【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <수개의 부동산에 관한 감정평가>】 수개의 부동산에 관한 감정은 일괄하여 평가하여 할까, 아니면 개별적으로 평가하여야 할까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<수개의 부동산에 관한 감정은 일괄하여 평가하여 할까, 아니면 개별적으로 평가하여야 할까?>
● 수개의 부동산에 관한 감정평가
1.
수개의 부동산을 하나의 매각절차에서 경매할 경우, 그 매각방법으로서 개별경매와 일괄매각이 있다.
개별경매의 경우 각 부동산마다 평가해야 한다.
일괄매각의 경우에도 민사집행법 101조 2항은 “부동산이 일괄매각된 경우에 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 때에는 그 각 대금액은 총 대금액을 각 부동산의 최저매각가격비율에 의하여 안분한 금액으로 한다”라고 규정하고 있으므로, 이때에도 개별적으로 평가를 함과 아울러 이를 일괄한 평가를 하게 하여, 각 부동산별 최저매각가격은 물론 복수의 부동산을 일괄한 최저매각가격을 함께 정한다.
이 경우 어느 것을 기준으로 삼아 최저매각가격을 결정하는가는 법원의 재량에 의한다.
다만 여러 개의 부동산을 일괄매각함에 있어서 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 때에는 각 부동산을 개별적으로 평가하여 각 부동산마다 최저매각가격을 정하여 놓아야 한다(법 101 참조).
일개의 건물인데 몸채, 사랑채, 행랑채 등으로 수동의 건물로 구성되어 있더라도 그것을 동별로 평가할 필요는 없고 법률상 1개의 건물마다 평가액을 내게 하면 충분하다.
여러 개의 부동산을 일괄평가하도록 명을 받은 감정인은 각 부동산을 분할경매하는 때와 마찬가지로 각각 독립된 부동산으로 보아 그 가액을 평가하는 것이 아니라, 일괄매각으로 인하여 부동산의 이용가치가 증가된 정도가 각 부동산마다 다를 경우에는 단순히 분할매각할 때의 가액을 기준으로 해서는 안 되고, 이용가치가 증가된 비율이 다른 점을 참작하여 이를 기준으로 평가해야 한다.
