윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

주택 경매의 선 순위 배당 다가구주택의 임차인이 전세권 설정등기를 했어도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자가 늦었다면 다가구주택이 경매로 넘어간 경우 선 순위 배당을 받지 못한다는 대법원의 판결이 있었습니다. 다가구주택은 일반건축물로 취급이 되고 가구별 구분소유가 불가능하기 때문에 임차인이 전세권을 설정했다 하더라도 대지까지 효력이 미치지 못한다는 판결이었습니다. 실제로 A씨는 2008년 9월 경기도 평택시에 있는 한 다가구주택에 전세보증금 6천만 원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권 설정계약을 했습니다. 다음해에는 B씨가 같은 건물에 보증금 5,500만원을 내고 들어왔습니다. B씨는 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자를 받았고 A씨는 B씨보다 늦게 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 이후 2012년 이 ..

부동산 중개시 계약 갱신 설명 공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 매수인에게 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 설명하지 않아 매수인이 갱신 거절을 하기 위해 임차인에게 권리금을 지급해 예상 밖의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔습니다. A씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 3월 대구의 5층짜리 건물을 B씨로부터 15억여 원에 사기로 한 뒤 계약금을 지급했습니다. 당시 건물 지하에는 C씨 부부가 노래방 등을 2012년부터 임차해 운영하고 있었으며 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었습니다. 그러나 공인중개사 D씨는 이런 점을 A씨에게 설명하지 않았고 병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야..

건물공매취득 후 법정지상권 승계 건물의 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득한 후 공매로 소유권 이전등기가 말소됐다고 하더라도 법정지상권이 소멸하는 것은 아니고 공매로 건물을 취득한 후의 소유자도 법정지상권이 소멸하는 것은 아니고 공매로 건물을 취득한 이후의 소유자도 법정지상권을 승계 취득한다는 대법원 판결이 나왔습니다. A씨는 1998년 경기도 화성시에 있는 토지와 그 지상건물을 매수해 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 토지에는 A씨가 넘겨받기 전부터 처분금지가처분등기가 되어 있어 2002년 A씨의 소유권이전등기가 말소되었습니다. 이후에 토지에 대한 소유권은 B씨에게 넘어갔습니다. 또한 건물에도 A씨가 소유권이전등기를 마치기 이전에 압류등기가 되어 있었습니다. 건물은 공매절차가 개시되어 2007년 11..

무허가건물 경매 물건 포함 건물을 지을 때는 관련된 기관, 부처에 허가를 받고 등기부에 등재해야 한다는 것은 모두 알고 있으실 겁니다. 이러한 허가를 받지 않은 건물을 무허가건물이라고 불리는데 이 무허가건물도 경매 물건에 포함시킬 수 있을까요? 오늘은 사례를 통해 무허가건물 경매에 대해 알아보도록 하겠습니다. A씨는 B씨에 대한 금전채권을 담보하기 위해 B씨 소유의 토지 및 건물에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 B씨가 채무를 변제하지 않아 위 토지 및 건물에 대해 담보권 실행을 위한 경매를 신청하려고 준비를 했습니다. 그런데 위 토지상에 근저당권이 설정된 건물 이외에도 별도의 무허가 건물이 1동 세워져 있었으며 그 무허가 건물에 임차인이 거주하고 있었습니다. 이 경우 무허가건물 경매도 가능할까요? 민법..

신축건물 저당권 경매 A씨는 B씨에게 돈을 빌려주면서 B씨 소유의 대지와 건물을 공동담보로 저당권을 설정하였으나 B씨는 저당된 건물을 철거하고 새롭게 건물을 신축하면서 구 건물에 대한 멸실등기를 하지 않고 신축건물을 보존등기 한 후 C씨에게 새로운 고액의 저당권을 설정해 주어 건물은 하나인데 등기부산은 두 채의 건물로 되어있는 상황입니다. 현재 A씨는 대지의 경매만으로는 빌려준 돈을 다 받을 수 없어 구 건물에 대한 저당권으로 신축건물까지 경매하려고 하고 있습니다. 저당권이 설정된 건물을 수리 또는 증축함에 있어서 그 증축부분이 구조상 이용상으로 기존건물과 구분되는 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체가 되지 않는 경우와 같이 기존건물과 현존건물의 동일성이 인정되는 때에는 현존건물이 다시 보존등기 되었다 ..

