【임대차소송<건물임차인의 부속물매수청구권(민법 제646조)>】《<임대인의 건물명도소송> 건물임차인의 부속물매수청구권은 언제까지 행사하여야 하고, 그 효과는 무엇일까? 부속물매수대금의 지급과 건물 기타 공작물의 인도가 동시이행의 관계에 있는가?》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 건물임차인의 부속물매수청구권(민법 제646조)
가. 건물임차인의 부속물매수청구권(민법 제646조)의 의미
임차목적물에 부속되어 독립한 존재가치를 지니는 부속물은 목적물에 부속되어 그 편익에 이바지하는 상태에서 가치를 지니므로, 임차인의 보호 및 사회경제적 차원에서 부속물매수청구권을 인정한 것이다.
나. 부속물매수청구권의 행사시기
매수청구권의 행사시기는 제한이 없으므로 임대차가 종료하여 건물 기타의 공작물을 반환한 후라도 매수청구권을 포기하지 않은 이상 행사할 수 있다.
다. 부속물매수청구의 상대방
⑴ 매수청구의 상대방은 부속물의 부속에 동의한 임대인은 물론이고, 임차권이 대항력이 있는 경우에는 그로부터 임대인의 지위를 승계한 자도 포함된다.
⑵ 물론 대항력이 없다면 새로운 소유자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 없으므로 매수청구권을 행사할 수 없을 것이다.
⑶ 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있다면 전대차 종료 후(지상물매수청구의 경우 전대차와 임대차가 동시에 종료하여야 하는 것과 다르다) 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있다(제647조 제1항).
⑷ 임대인으로부터 매수한 부속물, 그의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물도 마찬가지이다(제647조 제2항).
⑸ 이와 관련하여 판례는 점포의 최초 임차인이 임대인의 동의를 받아 유리 출입문, 새시 등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금반환채무와 함께 현재의 임대인에게 이전되고, 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복의무에 관한 아무런 논의 없이 현재의 임차인에게 전전 승계된 사안에서(현재의 임차인과 임대인 사이에도 다시 임대차계약이 체결되었다), 시설대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인 지위가 승계될 당시 위 시설을 양도대상에서 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 종전 임차인의 지위를 승계한 현재의 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 현재의 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 하였다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).
라. 부속물 해당 여부
⑴ 총설
① 임차인이 부가시킨 부속물이 건물 기타 공작물의 사용의 편익에 이바지함으로써 건물 기타 공작물의 객관적 이용가치를 증대시켰어야 하므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다.
② 그 판단은 건물 기타 공작물의 구조, 위치, 환경 기타 임대차 당시 당사자 사이에 합의된 용법 등을 고려하여 객관적으로 하여야 한다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 등).
③ 다만, 임대인으로부터 매수한 부속물의 경우에는 임차인이 직접 부가시킨 것과는 달리 그것이 건물 기타 공작물의 객관적 이용가치를 증대시켰느냐의 여부를 묻지 아니한다(통설).
⑵ 부속물매수청구권을 인정한 사례
① 임차인이 일식점을 경영하기 위하여 서울의 번화가에 위치한 7층 건물 중 1, 2층 건물부분을 임차하였는데 주위에는 햄버거집, 복센터 등 여러 개의 음식점영업용 점포가 있었고, 임대차 계약 당시 위 건물은 건립된 직후로서 그 내부에 형광등 몇 개만 설치되어 있을 뿐 건물의 벽과 바닥은 콘크리트만으로 시설되어 있는 것을 임차인이 임대인의 승낙을 받아 약 13,000,000원을 들여 1층에는 찬장, 수도, 진열장, 조리대 등 주방시설을 갖춘 주방과 카운터, 여닫이문, 창문 및 온돌을 설치하고, 2층에는 접객용 방 9개를 만들고 방마다 바닥에 마루와 자리를 깔고 전등 및 에어컨을 설치하였으며, 1층 및 2층의 벽에 장식용 합판을, 천장에는 장식용 텍스를 각 붙이고, 또 2층 복도에 아스타일 또는 파이텍스를 깔고 전등을 달았으며, 그 밖에 1층과 2층을 연결하는 계단과 음식물운반용 승강대를 설치한 사안에 있어서 원심이 1, 2층을 연결하는 계단만이 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물이고 나머지 시설은 오로지 임차인이 일식음식점으로 경영하기 위하여 한 특수시설이어서 위 건물의 일반적 사용가치를 증가시키는 이른바 건물사용의 편익을 위하여 부속한 물건이라 할 수 없다고 판시한 데 대하여 심리미진을 이유로 파기(대법원 1977. 6. 7. 선고 77다50,51 판결).
