【민사집행법전문변호사(부동산경매) 경매의 대상으로서 독립된 건물의 성립요건】<미등기건물에 대한 강제경매> 건축 중의 건물(미등기건물)을 독립한 부동산으로 보아 강제경매의 대상으로 되는 시점에 관한 대법원 판례의 태도는 어떠할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<건축 중의 건물(미등기건물)을 독립한 부동산으로 보아 강제경매의 대상으로 되는 시점에 관한 대법원 판례의 태도는 어떠할까?>
● 건축 중의 건물(미등기건물)을 독립한 부동산으로 보아 강제경매의 대상으로 되는 시점에 관한 대법원 판례의 태도
1. 문제의 소재[자세한 것은 고홍석, “건축중의 건물을 제3자가 완공한 경우 소유권의 귀속에 관한 법률관계”, 민사판례연구 30권, 박영사(2008), 46-48면 참조]
우리 민법상 건물은 토지로부터 완전히 독립한 별개의 부동산이다.
여기서 ‘건축 중의 건물’이 언제부터 토지로부터 독립된 별개의 부동산이 되는지의 문제가 발생하는데, 건축 중인 건물을 토지와 독립된 부동산으로 보는 시기는 건축 중의 건물의 소유권 귀속시기, 권리이전의 방식, 건물에 대한 집행 등과 관련하여 중요한 의미를 갖는다.
독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 ‘최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽’이 이루어지면 된다는 것은 판례의 확고한 입장이다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 외 다수).
다만 위와 같은 독립한 부동산으로서 갖추어야 할 ‘최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽’이 이루어졌는지는 아래에서 보는 바와 같이 구체적인 사안에 따라 다소 달리 결정되고 있다.
건축 중의 건물이 독립한 부동산으로 성립하였는지가 문제된 판례들은 크게 보아 다음과 같이 3가지 유형으로 나누어 볼 수 있는바, 각 유형마다 독립한 부동산으로 되는 시기를 보는 기준이 실제로는 분쟁의 유형과 구체적인 사안에 따라 조금씩 다른 것으로 보인다.
첫째는 건축 중의 건물의 양도·양수가 이루어진 경우에 양도인이 독립한 부동산으로서의 소유권을 원시취득하고 이를 양도한 것인지, 아니면 양수인이 건축 중인 건물에 공사를 가하여 독립한 부동산으로 완공시켜 원시취득한 것인지에 관한 사안에 관한 판례들이고, 둘째는 법정지상권의 성립 요건과 관련하여 법정지상권이 성립되었다고 볼 정도의 독립한 부동산으로서의 건물이 존재하고 있는지 여부가 쟁점이 된 사안에 관한 판례들이며, 셋째는 민사집행법에 따른 미등기건물에 대한 집행절차에서 부동산집행의 대상이 될 수 있는 독립한 건물이 되었는지가 쟁점이 된 사안에 관한 판례들이다.
2. 건축 중의 건물의 양도·양수와 관련하여 원시취득이 문제되는 경우
건물의 원시취득과 관련된 사안의 경우, 판례는 건축이 중단된 시점 또는 건물이 양도된 시점을 기준으로 당해 건물이 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 정도의 형태와 구조를 갖추었는지 여부에 따라 완성된 건물의 원시취득자를 결정하고 있고, 이 경우 판례는 독립한 건물로서의 성립요건으로서 ‘최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽이 이루어져야 한다’는 기준을 제시하고 있다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 외 다수).
3. 법정지상권 성립 여부와 관련된 경우
법정지상권의 성립과 관련된 사안의 경우, 판례는 “민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정된다.”는 기준을 제시하고 있다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결 외 다수).
4. 민사집행법상 부동산경매 대상적격과 관련된 경우
실체법상의 건물 개념과 민사집행법상의 건물 개념은 서로 다른데, 그 이유는 등기의 유무 또는 공시방법의 유무에 따라 차이가 생길 수밖에 없기 때문이다[홍기태, “미완성건물에 대한 강제집행의 방법”, 민사판례연구 제19권, 민사판례연구회(1997), 505면].
구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문개정되기 전의 것)에 따라 부동산에 대한 강제경매신청을 하기 위해서는 집행력 있는 정본 외에 ① 등기부에 채무자소유로 등기된 부동산에 대하여 등기부등본을 첨부하여야 하고(제602조 제1항 제1호), ② 등기부에 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 ‘즉시 채무자명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류’를 제출하도록 규정(같은 항 제2호)하고 있었던 관계로 미등기건물이라도 준공검사 또는 사용승인을 받아 건축물관리대장이나 기타 과세를 위한 공적서류가 작성된 경우에만 경매신청을 할 수 있었다.
이 때문에 민사집행법(2002. 1. 26. 법률 제6627호로 제정)에서는 미등기건물의 강제집행과 관련한 구 민사소송법의 규정을 일부 보완하였다.
즉 부동산에 대한 강제경매신청을 하기 위해서는 집행력 있는 정본 외에 ① 채무자소유로 등기된 부동산에 대하여 등기부등본을 첨부하여야 하고(민사집행법 제81조 제1항 제1호), ② 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 제출하도록 하고 있고(같은 항 제2호 본문), 다만 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명하는 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 제출하도록 규정하였고(같은 항 제2호 단서), 이로써 구 민사소송법에 따라 ‘즉시 채무자명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류’가 없더라도 일정한 경우에는 미등기건물에 대한 부동산집행을 할 가능성이 생겼다.
