【임대차목적물이 화재로 소실된 경우의 법리】《임차인의 목적물반환의무불능에 대한 귀책사유 증명책임, 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구, 임대차목적물이 ..

【임대차목적물이 화재로 소실된 경우의 법리】《임차인의 목적물반환의무불능에 대한 귀책사유 증명책임, 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구, 임대차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구, 귀책사유의 소재에 따른 법률관계, 이행불능, 위험부담, 임차건물이 원인불명 화재로 소실되어 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임의 소재》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 임대차목적물이 화재로 소실된 경우의 법리   [이하 민법교안, 노재호 P.989-1001 참조]

 

가. 임대차계약의 종료

 

① 임대인의 사용 수익케 할 의무가 이행불능 → ② 임대차계약의 당연종료 → ③ 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무의 발생

 

나. 임차인의 목적물반환의무 불능에 대한 귀책사유 증명책임

 

⑴ 목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구의 경우

 

① 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(제374조, 제654조, 제615조).

그리고 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다(제390조).

 

② 따라서 임대차목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조).

 

③ 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 목적물반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).

 

④ 화재가 임대차목적물 자체에서 발생한 경우, 임대차목적물 중 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 것인지 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 것인지는 중요한 의미를 갖는다(물론 발화지점 자체가 불명인 경우에는 증명책임을 지는 임차인의 위험으로 돌아간다). 어느 쪽의 지배·관리영역에 속하는가 하는 문제는, 개별적인 사안에서 임대차계약의 내용과 체결경위, 화재가 발생한 지점이 임차물의 범위에 속하는지 여부, 화재가 발생한 지점을 누가 관리하기로 하였는지 여부, 임차인이 임차물에 수리를 할 부분을 발견하거나 임차물과 그 주변에서 화재의 원인이 될 수 있는 사항을 발견한 경우에 임대인에게 통지하는 등의 조치를 취하였는지 여부 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 할 것이다.

 

㈎ 화재가 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 경우

 

화재가 임차인의 지배·관리영역에서 발생한 경우에 임차인이 자신의 책임을 면하려면, 자기가 책임질 수 없는 사유로 화재가 났다는 점을 증명하거나 화재에 대하여 임대인 또는 제3자의 귀책사유가 있다는 점을 증명하여야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013 판결 : 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임대차목적물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다).

 

㈏ 화재가 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 경우

 

반면 화재가 임대인의 지배·관리영역에서 발생한 경우에는 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하므로, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결 : 원심은, 이 사건 화재의 발화 원인이 된 현관 천장 부분의 비닐전선은 통나무로 된 벽 안쪽으로부터 천장 안쪽으로 연결된 배선의 일부분으로서 외관상으로는 그 상태를 확인하거나 점검할 수 없는 상태였던 사실, 피고가 위 건물을 임차하여 사용해 오면서 위 화재가 발생하기 전까지는 한 번도 건물의 전기배선에 어떠한 문제가 발생한 적도 없고, 또 피고가 전기배선 부분은 물론 이 사건 건물의 구조물에 대하여 어떤 수리하는 등의 작업을 한 일도 없었던 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 건물의 벽과 천장의 내부를 통과하고 있는 전기배선은 건물구조의 일부를 이루고 있어 거기에 어떤 하자가 있다 하더라도, 이를 수리 유지할 책임은 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대차의 목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는 임대인에게 있다고 할 것인데, 피고로서는 위 발화부위인 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기도 어렵고, 따라서 이 사건 건물의 일부가 소훼됨으로 인하여 피고가 이 사건 임대차계약상의 임대차목적물의 일부를 반환할 수 없게 되었다고 하더라도 이는 임대인인 최**의 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인인 피고가 임대차목적물의 보존을 위하여 선량한 관리자로서의 통상 필요한 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아님이 분명하므로, 피고는 그로 인한 손해배상책임이 없다고 판단하였는데, 대법원은 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하다고 하였다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).

 

⑵ 임대차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구의 경우

 

① 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.

