【(민사변호사) <임대차소송> 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인의 부당이득반환의무】<임대인의 건물명도소송> 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물을 사용·수익한 경우에 부당이득반환의무가 발생할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물을 사용·수익한 경우에 부당이득반환의무가 발생할까?>
● 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물을 사용·수익한 경우 부당이득 여부
【대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결】
◎[요지]
[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.
[2] 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.
[3] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다.
제목 : 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물을 사용·수익한 경우 부당이득 여부
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, ① 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부, ② 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우 손해배상의무의 존부 및 부당이득반환의무의 존부, ③ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대한 부당이득반환의무의 존부이다.
2. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(= 제1 쟁점)
☞ 이 부분에 관하여 자세한 것은, 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결에 대한 천자평석(윤경변호사) 참조.
가. 판례의 태도
① 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항,제3조의2 제 1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차 주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다(대법원 1993. 12. 24 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
② 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며(대법원 1997. 8. 29. 선고97다11195 판결), 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
나. 대상판결의 경우(제1 쟁점의 해결)
대상판결의 사안을 보면, 피고는 위 경매절차에서 1995. 11. 9. 보증금 5,000만원 전액에 대하여 우선변제권을 주장하며 배당요구를 하였으나 피고가 확정일자를 저당권설정일 이후에 받았으므로 피고는 전혀 배당을 받을 수 없었고, 배당이의를 하여도 피고의 배당이의가 받아들여질 가능성이 전혀 없었기 때문에 배당이의도 하지 아니하였다.
원심이 위 판례의 취지에 따라 피고가 이 사건 임차보증금 중 금 2,000만원에 관하여는 그 임대차관계의 존속을 임대인 등 제3자에게 대항하기 위한 요건을 갖춘 이상 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 경락인인 원고에게 주장할 수 있다고 판단한 조치는 옳다.
3. 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우 손해배상의무의 존부 및 부당이득반환의무의 존부(= 제2 쟁점)
☞ 이 부분에 관하여 자세한 것은, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결에 대한 천자평석(윤경 변호사) 참조.
이점에 대한 판례의 태도는 다음과 같다.
① 임대차종료후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손 해배상금을 공제하고 남은 임대차보증금반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용, 수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책 임은 지지 아니하되, 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결, 1981. 1. 13. 선고 80다1201판결, 1981. 2. 10. 선고 80다1495 판결, 대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조).
② 임대차종료시 발생하는 임차인의 임차목적물반환채무와 임대인의 잔존 임차보증금반환채무는 서로 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차보증금반환청구채권을 확보하려고 임차 목적물을 계속 점유하는 경우에는 본래의 용도대로 사용, 수익하고 있지 아니한 이상 그로 인하여 실질적으로 이익을 얻고 있다고도 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인 한 손해배상책임이나 부당이득반환채무가 발생하는 것은 아니라고 볼 것이다(대법원 1979. 3. 13. 선고 78다2500, 1986. 3. 25. 선고 85다422판결, 1988. 4. 12. 선고 86다카2476 판결, 1989. 2. 28. 선고 87다카2114 판결, 1989. 10. 27. 선고 89다카4298 판결, 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 등 참조).
4. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우 부당이득 여부(= 제3 쟁점)
가. 문제점 제기
전세에 있어 통상 전세금의 이자와 임료를 상계하는 것이므로 임대인이나 임차주택의 양수인이 전세금 전액을 반환하지 아니한 경우에는 이로 인하여 임차인이 실질적 이익을 얻고 있다고 할 수 없으므로 부당이득이 성립된다고 할 수 없다.
그러나 임대차에 있어 임료 약정과 아울러 보증금 계약을 체결한 경우에는 임대차가 종료한 경우에 임차인이 임대차종료후 임차인의 목적물명도의무와 임대인의 보증금반환의무와는 동시이행의 관계에 있으나 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 종전과 같이 계속 점유하고 사용, 수익하였다면, 그 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익, 즉 임료 상당액은 이를 부당이득으로서 반환하여야 하다(대법원 1981. 2. 10. 선고 80다1495 판결 참조).