② 임차인이 음식점을 경영하기 위하여 용도가 요식시설로 된 건물을 임차한 후 사용편익을 위하여 점포 내부에 블록 벽과 내부 목조, 창문, 보일러 등을 설치한 2개의 접객용 방과 블록 벽과 타일을 부착한 1개의 주방을 설치한 경우 이는 부속물에 해당한다고 판시(부산고법 1989. 5. 19. 선고 88나4751 판결. 다만 점포 외부에 있는 숯불 피우는 시설, 철판조 기름탱크, 가스저장실, 보일러, 보일러실, 인조 조경목으로 된 휴식처 등은 부속물이 아니라고 판시하였다).
③ 임차인이 임차한 건물부분의 용도가 음식점으로 되어 있고, 당사자 간의 임대차계약서에도 그 용도가 대중음식점으로 되어 있으며, 임차인이 원래 상․하수도, 화장실 및 전기 배선 등 기본시설만 되어 있는 건물부분을 임차한 후 식당으로 사용하기 위하여 주방, 화장실, 전기시설 기타 각종 시설을 하였고, 그 바로 옆에도 음식점이 붙어 있는 사안에서 위 각종 시설은 부속물이 아니라고 판단한 원심판결을 심리미진을 이유로 파기(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결).
④ 임대인이 임차인에게 건물의 용도를 근린생활시설로 변경한 후 독서실을 운영하면 장기간 독서실을 운영할 수 있도록 보장하겠다고 약속하였고, 이에 따라 임차인이 임대인의 동의를 받아 난방용 기름보일러, 옥상 온수 보일러, 모터 펌프를 설치한 경우 위 시설들은 부속물에 해당한다고 판시(서울고법 1995. 8. 31. 선고 95나2366 판결. 위 판결에서는 임차인이 설치한 옥상 휴게실, 특실 설치비용은 독서실 운영이라는 특수한 목적을 위하여 지출된 것이므로 부속물매수대금 또는 유익비에 해당하지 않는다고 판시).
⑤ 임차인이 비디오테이프 대여점을 운영하면서 점포에 설치한 유리출입문, 새시가 부속물에 해당한다고 판시(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결. 이에 대하여 유리출입문, 샤시의 경우 오히려 유익비 상환청구의 대상물이라고 보아야 한다는 견해도 있다).
⑶ 부속물매수청구권을 부정한 사례
① 임차인이 다방영업을 위하여 건물을 임차한 후 증축한 경우 증축한 부분은 원래의 건물과 구별되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없고 원래의 건물과 일체가 되어 그 구성부분을 이룬다는 이유로 부속물이 아니라고 판시대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결. 이 경우 통상 유익비상환청구권의 대상이 될 것이다).
② 임차인이 카페영업을 하기 위하여 시설공사를 하고, 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하거나 창고지붕의 보수공사를 한 경우 이는 카페영업을 위한 시설물일 뿐 건물의 객관적 편익을 가져오는 물건이 아니라는 이유로 부속물이 아니라고 판시(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결).
③ 임차인이 삼계탕집을 경영하기 위하여 공부상 용도가 근린생활시설인 건물부분을 임차하여 보일러, 온돌방, 방문틀, 합판을 이용한 점포 장식 등을 한 경우 이는 임차인이 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적을 위하여 설치한 것으로 부속물에 해당하지 않는다고 판시(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결).
마. 임대차의 종료원인과 부속물매수청구권의 인정 여부
⑴ 임차인의 매수청구권이 발생하는 것은 임대차가 종료한 때이다.
⑵ 그런데 토지임차인의 지상물매수청구권과는 달리 민법 제646조가 임대차의 종료원인을 제한하지 않았기 때문에 기간만료로 인한 경우뿐만 아니라, 임차인의 차임연체를 이유로 한 계약해지의 경우에도 매수청구가 가능하다는 것이 통설임에 반하여, 판례는 임대차가 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물매수청구권을 부정하고 있다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 7252 판결).
바. 부속물매수청구권 배제 특약의 효력과 해석
⑴ 본조는 강행규정으로서, 임차인의 부속물매수청구권을 배제 또는 제한함으로써 임차인에게 불리한 특약을 맺는 것은 원칙적으로 효력이 없다(제652조).
