부동산변호사, 경매건물 권리분석

부동산변호사, 경매건물 권리분석

 

 

최근 전세값이 높아져 감에 따라 젊은 부부나 30대 연령층이 집이나 상가를 전세로 임차하기보다는 매매를 통해 구매를 하고 실정입니다. 최근 정부에서 아파트 분양과 주택공급 등의 정책에 힘입어 많은 부동산 매물이 쏟아져 나오는데요. 여기에 부동산경매 물건들도 상당히 많이 나오고 있는 추세 입니다. 특히 신혼부부나 집을 조금 저렴하게 구매하길 원하는 분들은 경매건물을 유심히 살펴보기도 하는데요. 오늘은 부동산변호사와 경매 건물 매매 시 중요한 권리분석에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매는 건물과 물건에 대한 현장조사도 필요하지만 권리분석도 상당히 중요하게 이루어져야 합니다. 경매에 참여하기 전에는 법원에서 고지한 내용과 게시판의 관보와 공보 또는 신문이나 전자매체를 통해 채권이 잡혀 있거나 매각될 예정인 건물과 부동산에 대한 정보를 얻고 입찰한 물건을 선정 후 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

특히 건물의 보존상태와 수리를 해야 하는지 여부에 대해서 알아보고 관리비나 다른 비용이 지출이 되는지 현장조사가 필요합니다. 주택의 경우에는 기존 주택을 갖고 잇는 경우 법원을 통한 경매로 부동산 건물을 매매할 때 가구당 1주택에 해당하지 않아 양도소득세가 더 과세 될 수 있기 때문에 이 부분을 고려하는 것이 좋습니다.

 

 

 

[부동산변호사님 제가 신혼집을 조금 싸게 구입하려고 알아보는 중인데 법원 경매를 통해 조금 저렴하게 집을 구할 수가 있던데, 부동산경매의 경우 권리분석 절차는 어떻게 되나요?]

 

현장조사가 위에서 끝났다면 공적 기록을 확인하는 것이 좋습니다. 경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지 알아보기 위해서는 해당 부동산의 등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물 대장 등을 열람하는 것이 좋으며 등본이나 초본을 발급받아서 내용확인을 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

먼저 부동산 경매에 유의사항으로 권리분석 첫 번째, 등기기록 확인 부동산이나 건물에 대한 표시에 변경사항은 물론 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정이 표기 되어 있으며, 변동가등기나, 압류등기, 가압류등기, 가처분 등기 들을 살펴볼 수 있습니다.

 

두번째 부동산경매 권리분석에서 토지대장을 확인 후 해당 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자와 권리, 채권자 등의 공유여부, 지분 대지권 등기와 비율에 대한 사항을 볼 수 있으며 건축물 대장을 통해 매수하려는 경매 물건의 건축물의 면적과 구조, 용도 등 부속사항이 확인 가능합니다.

 

세번째, 토지이용계획 확인서를 확인하여 해당 지역의 토지 이용과 도시계획 시설결정 여부 및 해당 부동산에 규제관련 사항을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.

 

 

 

부동산 경매 후 인수되는 권리분석이 끝난다면 인수되는 권리를 확인해야 할 필요성이 있는데요. 기존 채권자나 등기된 순서대로 말소의 기준이 되는 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지 봐야 합니다. 말소기준이 되는 말소기준권리는 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 집이나 건물을 구매하는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 말소 된다고 보면 됩니다.

 

 

 

또한 주택이나 일반 부동산 건물 말고, 상가의 경우 매수 목적을 잘 세워둬야 하며 특정영업이 제한 되지는 않나에 대해서도 심도 있게 고민해야 합니다. 특히 농지를 부동산 경매를 통해 매수할 때는 자신이 농업경영에 이용하려는 경우에만 소유 가능합니다. 산지의 경우 분묘 즉 묘지 등이 많기 때문에 분묘 기지권이 문제될 수 있습니다. 미리 현장을 방문하여 분묘기지권 여부를 파악하는 것이 추후 소송이나 권리 등에 따른 분쟁에 휘말리지 않는 대안이 되겠습니다.

 

 

 

이렇게 부동산변호사와 함께 경매를 통한 부동산 권리분석에 대해서 알아보았습니다. 직접 현장을 찾아가 차이가 있는지 확인하고 문서나 공적 문서에 나타나지 않는 사항이 있는지 체크를 하는 것이 좋습니다. 또한 등기부 확인이나 문서 등을 조회해도 쉽게 해석이 되지 않거나 부동산 경매 후 권리에 따른 분쟁이 생긴 경우 부동산변호사 혹은 법조인의 도움을 받아 추후 발생될 큰 분쟁에 대비하시기 바랍니다.