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【임차권등기명령제도】임차권등기명령을 신청하기 위한 요건 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 임차권등기명령제도의 취지 임차권등기명령절차는 임대차종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위하여 신설한 절차이다(주임법 3의3). 상가건물임대차보호법이 제정되면서 상가건물에 대해서도 거의 대동소이한 제도를 도입하고 있다(상임법 6). 2. 요건 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인만이 임차권등기명령신청을 할 수 있다. 가. 임대차의 종료 (1) 임대차가 종료되어야 한다. 임대차가 종료된 이유는 묻지 않는다. 따라서 ① 존속기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론 해지에 의하여 임대차..

【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 미등기건물의 임차인의 배당금 지급 청구시 명도확인서를 제출하여야 하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 명도확인서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다(주임법 3의2③). 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있기 때문이다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등). 임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본,..

【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 주택임대차보호법상 보호를 받는 주택임차인의 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결의 사안의 개요 및 쟁점 가. 판시내용 (1) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 ..

【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 주택임대차보호법상 보호를 받는 주택임차인의 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 대지의 매각대금에도 미침 주택의 임차인은 주택임대차보호법 3조의2 2항에 따라 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 배당받는데, 이는 대지 및 건물에 관하여 경매신청되었다가 대지부분만이 매각되었거나(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결), 대지만이 경매신청된 경우라도 마찬가지이고(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결), 대지와 건물에 대하여 따로 경매절차가 진행 중이라면 양 절차 모두에서 배당받을 수 있다. 반면 다가구주택에 전세권을 설정하였을 뿐인 임차인은 대지 매각대금에 대하여는 우선변제를 받지 못한..

【주택임대차보호법】임차권자가 동시이행의 판결에 기한 경매신청을 하여 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 (1) 임차인이 제3자가 신청한 경매에서 보증금을 배당받는 경우와는 달리 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다(주임법 3의2① 참조). 2002. 11. 1.부터 시행된 상가건물임대차보호법 5조 1항에도 같은 취지의 규정이 있다. 따라서 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 해도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있다. (2..

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 인정되는 우선변제권과 대항력과의 관계 +【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 선택적 행사 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 결과 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 주택임대차보호법 3조의5 단서{주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다}에 의하여 임차권은 소멸하지 않으므로, 임차인..

【부동산경매】민법 368조에 의한 공동저당이 설정된 경우에서 차순위저당권자에 의한 경매신청이 가능한지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 민법 368조에 의한 공동저당이 설정된 경우에서 차순위저당권자에 의한 경매신청이 가능한지 여부> 1. 후순위자의 대위에 의한 경매신청 ① 차순위저당권자가 경매신청을 하려면 공동저당권자가 그 채권을 완제받은 경우라야 하므로 그 사실을 소명해야 한다. 등기 없이 법률의 규정에 의하여 당연히 담보권이 이전되는 경우이므로, 담보권이전의 부기등기 없이도 경매를 신청할 수 있다. 따라서 대위변제사실을 증명하는 공정증서 또는 차순위저당권자로 기입된 등기사항증명서와 배당표등본을 첨부하여 경매신청을 할 수 있지만, 실무상으로는 담보권이전의 부기등기를 거쳐 경매를 신..

【부동산경매】근저당권자가 공유지분에 대하여 부동산임의경매를 신청할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1, 공유지분에 대한 임의경매 갑이 단독으로 토지를 소유하고 있다가 근저당권을 설정한 경우에 근저당권자가 임의로 토지의 일부지분에 대하여 경매신청을 하는 것은 일부지분에 대하여만 경매신청을 해야 할 특별한 사정을 소명하지 않는 한 저당권일부실행금지의 원칙에 반하여 허용할 수 없다. 다만 갑, 을이 각각 2분의 1 지분씩 토지를 공유하고 있다가 갑, 을이 각자의 지분에 근저당권을 설정한 경우나 갑, 을이 각각 2분의 1 지분씩 토지를 공유하고 있다가 토지 전체를 대상으로 1개의 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권설정등기를 한 경우에 갑의 지분 2분의 1만을 대상으로 한 경매신..

【부동산경매】｢공장 및 광업재단 저당법｣에 의한 저당권의 목적물인 토지와 건물 및 거기에 설치된 기계·기구의 경매대가를 동시에 배당하는 경우 민법 368조 1항이 적용(준용)되는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 민법 368조 1항은 동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정하도록 규정하고 있는바, 위 조항은 저당목적물이 수 개의 부동산인 경우만이 아니라 ｢공장 및 광업재단 저당법｣에 의한 저당권의 목적물인 토지와 건물 및 거기에 설치된 기계·기구의 경매대가를 동시에 배당하는 경우에도 적용 및 준용되고, 이러한 법리는 선순위근저당권자가 토지에 대한 단독근저당권을 취득..

【부동산경매】공장저당부동산의 일부에 대한 경매신청이 가능한지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 채권자 甲이 채무자 乙 소유의 A부동산에 대하여 강제경매신청을 하였는데, 乙 소유의 A부동산과 丙 소유의 B부동산에 丁의 공장저당이 설정되어 있는 사안에서, ㉠ 채권자 甲이 B부동산의 소유자인 丙에 대한 집행권원이 없어도 공장저당 목적물의 일체성에 따라서 A, B부동산 및 기계기구에 대하여 경매개시결정을 해야 하는지, ㉡ 만일 위 사례에서 A부동산에만 설정된 후순위근저당권자 戊가 임의경매신청을 하는 경우에는 어떻게 해야 하는지 의문이 들 수 있다. 공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없고, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당..