지 않은 화재가 발생한 경우, 그로 인하여 객실에 발생한 손해가 숙박업자의 부담으로 귀속되는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다244895 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 숙박업자가 고객과 객실에 관한 숙박계약을 체결한 경우 그 숙박기간에 객실 등 숙박시설에 대한 숙박업자의 지배가 지속되는지 여부(적극), ② 고객이 숙박계약에 따라 객실을 사용․수익하던 중 원인이 밝혀지지 않은 화재로 발생한 손해가 숙박업자의 부담으로 귀속되는지 여부(원칙적 적극)이다.

 

⑶ 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지고, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 등 참조). 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).

 

⑷ ㈎ 숙박업자가 고객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 객실을 제공하여 이를 일시적으로 사용할 수 있도록 하고, 고객은 숙박업자에게 그 사용에 따른 대가를 지급하는 것을 내용으로 한다는 점에서 임대차계약과 유사하다. 대법원이 숙박계약을 ‘일종의 일시 사용을 위한 임대차계약’이라고 한 것(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718, 38725 판결 등)은 이러한 유사성에 착안한 것이다. 그러나 아래에 살펴보는 것처럼 숙박계약은 통상의 임대차계약과는 다른 여러 가지 요소들도 포함하고 있으므로, 숙박계약에 대한 임대차 관련 법리의 적용 여부와 범위는 이러한 숙박계약의 특수성을 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다.

㈏ 임대인은 임대차계약에 따라 임차인에게 목적물을 인도하여야 한다(민법 제623조). 임차인은 목적물의 점유를 취득하여 이를 사용․수익하면서 선량한 관리자의 주의를 다하여 목적물을 보존하고, 임대차가 종료되면 목적물을 원상에 회복하여 반환하여야 한다(민법 제374조, 제654조, 제615조). 임차인은 목적물을 인도받아 이를 사용․수익하는 동안 그 목적물을 직접 지배한다고 추단된다. 그러므로 목적물에 화재가 발생한 경우 그 화재가 임대인의 귀책사유로 인한 것이거나 임대인의 지배영역에서 발생하였다는 등의 사정이 없는 한 그 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해는 임차인의 부담으로 귀속된다(위 대법원 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 참조).

㈐ 숙박업자와 고객의 관계는 통상적인 임대인과 임차인의 관계와는 다르다. 숙박업자는 고객에게 객실을 사용․수익하게 하는 것을 넘어서서 고객이 안전하고 편리하게 숙박할 수 있도록 시설 및 서비스를 제공하고 고객의 안전을 배려할 보호의무를 부담한다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718, 38725 판결 등 참조). 숙박업자에게는 숙박시설이나 설비를 위생적이고 안전하게 관리할 공법적 의무도 부과된다(공중위생관리법 제4조 제1항 참조). 숙박업자는 고객에게 객실을 제공한 이후에도 필요한 경우 객실에 출입하며 고객의 안전 배려 또는 객실 관리를 위한 조치를 취하기도 한다. 숙박업자가 고객에게 객실을 제공하여 일시적으로 이를 사용․수익하게 하더라도 객실을 비롯한 숙박시설에 대한 점유는 그대로 유지하는 것이 일반적이다.

㈑ 그러므로 객실을 비롯한 숙박시설은 특별한 사정이 없는 한 숙박기간 중에도 고객이 아닌 숙박업자의 지배 아래 놓여 있다고 보아야 한다(위 대법원 2000다38718, 39725 판결 참조). 그렇다면 임차인이 임대차기간 중 목적물을 직접 지배함을 전제로 한 임대차 목적물 반환의무 이행불능에 관한 법리는 이와 전제를 달리하는 숙박계약에 그대로 적용될 수 없다. 고객이 숙박계약에 따라 객실을 사용․수익하던 중 발생 원인이 밝혀지지 않은 화재로 인하여 객실에 발생한 손해는 특별한 사정이 없는 한 숙박업자의 부담으로 귀속된다고 보아야 한다.

 

⑸ 보험회사인 원고는 모텔 건물의 소유자와 보험계약을 체결한 후 모텔의 일부 객실에서 발생한 화재로 보험금을 지급하게 되자, ➀ 위 모텔 객실에서 발생한 화재가 투숙객(고객)인 피고 A로 인해 발생되거나 확대되었고, ➁ 그 화재 원인이 불명인 경우에도 임대차계약의 법리에 따라 모텔 객실을 임차한 피고 A가 임대차 목적물 반환의무의 이행불능 시 임차인에게 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못할 경우 손해배상책임을 부담해야 한다고 주장하면서, 피고 A 및 그 책임보험회사인 피고 B를 상대로 보험자대위에 기하여 손해배상 명목의 구상금 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

 

⑹ 원심은, 숙박업자로서는 투숙객(고객)에게 객실 등을 사용․수익하게 할 의무뿐만 아니라 투숙객(고객)의 안전을 배려할 보호의무를 부담한다는 이유로, 원고가 투숙객(고객)측에 손해배상책임을 물을 수 없다고 판단하였다.

 

⑺ 대법원은, 숙박계약이 임대차계약과 유사하기는 하나, 숙박계약의 특수성 등에 비추어 일반적 임대차계약과 달리 해당 객실을 비롯한 숙박시설은 특별한 사정이 없는 한 숙박기간 중에도 투숙객(고객)이 아닌 숙박업자의 지배 아래 놓여 있으므로, 임차인이 임차목적물을 직접 지배함을 전제로 하는 임차목적물 반환의무 이행불능에 관한 법리는 그대로 적용될 수 없고, 그 원인이 밝혀지지 않은 화재로 인하여 객실에 발생한 손해는 특별한 사정이 없는 한 숙박업자의 부담으로 귀속된다고 보아, 결과적으로 이와 결론을 같이 한 원심을 수긍하여 상고를 기각하였다.