⑵ 그러나 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴보아 그러한 특약이 임차인에게 불리하지 않은 것이라면 효력을 배제할 수 없다(대법원 1992. 9. 8. 선고 92다24998, 25007 판결).
⑶ 또한, 임대차가 종료한 후에 부속물매수청구권을 포기하는 약정을 하는 것도 유효하다.
사. 부속물매수청구권 행사의 효과
⑴ 부속물매수청구권은 형성권이기 때문에 임차인이 서면이나 구두로 매수청구를 하면 임대인의 승낙을 기다릴 것 없이 곧바로 매매계약이 성립한다. 소장으로 매수청구의 의사표시를 한 경우에는 소장부본 송달시에 효력이 발생한다.
⑵ 이 때 매매대금에 관하여는 매수청구권 행사 당시의 시가에 의하고, 법원에서 감정평가를 함에 있어서는 부속물을 철거한 경우를 예상하여 떼어낸 가격으로 평가할 것이 아니라 부속되어 있는 상태에서의 가격으로 평가하여야 한다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).
⑶ 매매계약의 효과로서 부속물매수대금의 지급과 부속물의 인도가 동시이행의 관계에 있음은 분명하다. 문제는 부속물매수대금의 지급과 건물 기타 공작물의 인도가 동시이행의 관계에 있는가 하는 점인데, 판례는 ‘연기적 항변권’이라는 표현을 사용하기는 하였으나 동시이행 항변권을 인정하고 있는 것으로 해석되고 있다(대법원 1981. 11. 10. 81다378 판결).
⑷ 이때 임차인이 건물의 인도를 거절하면서 당해 건물을 사용한 경우 차임 상당을 부당이득으로 반환하여야 한다.
⑸ 나아가, 임차인에게 부속물매수대금청구권에 관하여 유치권까지 인정할 것인가에 관하여는 부속물매수대금청구권이 건물 기타 공작물 자체에 대하여 생긴 권리라고 볼 수는 없으므로 부정하여야 할 것이다(대법원 1977. 12. 13. 선고 77다115 판결).
2. 건물임차인의 부속물매수청구권의 법리 [이하 민법교안, 노재호 P.1061-1064 참조]
가. 관련 규정
● 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
나. 의의
임차인이 그의 비용으로 임대차목적물에 부가한 것이 독립한 가치를 가지는 때에는 그 부속물의 소유권은 임차인에게 있고, 그 결과 임차인은 임대차계약이 종료한 때 그것을 회수해갈 수 있으나, 이러한 부속물은 임대차목적물에 부속되어서 그 편익에 이바지하는 상태에 있을 때 가치가 있는 것이지 이를 따로 떼어 내어 다른 곳으로 가져가면 그 경제적 가치가 크게 감소하게 된다. 부속물매수청구권은 바로 이 점을 염두에 두고 마련된 것이다.
다. 요건
⑴ 건물 기타 공작물의 임대차일 것
⑵ 임차인이 임대차목적물(건물 기타 공작물)의 사용의 편익을 위하여 부속시킨 것일 것
부속물은 건물 기타 공작물의 객관적 이용 가치를 증대시키는 것이어야 한다. 수도, 전기, 가스 등이 그 대표적인 예이다. 임차인의 주관적이고 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 물건은 이에 해당하지 않는다. 그 판단은 건물 기타 공작물의 구조, 위치, 환경 기타 임대차 당사자 사이에 합의된 용법 등을 고려하여 객관적으로 정하여야 한다. 예를 들어 공부상 용도가 음식점인 건물을 상하수도, 화장실, 전기배선 등 기본적인 시설만 되어 있는 상태에서 임차하여 대중음식점을 경영하면서 영업의 편익을 위하여 한 각종 시설물(주방시설, 전기시설 등), 상가 건물의 점포를 임차하여 비디오대여점을 경영하면서 설치한 유리출입문과 새시는 이에 해당한다.
⑶ 부속물이 독립성을 가질 것
임차인이 부가시킨 것이 건물 기타 공작물의 구성부분으로 되어서는 안 되고 독립성
을 유지하여야 한다.
주의할 것은, 가구 등과 같이 쉽게 떼어낼 수 있고 떼어내더라도 그 경제적 가치가 감소하지 않는 것은 이에 해당하지 않는다는 점이다.