그런데 전세에 있어 전세금 중 일부를 반환한 경우 임차인이 반환받은 전세금 부분에 대하여는 이에 상당하는 임료 상당액은 임차인이 실질적 이익을 얻고 있어 형평상 부당이득하고 있다고 보아야 할 것인지가 문제된다.
나. 견해의 대립
⑴ 부정설
임차인이 임차주택을 계속 점유하는 것이 결국은 임대인이나 임차주택의 양수인이 임차보증금을 반환하지 아니하는 것에 기인하는 것이고, 현실적으로 임차인은 일부 금액이라 하더라도 임차보증금을 반환받지 아니한 상태에서 임차주택을 명도하여 주고, 새로운 임차주택을 얻어 이사를 갈 수 없는 것이며, 또한 상당한 금액을 반환받았다고 하더라도 그 부분만큼 구분하여 임차주택을 사용할 수는 없는 것이므로 적어도 임차주택의 양수인이 보증금을 반환하지 아니하여 부득이 임차주택을 계속 점유, 사용수익하고 있는 한 이를 부당이득이라 볼 수 없다.
⑵ 긍정설
임대차 종료 후 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다는 판례의 취지에 따라 전세에 있어 전세금 중 일부를 반환하지 아니한 경우 아직 반환하지 아니한 전세금의 이자와 그 부분에 해당하는 임료는 상계된다고 할 것이나, 임차인이 반환받은 전세금 부분에 대하여는 이에 상당하는 임료 상당액은 임차인이 실질적 이익을 얻고 있어 형평상 부당이득하고 있다고 보아야 할 것이다.
임차인이 임차목적물을 계속 사용, 수익하는 것이 근본적으로 임대인의 보증금을 전부 반환하지 아니한 것에 기인하다고 하더라도 위 두 의무가 서로 동시이행의 관계에 있는 이상 서로 지체책임을 지게 되는 것이 아니고, 이미 반환한 전세금에 대하여는 이에 대하여 임차인이 이자 상당의 수익을 얻고 있음이 분명하므로 임차인에게 사용, 수익의 실질상의 이익이 있는 한 부당이득을 인정하지 않을 수 없다.
다. 대상판결의 검토(제3 쟁점의 해결)
① 대상판결은, 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대하여 부당이득반환의무가 성립한다고 하여 긍정설을 취하고 있다.
임차인은 임차보증금 전부를 반환받을 때까지 임차주택의 명도를 거절할 수 있어 임대부분 전부를 사용, 수익하더라도 불법점유가 되는 것은 아니다.
그러나 임차주택의 양수인이 보증금 중 일부를 반환한 경우 나머지 보증금 부분의 임료상당액에 대하여는 긍정설이 주장하는 바와 같이 형평의 원칙상 부당이득을 인정하여야 한다.
이 점은 임료약정과 아울러 임차보증금이 있는 임대계약인 경우 잔존임차보증금과 임차주택의 명도의무는 동시이행관계가 있으나 임차인이 임차주택을 계속 사용하는 한 약정한 임료 상당의 부당이득을 반환하여야 하는 점을 고려하면 당연하다.
② 대상판결의 사안을 보면, 임차인인 피고는 임차보증금 중 2,000만원을 반환받을 때까지 이 사건 계쟁 임대부분의 명도를 거절할 수 있어 임대부분 전부를 사용․수익하더라도 불법점유가 되는 것은 아니다.
그러나 이 경우 피고가 경락인인 원고에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 부분은 보증금 중 2,000만원 부분에 한정되는 것이고, 나머지 3,000만원 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없는 것이므로 3,000만원 부분에 관하여는 임료상당의 부당이득을 하고 있는 것으로 보아야 한다.
이 경우 부당이득한 임료의 산정이 문제가 되나, 임료감정 등을 통한 적정임료에서 임대차관계가 존속되는 보증금부분에 해당하는 임료 상당액(구체적으로는 정기예금 이자 상당액)을 공제하여 산정하는 방법을 생각해 볼 수 있다.
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