주택건물의 시공 하자보수책임과 손해배상청구

주택건물의 시공 하자보수책임과 손해배상청구

 

 

주택관련 법령과 민법에 따르면 주택 하자의 책임은 해당 주택이나 건물의 소유자 혹은 수분양자에게 있다고 나와있습니다. 주택관련 법규 상 하자에 대한 보수 책임은 규정에서 정한 절차와 분쟁 당사자에 의해 결정 된다고 한 판례가 있는데요. 오늘은 윤경변호사와 함께 주택이나 건물의 하자가 발생한 경우 그에 대한 하자보수 책임과 손해배상청구에 대한 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

건축이 완료된 후 일정 기간 이내에 주택이나 건물의 하자가 발생하면 수급인에 대해서 해당 주택의 하자보수나 그에 갈음한 손해배상청구를 할 수 있습니다. 만약 건물을 건축한 시공자가 건설업자인 경우 담보책임은 다음과 같은데요.

 

건설산업기본법에 따라 건설업자인 경우 수급인은 발주자에 대해서 건설공사의 목적물 즉 주택이나 건물의 벽돌쌓기식구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트 구조나 그밖에 유사하게 지은 것인 경우 공사완공일부터 10년 안에서 주택 하자보수 담보책임을 지게 됩니다.

 

 

 

여기서 말하는 그 밖의 구조는 주택이나 건물 완공일부터 5년 이내 범위에서 공사 종류별로 해당 기간 이내에 발생한 주택하자에 대한 담보책임이 있습니다. 첫째 대형공공 건축물이 아닌 경우 5년, 둘째 그 밖의 부분 전문공사에 해당하는 부분은 제외하는 경우 1년이 되겠습니다.

 

전문공사에 해당하는 부분 중 실내의장 1년 토공 2년 미장타일 1년 방수는 3년, 도장 1년, 석공사조적 2년, 창호설치는 1년 지붕은 3년, 판금 1년 철물 2년, 철근콘크리트 3년 아스팔트포장 2년, 보링 1년, 보일러설치 1년 승강기 및 인양기기는 3년 주택의 경우 아주 중요한 급수 배수, 공동 지하저수조와 냉난방, 환기 공기 조화시스템이나 가스와 배연설비는 모두 2년에 해당합니다.

 

 

위와는 반대로 건설산업기본법에 따른 건설업자가 아닌 경우 완성된 건물 또는 완성 전 부분에 하자가 있는 경우 도급인은 수급인에 대해서 상당한 기간을 정해 주택하자보수 손해배상청구를 할 수 있습니다. 그러나 하자가 중요하지 않은 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때는 해당 사항이 없습니다.

 

도급인은 주택 하자보수에 갈음하여 보수는 물론 손해배상청구가 가능한데요 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방의 채무가 변제기에 있지 않은 경우를 제외하고는 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절 할 수 있습니다. 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행해야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란한 현저한 사유가 있을 때 채무이행을

제공할 때까지 자기의 채무이행 거절이 가능합니다.

 

 

 

또한 이러한 하자보수 책임과 분쟁 해결방안에 대해서 최선은 서로 합의와 양보를 통한 것인데요 보수공사의 방법과 공사기간과 보수공사를 어떤 하자에 대하여 책임을 질 것인가, 공사감독권 및 다시 발생할 하자의 보증을 하고 있습니다. 쉬운 예로 다음의 판례를 보면서 알아보도록 하죠.

 

도면이나 사업승인 도면과 다르게 시공되었지만 준공도면에 따라 시공된 경우 이 건물에 하자가 발생되었을 때는 하자로 볼 수 있고 손해배상청구가 가능한지 여부를 보면, 사업승인도면은 사업주체 즉 건설사가 주택건설사업계획의 승인을 얻기 위해 제출하는 기본설계도서에 불과한 것으로 보고 대외적인 공시가 아니기 때문에 별도의 약정이 없으면 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 볼 수 없습니다.

 

 

 

실제로 시공사가 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사를 하고 만약 불가피하게 대체 시공을 하거나 설계변경을 한다면 원칙적으로 사업주체는 주택관련 법에 따라 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 합니다. 만약 이 변경승인이 되지 않고 문제가 발생하였을 때 책임이 따르게 된다고 볼 수 있습니다.

 

이러한 이유로 설계변경절차를 법적으로 어느 정도 인정하고 예정을 하기 때문에 분양계약상 수분양자는 아파트가 사업승인도면에서 변경 가능한 범위 내 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공된 것을 믿고 분양계약을 체결하게 되는데요 시공사나 건축 사업주체도 이를 계약의 전제로 보고 분양계약을 체결했다고 볼 수 있는 점을 종합하여 특정한 사유의 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 설명하거나 내용을 별도 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

하지만 주택이나 아파트에 거주하는 세입자나 소유자가 건물이나 주택하자가 발생하였을 때 어떤 점을 고려하여 봐야하고 책임소지를 따져 손해배상청구를 하기에는 정말 어려운 점이 많습니다. 법원에서 판결한 내용을 토대로 모든 분쟁에 따라 똑같이 문제를 해소하기는 더더욱 어렵습니다.

 

 

 

그렇기 때문에 이러한 준공도면과 계약서상의 내용이 일치하여 이를 토대로 계약을 하였는지 수분양자가 제시한 분양광고의 내용과 맞는지 꼼꼼히 체크해봐야 하는데요. 만약 준공이나 건축물 증축에 따른 하자가 발생하였을 때 법적 문제가 생긴다면 관련 법조인 혹은 부동산변호사의 도움을 얻어 원만하게 처리하는 것이 좋겠습니다.