【민사집행법전문변호사(부동산경매) 공유지분이나 합필된 부동산에 대한 임의경매】공유지분에 대한 임의경매가 가능할까? 저당권설정등기 후 저당권의 대상이 아닌 부동산과 합필등기가 경료된 경우 어떻게 경매신청을 해야 하나?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<공유지분에 대한 임의경매가 가능할까? 저당권설정등기 후 저당권의 대상이 아닌 부동산과 합필등기가 경료된 경우 어떻게 경매신청을 해야 하나?>
● 공유지분이나 합필된 부동산에 대한 임의경매
1. 공유지분에 대한 임의경매
(1) 갑이 단독으로 토지를 소유하고 있다가 근저당권을 설정한 경우에 근저당권자가 임의로 토지의 일부지분에 대하여 경매신청을 하는 것은 일부지분에 대하여만 경매신청을 해야 할 특별한 사정을 소명하지 않는 한 저당권일부실행금지의 원칙에 반하여 허용할 수 없다.
다만 갑, 을이 각각 2분의 1 지분씩 토지를 공유하고 있다가 갑, 을이 각자의 지분에 근저당권을 설정한 경우나 갑, 을이 각각 2분의 1 지분씩 토지를 공유하고 있다가 토지 전체를 대상으로 1개의 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권설정등기를 한 경우에 갑의 지분 2분의 1만을 대상으로 한 경매신청은 허용된다.
한편 갑이 단독으로 토지를 소유하고 있다가 저당권을 설정한 후 지분 2분의 1을 을에게 양도하여 갑, 을이 토지를 공유하는 상태가 된 경우 갑의 지분에 대해서만 경매신청을 하는 것도 허용된다는 견해가 있다.
(2) 부동산의 공유자는 그 지분에 관하여 저당권을 설정할 수 있으므로 저당권자가 그 지분에 관하여 저당권을 실행하는 경우에는 부동산의 표시로서 그 공유부동산 전부를 기재하고 공유자 전원의 이름·주소 및 지분의 비율도 표시해야 한다.
지분을 표시할 때 “○분의 ○지분”이라고 표시해야 하고 “○○○의 지분 전부”라고만 표시하는 것은 그 표시만으로 지분을 알 수 없으므로 피해야 한다.
지분비율의 기재는 매각부동산의 특정 및 최저매각가격의 결정에 필요하고 공유자의 이름·주소는 공유자에 대한 경매신청의 통지 및 매각기일의 통지를 함에 필요하다.
(3) 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 그 소유대지에 대지사용권을 갖는 경우 구분소유자 각자가 대지 전체에 대하여 가지는 공유지분권이 대지사용권이 되고, 그 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되며, 그러한 대지사용권의 성립에 앞서 그 대지에 이미 근저당권이 설정되어 있다면, 구분소유자별로 공유지분권에 대해 근저당권의 제한을 받는 대지사용권을 보유하게 되고, 근저당권자로서는 그 근저당권의 실행을 위하여 공유지분권에 대해 경매를 신청할 수 있다.
한편, 근저당권자는 그 근저당권의 대상인 토지가 수인의 공유인 경우 그 중 일부지분만에 대하여도 경매를 신청할 수 있다.
따라서 원래 토지와 건물을 공동담보로 하여 근저당권이 설정되어 있다가 그 건물의 증개축으로 인해 건물이 집합건물로 전환된 경우 근저당권자로서는, 그 전환된 집합건물의 각 전유부분이 종전건물과의 동일성이 인정되거나 종전건물에 부합된 것으로 인정되는 때에는 특별한 사정이 없는 한 그 각 전유부분과 아울러 그에 대응하는 공유지분권으로서의 대지사용권에 대하여 임의경매를 신청할 수 있고, 그와 달리 각 전유부분이 종전건물과 전혀 별개 또는 독립한 건물이라고 인정되는 때에는 그 부분에 대응하는 공유지분권에 대하여 임의경매를 신청할 수 있다(대법원 2012. 4. 30.자 2011마1525 결정).
2. 합필된 부동산에 대한 임의경매
저당권설정등기 후 토지구획정리사업법 65조 2항에 의한 토지개량등기로 인하여 저당권의 대상이 아닌 부동산과 합필등기가 경료된 경우 당해 부동산을 경매목적물로 경매신청을 한 경우 어떻게 처리하여 하는지 그 경매절차 방법이 문제된다.