 

② 종래 대법원은 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 건물의 규모와 구조로 볼 때 건물 중 임차건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차건물 부분에 한하지 아니하고 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단해 왔다.

 

③ 그러나 최근 대법원 전원합의체판결은 “임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다.”라고 판시하면서 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 종래의 대법원판결들은 위 판결의 견해에 배치되는 범위에서 이를 모두 변경하였다[대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895 전원합의체 판결. 임차인이 건물 1층 중 150평 부분을 임차하였는데 임차인의 지배·관리 영역에 속하는 건물 1층 주출입구 내부에서 화재가 발생하여(방화가능성, 전기적·기계적 요인, 담뱃불 등 발화 원인은 밝혀지지 않음) 건물의 다른 부분인 1층의 나머지 부분, 2층 및 옥상 부분이 소훼된 사안이다. 대법원은 ⑴ 임대차목적물 자체의 반환의무 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구에 관하여는, 화재가 발생한 지점이 임차인의 지배·관리 영역에 속하므로 비록 그 발화원인이 밝혀지지 아니하였으나 임차인이 임대차목적물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음이 증명되지 아니하였으므로, 임차인은 임대차목적물 반환의무의 이행불능으로 인하여 임대인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였으나, ⑵ 임대차목적물이 아닌 건물 부분에 발생한 손해에 대한 배상청구에 관하여는, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었다고 보기 어려우므로, 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여는 임차인에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 할 수 없다고 판단하였다].

 

다. 귀책사유의 소재에 따른 법률관계

 

⑴ 임차인에게 귀책사유가 있는 경우

 

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할

수 있다.

임차인도 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있는데, 실제로는 위 손해배상채무

만큼 공제될 것이다.

 

⑵ 임대인에게 귀책사유가 있는 경우

 

임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할

수 없다. 임차인의 과실이 없기 때문이다.

 

임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 그 밖에 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무 위반으로 말미암아 손해를 입었음을 이유로 그 배상을 청구할 수 있다.

 

⑶ 쌍방에게 귀책사유가 없는 경우(예컨대 제3자의 방화, 타 건물에서 연소)

 

① 임대인은 임차인에게 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 없다. 임차인의 과실이 없기 때문이다.

 

② 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있지만, 쌍무계약상의 양 채무처럼 대가적인 견련관계가 있는 것은 아니기 때문에, 위험부담에 관한 민법의 규정이 적용되지 않음을 주의하여야 한다. 임대차보증금은 임차인의 차임채무, 손해배상채무, 부당이득반환채무 등을 담보하는 것이기 때문에 그러한 공제할 채무가 없다면 당연히 임차인에게 반환되어야 한다.

 

2. 임대차목적물이 훼손된 경우   [이하 민법교안, 노재호 P.989-1001 참조]

 

⑴ 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차가 종료하면 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(제374조, 제654조, 제615조참조). 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않은 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 되었다는 점을 증명한 때에는 책임을 지지 않는다(제390조 참조).

 

⑵ 임대차가 종료한 경우 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되었음을 이유로 임대인이 임차인의 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구하는 경우에, 임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 발생한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물반환의무의 불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 지고, 훼손의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지이다. 다만 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면, 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. 이러한 법리는 임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하더라도 동일하게 적용된다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결 : 임대인 甲과 임차인 乙이 장비에 관한 임대차계약을 체결하고 이후 임대차가 종료하였는데, 乙이 반환할 장비가 고장이 나 훼손되었음을 이유로, 甲이 乙을 상대로 장비의 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 장비의 고장이 乙이 책임질 수 없는 사유로 발생한 것인지 또는 장비의 고장이 甲이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것인지에 관해서 구체적으로 심리·판단하였어야 하는데도, 임대인인 甲에게 乙의 사용 중 과실로 장비에 고장이 났다는 점에 관한 증명책임이 있다고 보고, 甲이 고장이 난 장비에 관하여 수선의무를 부담한다는 것만으로 甲의 수리비 청구를 배척한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례).