【민사집행법전문변호사(부동산경매) 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 미등기건물(신축 중인 건물)에 대한 경매신청】<미등기건물에 대한 강제경매> 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 미등기건물(신축 중인 건물)에 대한 경매신청절차에 첨부할 서류란 무엇을 말할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 미등기건물(신축 중인 건물)에 대한 경매신청절차에 첨부할 서류란 무엇을 말할까?>
● 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 미등기건물(신축 중인 건물)에 대한 경매신청절차에 첨부할 서류
1. 첨부할 서류
건축허가나 신고를 마친 뒤 사용승인을 받지 못한 미등기 건물에 대한 강제집행을 신청함에는 ① 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, ② 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 ③ 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하면 충분하다(법 81①ⅱ 단서).
그 대상이 되는 미등기 건물은 건축허가 또는 건축신고를 마친 뒤 사용승인을 받지 못한 건물에 한정되고, 무허가 건물은 그 대상이 아님은 이미 설명한 바와 같다.
2. 위 사항의 증명 청구
채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 위 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다(법 81②).
채권자가 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고(법 81③), 신청을 받은 집행법원은 집행관으로 하여금 미등기 건물의 구조 및 면적을 조사하게 해야 한다(동조 ④).
미등기 건물에 대한 조사명령은 신청일로부터 3일 안(조사기간은 2주안)에 해야 한다(재민 91-5).
이의신청서가 제출되면 500원의 인지를 첩부해야 하고, 문서건명부에 등재하여 이를 접수한 다음 시간적 접수순서에 따라 경매사건기록에 가철한다[재판예규 제1146호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].
미등기 건물의 조사명령을 받은 집행관은 채무자 또는 제3자가 보관하는 관계자료를 열람·복사하거나 제시하게 할 수 있다[재판예규 제1119호 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 제5조 제1항].
집행관은 건물의 지번·구조·면적을 실측하기 위하여 필요한 때에는 감정인, 그 밖에 필요한 사람으로부터 조력을 받을 수 있다(재민 2004-3 제5조 제2항).
위 조사를 위하여 필요한 비용은 집행비용으로 하며, 집행관이 조사를 마친 때에는 그 비용 내역을 바로 법원에 신고해야 한다(재민 2004-3 제5조 제3항).
법원의 집행관에 대한 조사명령은 성질상 결정에 해당되며 직무명령의 일종이다. 집행관은 위와 같은 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(법 82①).
건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다(동조 ②).
민사집행법 81조 3항·4항의 규정에 따라 집행관이 건물을 조사한 때에는 ‘① 사건의 표시, ② 조사의 일시·장소와 방법, ③ 건물의 지번·구조·면적, ④ 조사한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류의 내용과 다른 때에는 그 취지와 구체적인 내역’에 건물의 도면과 사진을 붙여 정하여진 날까지 법원에 제출해야 한다(규칙 42①).
민사집행법 81조 1항 2호 단서의 규정에 따라 채권자가 제출한 서류 또는 민사집행규칙 42조 1항의 규정에 따라 집행관이 제출한 서면에 의하여 강제경매신청을 한 건물이 건축허가 또는 건축신고된 사항과 동일하다고 인정되지 않은 때에는 법원은 강제경매신청을 각하해야 한다(규칙 42②).
따라서 미등기 건물이 건축신고 또는 건축허가된 것과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에만 강제집행이 허용되며, 이 경우 동일성 여부는 구체적인 사건에서 법원이 판단할 수밖에 없다[대법원은 건물에 관한 소유권보존등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서 효력이 있는지의 여부는, 등기기록에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정된다고 한다(대법원 1981. 12. 8. 선고 80다163 판결, 대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결, 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51285 판결)].
미등기 건물이 건축허가 또는 건축신고된 것과 면적·구조 등에서 다소 차이가 있으나 사회통념상의 동일성은 인정되어 경매개시결정을 하는 경우에는 집행관의 조사결과 등에 의하여 나타난 실제 현황을 기준으로 등기촉탁을 해야 하고[민사집행법 81조 3항에서 집행관에게 조사를 명한 취지가 건물의 지번·구조·면적 등을 정확하게 조사하여 등기될 수 있도록 하는 데에 그 취지가 있을 뿐 아니라, 등기기록상 표시와 실제 표시를 되도록 일치시키는 것이 등기제도의 이상에도 부합되므로 조사결과에 따라 촉탁하는 것이 상당하다], 건축허가 또는 건축신고된 내용을 기준으로 촉탁해서는 안 된다[제3판 주석 민사집행법(III), 155면; 실무제요 민사집행[II], 15면].
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