상시유치권자와 저당권자의 관계 상시유치권자는 유치권이 성립한 시기보다 먼저 설정된 저당권자에게 유치권을 주장할 수 없다는 대법원 판결이 나왔습니다. 상법에서는 상인 간의 거래에서 신속하고 편리한 방법으로 담보를 취득할 수 있도록 채권이 유치물과 관련이 없는 경우에도 상사유치권을 인정하고 있습니다. 반면 민법상 유치권은 유치물과 관련 있는 채권에 대해서만 인정되며 저당권 등 다른 담보물권의 성립시기를 따지지 않고 담보물권자에게 대항할 수 있습니다. 사례를 통해 이번 판결에 대해 알아보도록 하겠습니다. A사가 분양한 대전에 위치한 상가건물의 점포를 분양 받은 B씨는 부동산임대업 사업자등록을 마치고 준공검사를 마친 2006년 8월부터 점포를 사용했습니다. 2006년 9월 은행은 상가건물 전체에 90억1000만..

임금채권자의 배당기일에서의 우선배당권 경기도의 한 회사에서 근무하던 A씨를 비롯한 임금채권자 여러 명은 퇴직금을 지급받지 못하자 사용자였던 B씨의 부동산에 가압류를 하게 되었습니다. 그 뒤 위 부동산은 근저당권실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각되었습니다. 그런데 A씨 등은 배당기일 까지 경매법원에 그들의 채권이 우선권이 있는 임금채권임을 소명하는 자료를 제출하지 않아 배당에서 제외되었습니다. 이에 배당기일에 출석해 위 가압류의 청구채권이 임금채권으로 우선변제청구권이 있다고 주장해 배당권에 이의를 제기한 후 배당표의 결정을 구하는 배당이의의 소를 제기했습니다. 이 경우 A씨 등이 임금채권으로 우선변제를 받을 수 있을까요? 우선 민사집행법 제 148조에 나와있는 배당 받을 채권자의 범위에 대해 알아보겠습니..

가압류권자의 부동산경매 배당요구 안녕하세요, 부동산 경매에 대한 여러 가지 법률 지식을 알려드리고 있는 윤경변호사입니다. 오늘도 역시 사례를 통해 가압류권자의 부동산 경매 배당요구가 가능한지에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. A씨는 B씨에게 5,000만원을 빌려주었으나 받지 못하여 B씨의 소유 부동산을 가압류 하였고 그 부동산은 경매되어 배당기일 만을 남겨놓고 있었습니다. 그런데 A씨가 배당요구 신청을 하지 못했다면 배당에서 제외가 되는 것일까요? 민사집행법 제88조 제1항에 따르면 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자는 배당요구를 할 수 있다고 규정하고 있지만 민사집행법 제 148조에 의하면 배당 받을 채권자의 범위에 관해서는 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자, 배당요구..

부동산 가압류 신청 및 절차 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 얼마 전 미등기 부동산뿐인 채무자의 재산을 가압류 하려는데 미등기 부동산도 가압류가 가능한지에 대한 문의가 들어온 적이 있습니다. 이런 부동산 가압류에 대한 문의가 많이 들어오고 또한 분쟁 역시 많이 일어나는데요, 오늘은 부동산 가압류 신청 및 절차에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 위 사례의 경우에선 미등기 부동산이라 할지라도 그 부동산이 채무자의 소유이면 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여 가압류를 신청할 수 있습니다. 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류와 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건..

부동산변호사, 매수인의 주택임차인에 대한 인도명령 근저당권이 설정된 주택을 임차하여 거주한지 5개월째가 된 A씨는 선 순위의 근저당권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득하게 되었습니다. 매수인은 법원으로부터 부동산 인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방을 인도받고는 A씨에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 하고 있습니다. 이 경우 A씨는 임차주택을 인도해 주어야 할까요? 강제경매의 경우 부동산 인도명령에 관해서는 민사집행법 제 136조에 의거해 살펴보아야 합니다. 1. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매도인에게 인도하도록 명할 수 있다. 2. 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관..