[토지구획정리사업법 제65조(등기) ② 구획정리사업 또는 환지처분으로 인하여 시행지구안의 토지 또는 건축물에 관한 권리의 변동이 있는 때에는 시행자는 환지처분의 공고가 있은 후 지체없이 대법원규칙이 정하는 바에 의하여 이에 관한 등기를 신청 또는 촉탁해야 한다.]
저당권이 설정되어 있는 토지와 저당권의 대상이 아닌 토지가 토지개량등기로 인하여 합필등기가 경료된 경우 소유권 이외의 권리 또는 처분의 제한에 관한 등기가 있는 때에는 그 환지의 어느 부분만이 그 권리 또는 처분제한의 목적인 뜻 등을 기재하도록 되어 있으므로(부등산등기규칙 78, 농지개량등기처리규칙 8·19③, 농지개량등기사무처리규정 1·11 각 참조), 위 사안과 같은 저당권이 설정되어 있는 토지는 특정되어 있다 할 것이므로 채권자로 하여금 그 특정부분을 포함하여 그에 대하여 경매신청을 하게 해야 한다[재판예규 제115호 합필된 부동산에 대한 경매절차(재민 76-7)].
* 부동산등기규칙 제78조(토지의 분합필) ③ 갑 토지의 등기기록에 지상권·지역권·전세권 또는 임차권의 등기가 있을 때에는 을 토지의 등기기록 중 을구에 그 권리에 관한 등기를 전사하고, 일부합병으로 인하여 갑 토지의 등기기록에서 전사한 뜻, 합병한 부분만이 갑 토지와 함께 그 권리의 목적이라는 뜻, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록해야 한다.
* 농지개량등기처리규칙 제8조(기등기의 소유권 이외의 권리등기 있을 때의 신청) 종전의 농지의 전부 또는 일부에 대하여 기등기의 소유권 이외의 권리 또는 처분의 제한이 있는 때는 신청서에 그 권리 또는 처분의 제한의 목적인 농지 또는 그 부분을 지정하여 교부한 환지의 부분과 그 부분의 부호를 기재해야 한다.
* 농지개량등기처리규칙 제19조(위와 같다) ③ 환지의 표시를 한 등기용지에 소유권 이외의 권리 또는 처분의 제한에 관한 등기가 있을 때에는 등기관은 그 농지를 지정하여 교부한 환지의 어느 부분만이 그 권리 또는 처분제한의 목적인 뜻, 농지개량으로 인하여 변경한 뜻과 그 연월일을 기재하고 날인해야 한다.
다만, 환지등기가 된 등기용지에 부동산등기규칙 78조와 농지개량등기규칙 8조, 19조 3항의 그 권리가 처분의 제한의 목적이 되는 토지 또는 그 부분이 기재되지 않은 때에는 농지개량등기처리규칙 8조에 의한 신청서에 그 부분이 지정된 여부와 그 부분의 부호가 기재된 여부를 확인하여 등기관의 유루가 있는 여부를 확인하여 유루가 있는 경우에는 부동산등기법 32조에 의한 경정등기를 하여 처리할 것이며, 그것이 등기관의 유루가 아니라면 착오로 인한 경정등기신청을 받아 처리할 것이고, 지정 자체가 없다면 그 부분을 지정받은 환지계획의 정정 또는 변경에 의한(구 농촌근대화촉진법 126⑥, 구 동법시행령 58 각 참조) 경정등기신청을 받아 처리해야 한다.
* 구 농촌근대화촉진법 제126조 ⑥ 종전의 토지의 전부 또는 일부에 대하여 소유권 이외의 권리 또는 처분의 제한이 있는 경우에 이와 교환될 환지에 있어서는 그 권리나 처분의 제한의 목적이 되는 토지 또는 그 부분을 지정해야 한다.
* 구 농촌근대화촉진법시행령 제58조 농지개량사업 시행자는 인가받은 환지계획을 제1항 각호 이외의 사유로 변경하고자 할 때에는 법 제127조 제3항의 조치를 취한 후 농수산부장관의 인가를 받아야 한다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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