⑷ 임대인의 동의를 얻거나 임대인으로부터 매수하여 부속시킨 것일 것
① 임대인의 동의 : 임차인이 건물 기타 공작물에 부속물을 부가시키는 데 대한 승인
② 임대인으로부터 매수 : 이 경우에는 건물 기타 공작물의 객관적 이용 가치를 증대시켰느냐의 여부를 묻지 않는다.
⑸ 임대차가 종료하였을 것
㈎ 임차인의 차임 지체로 인하여 임대차계약이 해지된 경우에도 임차인은 부속물매수청구권을 갖는지에 관하여 학설은 일치하여 이를 긍정하고 있다. 그 이유로 ① 제646조는 ‘임대차의 종료시’라고만 규정하여 제643조가 ‘임대차의 기간이 만료한 경우’라고 규정하고 있는 것과 달리 임대차계약의 종료 원인을 제한하지 않고 있으며 ② 지상물매수청구권은 임차인에게 임대차계약의 갱신청구권이 있음을 전제로 하는 것인 반면 부속물매수청구권은 그렇지 않기 때문에 부속물매수청구권의 경우에 지상물매수청구권의 경우처럼 임대차계약의 종료 원인을 제한할 이유도 없다는 점 등을 들고 있다.
㈏ 하지만 판례는 “임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.”라고 판시하여 이를 부정하고 있다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결).
라. 부속물매수청구권 행사의 효과
⑴ 매매계약의 성립
임차인은 임대차계약이 종료한 때 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있고, 그 효과로서 곧바로 부속물에 관한 매매계약이 성립한다. 이때 매매대금은 부속물매수청구권 행사 당시의 시가에 의하되 임대차목적물에 부속되어 있는 상태 그대로 평가하여야 한다.
⑵ 동시이행의 항변권
임차인은 임대인으로부터 부속물매매대금을 지급받을 때까지 임대인에게 ‘부속물’의 인도를 거절할 수 있음은 당연한데, 나아가 임대인으로부터 부속물매매대금을 지급받을 때까지 임대인에게 ‘임대차목적물’의 인도도 거절할 수 있는지에 관하여 판례는 이를 긍정하고 있다.
판례에 의하면 임대인이 보증금을 반환하였더라도 부속물매매대금을 지급하지 않는다면 임차인은 부속물은 물론 임대차목적물 전부의 인도를 거절할 수 있다. 부속물매매대금이 거액에 이르는 경우가 많고 현실적으로 부속물의 인도와 임대차목적물의 인도를 분리하기 어려운 경우가 많기 때문에 판례의 입장이 옳다.
⑶ 유치권
임차인은 부속물매수청구권의 행사에 따른 매매대금채권에 기초하여 임대차목적물을 유치할 수 있는지에 대하여, 임차인은 유익비상환청구권에 기초하여 임대차목적물을 유치할 수 있는데 부속물매수청구권은 유익비상환청구권과 마찬가지로 투하자본의 회수를 위한 것이므로 이 경우에도 유치권을 인정하여야 한다는 견해도 있으나, 통설 및 판례는 부속물은 임대차목적물과는 독립된 물건이기 때문에 부속물에 관한 매매대금채권이 임대차목적물에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없음을 이유로 이를 부정하고 있다.
마. 포기특약의 효력
⑴ 민법 제646조는 강행규정이기 때문에 이에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(제652조).
⑵ 그러나 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴보아 그러한 특약이 임차인에게 불리하지 않는 것이라면 포기특약은 유효하다. 예를 들어 건물 임차인이 증·개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료시의 현상대로 임대인의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 임대차계약의 보증금 및 월 차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정하고, 임대인은 임대차 계약의 종료 즉시 임대건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려고 하고 있으며 임대차계약 당시부터 임차인도 그와 같은 사정을 알고 있었다면 임대차계약시 임차인의 부속시설의 소유권이 임대인에게 귀속하기로 한 특약은 단지 부속물 매수청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가 없이 임대인의 소유에 속하게 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없다(대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결).
바. 부속물매수청구의 상대방
⑴ 전차인의 임대인에 대한 청구
건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 ‘임대인의 동의’를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고, 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같다(제647조).
⑵ 새로운 소유자에 대한 청구
비용상환청구권에서 살펴본 것과 마찬가지로 임차권에 대항력이 있는지 여부에 따라 달라진다.
