【(민사변호사) <임대차소송> 임대인의 항변 중 공제항변】<공제항변> 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 등을 공제할 것을 항변할 수 있는지 여부 및 연체차임과 연체관리비에 부과된 부가가치세 10%까지도 공제되어야 하는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 임차인의 채무를 공제할 것을 항변할 수 있는지 여부 및 연체차임과 연체관리비에 부과된 부가가치세 10%까지도 공제되어야 하는지 여부>
● 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 금원의 공제항변
1. 주장․입증책임
임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 임차인의 채무를 공제할 것을 항변할 수 있다.
임차인은 위 채권의 소멸에 대한 재항변을 할 수 있다.
연체차임 및 관리비에 대하여는 임대인이 차임 및 관리비 약정사실만을 입증하면 그 소멸사실은 임차인에게 입증책임이 있고, 부당이득반환채권 및 손해배상채권 등의 발생에 관한 주장․입증책임은 임대인이 부담하고, 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장․입증책임은 임차인이 부담한다(대법원 1978. 12. 26. 선고 78다2084 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결).
2. 보증금의 담보적 효력
가. 보증금에 의한 우선변제(당연충당)
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실․훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등).
이것은 상계권의 행사가 아니고 담보적 효력에 기한 우선변제권의 행사로서 통상 ‘공제'라는 표현을 사용한다.
따라서 임차인의 다른 채권자는 임차인의 보증금반환채권에 관하여 임대인에 우선하여 변제를 받을 방법이 없다.
나. 피담보채권의 범위
(1) 보증금에 의하여 담보되는 채권은 당해 ‘임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권’이다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1998. 6. 9. 선고 87다68 판결).
연체차임 및 그 지연손해금채권뿐만 아니라 임차인의 보관의무위반으로 인한 손해배상채권도 이에 속한다.
예컨대, 임차인이 임의로 한 공사의 복구비 상당의 손해금도 포함한다.
시간적으로 보증금의 교부 전에 발생한 채권이라도 임대차계약으로부터 생긴 것이라면 포함될 것이고, 임대차 종료 후 명도시까지 생긴 채권, 예컨대 차임 상당의 손해배상채권에 대하여도 담보적 효력이 미친다.
(2) 임대인이 연체차임과 연체관리비에 부가가치세 10%까지 가산한 금원의 공제를 구하는 경우 부가가치세까지도 공제되어야 하는지가 문제로 된다.
이와 같은 경우 부가가치세 부담에 관한 명시적 혹은 묵시적 약정이 있는지를 살펴서 그에 따라 공제 여부를 판단하여야 할 것이다.
경우에 따라서는 부가가치세가 포함된 차임 및 관리비를 약정 차임 및 관리비로 인정할 수도 있을 것이다.
판례도 사업자가 부가가치세법 제15조를 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 직접 징수할 사법상의 권리는 없는 것이지만, 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 직접 청구할 수 있는 것으로 부가가치세의 부담에 관한 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다고 판시하였다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결).
3. 임대인 지위 승계와 연체차임 공제의 범위
당사자들의 약정에 의하여 임대인의 지위가 승계되었으나 특별한 약정이 없는 경우 또는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우 승계 전까지 발생한 연체차임이 있으면 승계될 보증금에서 당연 공제되고, 잔액의 보증금만이 양수인에게 승계된다는 것이 통설이다.
이에 대하여 양수인의 소유권취득시 이미 연체되어 있는 차임을 신, 구소유자 사이에 정산하고 양수인이 연체차임채권의 양수절차를 밟은 경우에는 보증금의 반환시에 이를 공제하여야 할 것이나 이에 관한 양도, 양수절차가 없었던 경우에는 구소유자가 연체차임을 보증금에서 충당하였다면 모르되 그렇지 아니한 이상 임대차가 여전히 존속하고 있으므로 보증금 전액을 반환하여야 한다는 반대견해가 있다.
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