【주택임대차보호법】경매절차에서 낙찰자(매수인)에게 대항할 수 있는 임차인이란?<경매절차에서 대항력 있는 임차인이란?> 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<경매절차에서 대항력 있는 임차인이란?>
경매절차에서 ‘낙찰자(매수인)에게 대항할 수 있는 임차인’이란 어떤 것이지를 아는 것은 매우 중요하다.
그런 임차인의 임대차보증금은 낙찰자(매수인)매수인이 그대로 인수하기 때문에(그 금액 만큼을 지급해야할 의무를 부담하기 때문에) 입찰에서 낙찰금액을 적어 낼 때 그 금액만큼은 공제한 금원을 적어내야 한다.
1. 경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 없는 경우
(1) 강제경매의 경우
임대차의 대항력 발생 후에 경매개시결정의 기입등기(가압류가 있는 경우에는 그 가압류기입등기)(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결)가 되었을 때 매수인에게 대항할 수 있다.
(2) 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)의 경우
임대차의 대항력 발생 후에 저당권설정등기가 되었을 때 매수인에게 대항할 수 있다. 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액부분에 관하여는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결).
2. 경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 있는 경우
강제집행이나 후순위 저당권의 실행으로 임차주택이 매각되어 선순위 저당권이 소멸하면, 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도, 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 이런 경우 매수인에게 임대차를 가지고 대항할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 대법원 1990. 1. 23. 선고 89다카33043 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결. 경매목적 부동산이 매각된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 매수인은 법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없어 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없고 소멸된다).
다만, 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸되었다면, 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결). 그 저당권이 매각대금지급 전에 소멸하였어도 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).
매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 578조 3항의 규정에 의하여 매수인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).
경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재함에도 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 주택임대차보호법 3조 5항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 않은 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).
3. 대항력 있는 임차인
결론적으로 대항력 있는 임차인이란 다음과 같다.
① 임차주택에 저당권, 가압류 또는 압류, 담보가등기 중 가장 빠른 등기가 경
료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비하거나, ② 임차주택에 위와 같은 등기가 되어 있지 않은 경우에는 경매개시결정 혹은 체납처분에 의한 압류의 효력이 발생하기 전까지 대항력을 구비한 경우 매수인에게 대항할 수 있다.
이를 요약하면, 임차인이 대항력을 갖춘 시점(대항력의 발생시기는 주택인도와
주민등록을 마친 ‘다음 날’임){‘다음 날’부터 대항력이 생긴다고 함은 다음 날 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이므로, 다음 날 주간에 등기가 경료된 저당권에 기한 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결, 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다30902 판결)}이 최선순위 저당권설정일이나 최선순위 가압류기입등기일보다 먼저인 경우 그 임차인은 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있다.
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