그러나 민사집행규칙 42조 2항에서 민사집행법 81조 1항 2호 단서규정에 의하여 채권자가 제출한 서류 등에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하하여야 한다고 규정하고 있는 결과, 결국 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서에 의하여 부동산경매의 대상이 될 수 있는지의 판단은 건물의 지번·구조·면적이 그 건물에 대한 건축허가 또는 건축신고와의 동일성 여부에 있게 되었다.
이에 따라 판례도 “완공이 된 건물뿐 아니라 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고, 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다”고 판시하여[대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정, 대법원 2013. 1. 18.자 2012마690 결정 등 참조. 이에 의하면 독립한 건물의 단계에는 이르렀지만 아직 골조가 완성되지 않은 건물의 경우에는 부동산집행의 대상도 유체동산집행의 대상도 될 수 없으므로, 집행방법이 없는 사각지대가 생기게 마련이다] ‘건물로서의 실질과 외관’ 이외에 ‘건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일성’을 요구하고 있다.
결국 부동산집행의 대상이 되는지에 관한 판례들은 건축 중의 건물의 양도·양수와 관련된 사안이나, 건축중의 건물의 법정지상권 성립 여부와 관련된 사안에서보다 그 건물의 독립성 여부에 관하여 더 엄격한 기준을 제시하고 있는 셈이다[고홍석, (주48), 52-54면 참조].
판례에 나타난 구체적 사례들을 보면, 먼저 부동산경매의 대상이 될 수 있다고 본 판례들로는 ① 위생설비 및 냉난방설비 등의 부대설비가 설치되지 아니하였으나, 외벽, 내벽, 천장, 바닥, 창호공사 등은 종료된 상태로서 건축허가의 내역과 같이 지하 1층, 지상 5층 건물로서의 외관을 갖추고 있고, 공정률은 70에서 75% 정도로 평가되고 있는 경우(대법원 2004. 10. 14.자 2004마342 결정), ② 위생, 전기, 냉난방설비 등의 부대설비는 전혀 설치되지 아니하였고, 창호공사, 타일공사 등도 이루어지지 아니하였으나, 외벽, 내벽, 천장, 바닥 등 골조공사 등은 종료되어 건축허가의 내역과 같이 지하 1층, 지상 4층 건물로서의 외관을 갖추고 있는 경우(대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정), ③ 지하 2층, 지상 15층으로 허가된 건물인데, 위생시설·방화시설·수변전설비·오수처리시설·정화설비·자가발전설비·기계식 주차설비 등의 부대설비가 설치되어 있지 아니하였으나, 가설공사·기초 및 토공사·철근콘크리트공사·조적공사·타일공사 등은 상당부분 진행되어 지하 2층 지상 15층 건물로서의 외관을 거의 갖추고 있고, 공사중단 당시 기성고는 약 70%이나 이후 중단으로 인하여 현재의 공정률은 50% 정도로 평가되는 경우(대법원 2003. 7. 15.자 2003마353 결정)에 관하여 현재의 상태로도 강제경매의 대상이 될 수 있다고 하였다.
반면에 지하 2층 지상 10층으로 건축허가를 받았으나, 지상 8층까지 골조공사가 완료되고, 지상 9층 부분은 거푸집만 둘러진 상태에서 공사가 중단된 상태의 건물에 관하여 시공정도로 보아 구조 및 면적이 건축허가 받은 것과 동일성 없으므로, 그 경매신청을 각하할 수밖에 없다고 판시하였다(대법원 2004. 9. 3.자 2004마480 결정).
5. 판례에 의한 건물의 독립성 판단기준의 3가지 유형화
이상에서 살펴본 바에 의하면, 판례는 건물의 독립성에 관한 판단기준을 문제되는 상황이나 사안의 성격에 따라 달리 하고 있음을 알 수 있다.
이처럼 판례가 사안에 따라 ‘건물의 독립성’에 관한 판단기준을 달리 하는 이유는 다음과 같이 설명할 수 있다.
먼저, 법정지상권 성립과 관련된 사안의 경우, 건물의 독립성을 완화하여 인정함으로써 가급적 건물의 철거를 방지하려는 정책적 고려가 내재되어 있는 것으로 볼 수 있다[고홍석, (주48), 52-54면].
한편, 강제집행대상과 관련된 사안의 경우, 단순히 독립한 부동산으로서 성립하였는지 여부를 넘어 건축허가 또는 건축신고와의 동일성까지 요구하는 것은 민사집행법 및 민사집행규칙의 관련 규정에 따른 당연한 귀결이다.
민사집행법 및 민사집행규칙의 취지는, 만일 건축허가나 건축신고를 하지 아니한 무허가 건물에 대해서도 부동산 집행을 허용함으로써 이를 위한 보존등기가 가능하게 되면 불법건축물이 양산되어 건축물 관리의 근본취지가 크게 훼손될 뿐만 아니라, 이러한 건물의 경우에는 그 소유권자를 확인하기 어려운 문제가 있기 때문에, 이러한 문제를 방지하기 위해 적법한 건축허가 또는 건축신고를 마치고 그와 동일하게 건축된 건물만을 경매의 대상으로 삼으려는 것이다[민사집행법해설, 91면; 제3판 주석 민사집행법(III), 150면; 실무제요 민사집행[II], 13면].
요컨대 건축행정상의 문제를 감안하여 경매 등을 통해 무허가건물이 양성화되는 것을 막겠다는 의지의 표현이다.
법무법인 더리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
